当下楼市扑朔迷离，作为购房者，当局者迷，而作为旁观者，反而能看清一二。各位如果有购房问题咨询，可以加入我的“知识星球”，可以一对一解答。强调一下，本号不对具体楼盘进行评判，只提供城市与板块价值分析。
作者：子非鱼
01
一线城市也得赔本卖
日中则昃，月满则亏，世间万物都无法避开这一颠扑不破的盛衰之理。
楼市，曾几何时，被视为神话，永涨不跌，然而去年下半年以来，市场用数据告诉我们，神话也是会跌落神坛的。
近日，我一个在每日经济新闻工作的记者朋友，报道了广州增城一个法拍地王亏本甩卖的事件，再一次印证了这个道理。
这个项目位于广州外围增城区，2017年创基地产通过司法竞拍，以总价10亿元拿下增城区荔城街夏街村、金星村和罗岗村的国有土地使用权，面积约3070平方米，楼面价约2.5万元/平方米。
然而，该项目最近推出了活动海报显示，针对特定房源1.3万元出售。不过该楼盘的销售透露，1.3万元/平方米的房源已经没有了，最低现在是1.5万元，不参与活动的正常价格是1.8万元。
2.5万元/平方米的楼面价，1.3万元出售，堪称亏血本甩卖。哪怕按照正常价1.8万元卖，也是亏本甩卖。
含泪亏本卖的背后，一方面是市场行情如此，另一方面则是开发商急需回款所致。
新闻中还列出了增城区多个降价出售的楼盘。比如位于增城新塘的金茂万科都会，之前开盘价2.5万，现在降到了2万。永宁板块的珠江弘阳时光荟，去年最高卖2万，现在卖1.53万。
根据增城当地中介透露，目前该区大多数楼盘都下调了价格，幅度最高可达到30%左右。
增城区虽说是广州的外围区，但再怎么也是广州，居然有这么多降价楼盘，还有亏本甩卖的楼盘。
一线城市依然如此，其他城市能好到哪儿去。这就是我在之前的文章中多次说到的，目前中心城市的成交量虽然触底，但价格调整仍然没有到位，还需要一段时间。
02
降价背后的逻辑
客观来看广州市，其核心区天河、海珠、越秀、荔湾的价格坚挺不动，第二圈层的番禺、白云、黄埔，比较分化，片区好的地段坚挺，片区差的地段也有一定程度的降价。
目前，广州降价面积较大的主要是外围区的从化、增城、花都、南沙等地。
降价背后的逻辑，并不高深莫测，无非是最简单的商业逻辑，也即供过于求。
广州2021年年末1881.06万常住人口，其中超过三分之一的人口集中在核心四区（海珠、天河、越秀、荔湾），而核心四区的面积不过279.53平方公里，广州总面积是7434.4平方公里。
这就是核心区价格为何坚挺的原因。反向来看，就是外围区下跌的逻辑。
从化区面积1974.5平方公里，是一个深圳的面积大小，但人口只有72.74万人，人口密度只有0.04万人/平方公里，位居广州11区倒数第一。
增城区1616平方公里的面积，抵得上一个厦门，人口只有152.92万人，人口密度0.09万人/平方公里，密度位居广州各区倒数第二。南沙、花都的人口密度位居倒数第三，倒数第四。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
外围区人口密度小，但房子却泛滥。
从中原披露的数据来看，增城目前的新房库存量高达325.02万平方米，南沙166.97万平方米。
从化的库存并不算高，但现在的大环境下，房子难卖，导致其去化周期高达21.9个月。
以去化周期来看，广州市目前的整体去化周期是14.9个月，高于住建部和自然资源部划定的12个月安全警戒线，但这主要是外围区的去化周期过长拉高的。
具体来看，核心四区的去化周期都在12个月安全线以内，其中越秀只有6.1个月，价格有较大上涨压力。
第二圈层的白云、番禺略超警戒线，黄埔去化周期很短，只有6.5个月。
外围区则全部超警戒线。其中南沙去化周期最长，增城次之，从化第三。
外围区整体供应远大于需求，这就是广州外围区新房价格下调的原因。
其中需要特别说一下的是南沙。南沙目前价格也在下调，它的下跌逻辑除了供大于求的市场规律外，还有一个原因，就是此前炒作太过。
作为大湾区三大自贸区之一，与前海、横琴并列，同时还是广州市的副中心，在这两个概念炒作下，南沙在上一轮的资本炒作下，早就透支了这里的价格空间。
03
广州已经出手扶持外围区
为了促进外围区的成交量，稳定其房价，广州今年也多次出手。
比如下调了从化、增城、花都的落户门槛。
5月底，广州市发改委发布了《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》，其中明确提出：
将花都、从化、增城三个区原先全日制本科学历的落户门槛，下降至全日制大专。并且，差别化落户花都、从化和增城后，还可以根据实际居住地、工作地，在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化、增城7个区之间市内自由迁移。此外，在以上7个区缴纳社保3年后，还可以向广州核心四区（天河、海珠、越秀、荔湾）迁移户口。
也就是说，大专学历即可落户外围区，而且落户之后，可以根据实际工作地点，在外围区和第二圈层流动，如果缴纳社保满3年，还可以向核心四区迁移户口。
这一招，理论上来说，对广州是利好，但效果着实有限。
一方面，增城、从化本就不限购，落户与否对购房没差。
另一方面，人口拐点已经出现，广州能够虹吸的人口，相较于过去也大大减少了。
过去深圳、广州每年的常住人口增量都是50万左右，而2021年广州常住人口仅增加了7.03万，深圳更是只增加了4.78万。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
以此来看，想要通过落户吸引人口托举楼市的老套路，已经行不通了。
在当前的大环境下，唯有给予市场一定的时间，让它自主消化掉。
以广州楼市现状来看，目前的大环境下，价格坚挺的都是各城市的核心区，外围区都有一定的调整压力。
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