作者：子非鱼
01
开发商奇招迭出
楼市峥嵘岁月里，开发商的奇招，只有你想不到，没有它们做不到。
青岛将买房纳入社区考核的舆论还未平息，近日河南省、江苏省、广西壮族自治区的部分城市的部分项目，推出了让你想不到的卖房活动。
河南王建业地产，位于商丘市民权县的建业河畔洋房，推出了“2元/斤，小麦换房”活动，最高可抵16万。活动起止时间为6月20日至7月10日。
建业方面的销售透露，目前小麦的市场价是1.5元/斤，建业以2元/斤回收，相当于给购房者每斤补贴了0.5元。
建业的另一个位于开封杞县的建业城，同时推出了“5元/斤，大蒜换房”，这个价格也是高于市场价，意味着建业对购房者也存在一定的补贴。最高可抵扣2万斤大蒜，即10万元。
根据时代财经披露，按照目前两座县城的房价计算，活动推出的最高抵扣价格，基本上就是首付价格。
也就是说，两座县城的百姓，买建业这两个项目，可以以小麦、大蒜各自抵首付。
以前买房，是用袋子扛钱，现在买房，营销门口的画风可能是这样的。
不得不佩服开发商的智慧，为了拉农民买房，真的是透支了智慧。
当然，客观来说，无论开发商的招数有多奇葩，都是正常的、合法合规的商业行为，和某些城市摊牌买房纳入考核，性质完全不同。
只要一个愿打一个愿挨，无可厚非。
除了河南，保利位于江苏连云港海州区的保利•水木芳华项目，618期间推出了买房送一头200斤土猪，以及全民营销奖励1万元/套等活动。
广西玉林市仁东镇政府，为了鼓励购房，今年以来发布了一系列购房利好政策，其中包括买房“送工作”。当地负责向进城购房且未就业的新市民推荐3个以上就业岗位，薪酬不低于玉林最低工资标准。
02
开发商有多着急
以上介绍的几个案例，都只有一个目的，推动农民买房。
无论是小麦换房、大蒜换房，还是买房送土猪，买房送工作，都是和农民切身相关，农作物也只有农民有，土猪和工作也只有农民需要。在城市就业的打工人，没有这种农作物，也没有这些需求。
而且，这些项目都是位于县城，销售对象也都是针对县城和乡镇的农民。
客观来说，不管这些活动背后的目的，就活动本身来说，还是值得鼓励。活动本身是正常的商业行为，没有强买强卖一说，而且活动本身切实是让利于民。
但活动背后所反映的开发商的处境，值得深究。它反映出了当下的开发商，无论民企还是国企，都缺钱，都缺现金流。江苏连云港的项目操盘手是保利，保利可是央企。
房企缺钱的两大佐证数据分别是：
第一，在2022年前五个月，百强房企的累计销售规模同比腰斩，下降52.3%，降幅仍在继续扩大。其中5月单月业绩同比下降59.4%。（数据来源克而瑞）
第二，克而瑞披露的数据显示，去年开发商拿的地，到现在仍有79%没有开工。要知道，以前房企们是将高周转奉为圭臬，当天拿地、下午出图纸开工，也是常有的事情。
现在缺钱，转不动了。国家统计局披露的房地产开发商投资增速不断下探，也证明了这一点。
来源：国家统计局
以推出“小麦、大蒜换房”活动的河南王建业来说，大家都知道去年它向河南省政府递交的求援信。在那封信中，建业摊开了自己遭遇的困难：
因为灾情、疫情所受到的损失，其中直接损失5.5亿元、经营性损失8亿元、运营性损失3亿元以及正在销售的300多个项目超过50个销售案场关闭，销售及回款较原计划减少近30亿元等。
不久前，建业为了自救，掌舵人胡葆森将自己所持的29.01%股权转让给了河南国企河南同晟置业，同晟置业是河南省铁路建设投资集团100%持股的子公司。
相当于是国家队出手，拯救建业地产。
建业地产所遭遇的困难，客观的yiqing、洪水以及市场行情变化都是诱导因素，本号在之前写建业卖股权的文章中就说过，它遭遇困难的根本逻辑，是战略路线值得商榷的问题。
作为河南最大的房企，建业地产与其他头部房企的战略路线完全不同。其他房企，基本都是扎根大本营，布局珠三角、长三角等热门地带，或者直接将总部搬到一线与强二线城市，但布局拿地基本都集中在几个潜力较大的城市群。
而建业地产的路线，则是深耕郑州，不断下沉到河南的地级市与县级市。掌舵人胡葆森说过，河南有1亿多人口，有120个县级以上城市，人口都在流入，有干不完的活，赚不完的钱。
这个战略，在城市化1.0时代管用，因为在浩浩荡荡的城市化初期，大量农民进城，无论头部城市还是三四线城市，都享受着人口红利。
然而，在城市化2.0时代，在城市群与都市圈时代里，人口开始从三四线城市奔赴一二线城市，或者以一二线城市构成的城市群和都市圈中。
这种背景下，大多数三四线城市的人口在流失，更别说小县城。
去年公布的七普数据显示，河南省的南阳、驻马店、漯河、焦作、三门峡人口都是在流失。
今年各省市公布的2021年统计公报数据显示，全国有16个省市人口开始负增长，其中河南去年一年常住人口减少了58万，位居人口流出省市第一位。
制图：城市财经；数据：各省市统计局
这种背景下，建业地产的发展路线，显然已经不合时宜。
03
降价才是硬道理
当然，现阶段，无论采取何种战略的房企，在现在的大环境下，房子都难卖。即便强如万科、龙湖等，销量也在下跌。
房子难卖，各种奇招迭出也就见怪不怪。小麦、大蒜换房，买房送土猪，只是个开始，后续肯定还会有更让人瞠目的活动。
只要是正常的商业行为，只要是给购房者让利的行为，无论有多奇葩，我们都应该乐见其成。
但值得反思的是，为何开发商直接降价，非要搞这些奇葩活动？降价不是更实在、更有效吗？
这背后有两个重要原因：
第一，买涨不买跌，已经在大众的心中根深蒂固，即便降价，购房者还是会选择观望，怕自己买早了，怕一买还会降价，索性再等等。
第二，很多开发商不敢明着大幅降价，是受限跌令制约。
去年以来，在行情转变之下，数十个城市出台了限跌令，有的是明文规定，有的是口头约谈。
这种背景下，开发商们想要降价，只能通过买房补贴等方式。所以才有买房送装修、送豪车、送家私、送土猪、送工作，大蒜、小麦可以换房等等活动。
但这些补贴，对于高房价来说，仍是杯水车薪。去年以来，这些活动此起彼伏，但从销量数据来看，并没有起到多大作用，5月份的商品房销量与销售金额，仍在探底。
在当前的大环境下，本号认为，只有将房价调整的空间拉大，才能根本上推动刚需人群购房。
一言以蔽之，降价才是硬道理。
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