作者：子非鱼
01
买房防烂尾楼药方
近日的郑州烂尾楼事件，闹得沸沸扬扬，让本就对购买新房怕烂尾的购房人，对新房更加恐惧。
为了治愈这种新房恐惧症，最近云南省会昆明的很多房企，开出了一个药方：买房逾期，给购房者赔偿，最高可全额退款。
根据每日经济新闻披露，昆明目前很多房企，都会在购房合同里约定，一旦逾期交付，就会给予相应的赔偿，标准不一。
比如美的置业在海报上宣传的是“赔首付”，以合同总额的20%为最高限额，赔偿金额按照逾期天数进行折算。
美的置业不仅在昆明推出了这种活动，在河南等地也在同时推广。
再比如昆明艺城则针对逾期交房放出了更大“招数”：全额退还购房款。
每日经济新闻记者根据昆明艺城的一个项目艺城·春城玖號进行了计算，以166平方米户型为例，照上述价格算可退约400万元。
开发商的目的，当然是为了加速买房，给购房者吃定心丸，让他们能够安心上车，敢于上车。
客观来说，这种在合同中写明预期会赔付的方式，还是值得鼓励的，毕竟对于购房者来说，买房是一辈子的大事，一旦买中了烂尾楼，后面是绵绵无期的维权，其维权成本、时间成本都很高昂。
理论上来说，开发商房子烂尾，除了将房款退给购房者外，还应当赔付，这是再正常不过的商业行为，但在此之前，很少有开发商会顾及到这一点。
昆明的开发商，算是开了一个好头。
02
药方背后的昆明楼市现状
当然，透过事件看本质，昆明的开发商之所以能够想出这种赔付的方式，来稳定军心，其背后有两个大背景。
第一，昆明的烂尾楼也是相当严重。
大家都知道郑州的烂尾楼严重，其实昆明的烂尾楼数量也是位居全国前列。
根据克而瑞公布的2021年重点城市已停工、延期交付问题项目汇总情况来看，昆明去年的问题项目143万平方米，位居全国第五，问题房源套数10976套，位居全国第五。
烂尾楼如此严重，这让很多购房者对新房望而却步，加大了昆明的新房去库存压力。
这是昆明开发商推出这个药方的根本动力。照上面的表格来看，当下遭遇烂尾楼烦恼最严重的郑州、长沙、武汉、重庆等城市，也应该照方抓药。
第二，昆明商品房库存高企，去化周期超长，房子难卖。
库存方面，根据昆明锐理数据显示，截至5月底，商品房库存2332.02万平方米，以近一年销售面积674.28平方米计算，还需3.46年去化，去化周期持续延长。
来源：昆明锐理
这一去化周期严重超出住建部划定的12个月安全警戒线，处在需要停止供地的周期里。
按照住建部和自然资源部的规定，去化周期在18个月至36个月，需要减少供地，36个月以上，需要停止供地。
昆明目前的去化周期41.52个月。这对于本就极度依赖卖地收入，依赖房产经济的昆明，是个较大挑战。
去年受房地产和工业增速下滑影响，昆明的固定投资下滑了7.8%。
固投是拉动经济发展的马车之一，这一增速下滑，直接让昆明市2021年的GDP增速失速，只有3.7%，位列27个省会与首府城市倒数第一位。
其实，昆明库存最大的还不是住宅，而是办公物业、商业物业。
锐理数据披露显示，截止到去年11月份，昆明的办公物业去化周期高达5.52年，商业物业去化周期高达14.94年。
这是让人瞠目的数据。
所以，在今年4月份，昆明发布了一份《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，这是一份专门针对办公物业、商业物业的去库存大招。
其中提出了停止供地、改变土地属性、完善配套、改变房屋属性等种种办法。
这些招数，在当下住宅都难卖的背景下，效果可想而知。
昆明的房子，有多难卖？
数据显示，5月份昆明新房销售面积43.78万平方米，环比增长25.68%，同比下降40.8%。成交绝对量依旧在低谷。
在这种背景下，昆明的房价持续下跌。
昆明房价从去年年中就开始下调，导火索是去年的滇池环保政策和去年信贷截流的大环境，到今年，在整体大环境下，低迷的成交依旧延续。
去年下半年，因为房价大幅下跌，昆明市还约谈房企，禁止他们恶意降价，否则不予网签，是去年出台限跌令的二十多个城市之一。
然而，依旧没有挡住房价下跌。
昆明锐理数据显示，5月份新房成交均价14183元/平方米，环比下滑3%。
03
昆明的房子能买吗
面对房子难卖，库存高企，房价下跌，烂尾楼高企等诸多不利局面，开发商除了在合同中写明，逾期交房给予赔偿，给出这种稳定军心的招数外，还有大面积搞促销让利活动。
目前，昆明很多新盘上市都在搞折扣优惠，力度都非常大。
在这种背景下，昆明的房子能买吗？
这里说的能买，是针对刚需而言，投资已经不合时宜。目前，昆明的房产，投资保值价值已经基本丧失。
对于刚需购房者来说：
我的个人看法是，如果有小孩着急上学、或者其他因素需要赶快买房的，可以买。买的时候，要先做前期工作，调查意向房源背后的开发商资金链情况，防止烂尾。
如果不急，那可以继续观望，毕竟当下的市场是买方市场，昆明的房价还在下跌，没必要着急，可以慢慢选慢慢挑，时刻关注市场变化和政策变化。
以上建议，既符合昆明，也符合大多数中心城市。
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