作者：子非鱼
01
地王重出江湖
地王这个词，自去年下半年土地拍卖市场冷场以来，似乎已经绝迹，好久没有听到过地王的消息，各大主流媒体，也不怎么提了。
仅限的消息，也不过是昔日的地王，现在亏本卖房一事。
然而，就在近日，就在珠三角这块楼市热土之上，又诞生了新的地王，事件发生在珠三角名宿东莞。
东莞近日完成了本年度第二轮集中供地，推出的8宗地块全部卖出，揽金约121亿元。
这与今年东莞首轮集中供地的结局大相径庭，要知道，3月份东莞首轮供地时，推出的8宗地，有6宗提前终止挂牌，流拍率（含撤牌）高达75%。
三个月后的第二轮，同样是8宗地块，全部卖出。
最最关键的是，不光全部卖出，多宗地块还遭遇了开发商抢拍。乃至于，拍出了新的区域地王。
新地王是位于东莞主城区南城街道的广发南地块。这块地位于市政府旁边，是南城的绝版地块，吸引了6家房企参与竞拍。
起拍价是41亿，保证金要交10亿元。在经过38轮报价后，最终被万科以46.93亿元拿下，溢价率14.47%，楼面价2.59万元/平方米，刷新了南城板块的楼面价纪录，成为南城新地王，同时也是东莞全市楼面价第四高地块。
对于这块地，万科可谓是志在必得，期间万科举牌了多次，最终收入囊中。
除了这块地，江龙湾地块经过了50轮竞价，封顶成交。其余如大朗、大岭山、松山湖地块则底价成交。
02
限购松绑助攻行情转变
地王是楼市牛市期间的产物，也被视作行情转变的标志。很简单的逻辑，只有行情好的时候，房企才有底气高价拿地。
可以说，东莞区域地王的诞生，是当下楼市重要的分水岭，代表着当下个别城市的楼市，正走在复苏的路上。
3月份东莞首轮供地创造的75%的流拍，是在成交量低估时发生的事情，东莞2月份的二手房成交量405套，是最低谷，3月份也只有631套。
而到了5月份，东莞二手房成交量再次冲破1000套，6月份继续上升至1319套。尽管相比于高峰时期的三千多套，成交量依旧在低位，但成交回暖的趋势，已经相当明显。
最关键的是，东莞的二手房均价仍在不断攀升，6月份二手房均价已经冲破了2万元，达到了20551元/平方米，创下新高。
这是房企敢于制造地王的根本逻辑。
而让东莞楼市开始复苏的大背景，除了宏观金融政策不断友好外，大幅放松限购居功至伟。
东莞在4月份和5月份，连续发布托底楼市的政策。
4月28日，东莞发布数道新政，提出“既认社保又认个税”、“连续改为累计”、“非户籍本科人才或有证书的人才，半年社保即可买房”、“新落户者可直接买房”……
5月份东莞发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出二孩以上家庭可享受多购一套房的权限，并将二手房交易增值税免征年限“5改2”，同时缩短了限售时间。
大幅放松之后，从成交量可以看到，效果还是有。
当然，房地产已经进入黑铁时代的客观事实并没有改变，当下的大环境改变也尚需时日，所以，即便是全部放开，热点城市的成交量也很难恢复到往昔。
所以，我们可以看到，很多中心城市的成交量虽然都有所恢复，但相比于过去的高点，仍相差很远。
所有城市都得接受这个事实，也得重新接受现在的成交量，更得改变思维方式。
如果没有黑天鹅事件发生，东莞下半年的月成交量会慢慢恢复到2000套以上。
当然，不是所有城市都能像东莞一样，放松即可产生效果。
东莞的特殊之处在于，其本身是工业重镇，GDP万亿，人口过千万。在住建部的城市划分体系中，东莞是城区人口逼近千万的特大城市，目前城区人口956万，是未来最有希望城区人口突破千万，跻身超大城市之一的城市。
可以说，东莞是要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口，要增量有增量，这些都是楼市的支撑力量。
当然，具备上面特点的城市，在中国不在少数，但东莞还有一个特殊之处，在于其优越的区位。
东莞是全国唯一一个夹在两个一线之间的城市，北有广州，南有深圳，东莞的市场购买力，不是局限在东莞，还有深圳客、广州客。
佛山也是一样，佛山在6月份大幅放开限购，将原本限购的11个区域缩减至3个区域之后，广州客开始大量涌入临广地区购房，推动了佛山的成交量回暖。
03
从点到面的复苏还需时间
东莞、佛山的复苏，有其特殊性，其逻辑并不适用于其他城市。
换句话说，东莞、佛山两个点的楼市复苏，还无法推广到整个面的复苏。国家统计局的数据，已经充分证明了这一点。
国家统计局披露的数据显示，5月份全国房地产开发投资、商品房成交量、商品房成交金额，仍在探底。
根据贝壳研究院最新披露的二手房景气指数来看，6月份依据处在“市场较冷”阶段。
这意味着，整体行情回归平稳，还需要时日，更别说回到景气状态。
目前，阻碍市场回归平稳的不是限购，君不见在2017至2020上半年，各地限购不断，且力度不断加磅，但当时的成交量依旧火热朝天，房价持续上涨。
阻碍成交量的，是高房价之下的低收入，是工作与收入的不确定性加剧。
这种不确定的背景下，很多已经买了房的人，在加速提前还清银行贷款，就是怕以后工作不稳定，收入不稳定，让房子变成了法拍房。
而很多或许有能力购房的人，也受此影响变得犹豫，毕竟买房之后的房贷，是个长期压力，没有确定的、光明的未来，谁也不敢任性妄为。
否则将是，买房一时爽，房贷长期痛。
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