当下楼市扑朔迷离，作为购房者，当局者迷，而作为旁观者，反而能看清一二。各位如果有购房问题咨询，可以加入我的“知识星球”，可以一对一解答。强调一下，本号不对具体楼盘进行评判，只提供城市与板块价值分析。
作者：子非鱼
01
撕裂的武汉
当下的武汉楼市，非常魔幻，一边是烂尾楼的困扰，一边是库存高企的担忧，另一边却拍出了久违的地王。
关于烂尾楼：最近抖音视频传出了武汉光谷绿地星河荟交房遥遥无期，2428户业主心急如焚。
这2428户业主中，以B12栋比例测算整个小区的业主学历水平，大概有1414名本科，341名研究生，41名博士。这个烂尾楼盘的研究生人数超过了此前郑州最高学历烂尾楼数量。因此，也被称作武汉最高学历楼盘。
身披武汉最高学历楼盘的光环，又处在武汉楼市最热门板块的光谷，居然也烂尾了。
这只是武汉问题楼盘的冰山一角。克而瑞年初披露的重点城市延期交付、问题项目数量排名中，武汉以274个项目位居全国第四位，仅次于长沙、重庆、郑州。
关于高库存：根据武汉市住房保障与管理局披露的官方数据显示，截至2022年5月末，已批准预售尚未网签的商品住房183186套，面积2129.09万平方米。
前5个月武汉新房成交量是60587套，按照这个销售速度计算，武汉目前的去化周期超过18个月。
另据克而瑞披露的数据显示，5月末武汉商品房狭义库存2144万平方米（与武汉官方数据非常接近），位居全国第二，仅次于青岛。
另外，武汉4月末的广义库存（包括已经预售但尚未卖出的，还未预售在建的、已经拿地还未动工的）9736万平方米，广义去化周期超5年。也即即便不再拿地，武汉的新房也要卖上五年。
库存高企之下，武汉的房价目前在持续调整当中。
国家统计局披露的5月份70个大中城市数据显示，武汉目前的二手房价格相较于2020年下跌了0.1%。
制图：城市财经；数据：国家统计局；说明：2020定基=100
以当下的库存绝对量和消化周期来看，武汉尽管成交量开始筑底反弹，但房价仍会继续调整。
关于地王：武汉最近结束的第二轮集中供地中，诞生了区域新地王。
根据华夏时报披露，本次土拍最热门的地块当属白沙洲区域的P（2022）027号住宅地块，最终成交价为44056万元，楼面价达到9178.3元/㎡，堪称地王。
在此之前，白沙洲“地王”为2017年12月由武汉万科竞得的P（2017）129号地块，楼面均价9073.71/㎡。时隔近5年，楼面价格上涨约100元/㎡。
02
复杂才是真实的城市面容
魔幻且撕裂的武汉楼市，让购房者晕头转向，到底哪一面才是武汉的境况？
电影《心花路放》中，黄渤与徐峥有过这样一段争吵，极具哲理性：
在光影造型里面,阴影越是丰富,就越是有立体感你知道么。你现在就处在你人生的阴影里面,但阴影也是你人生的一部分。
每个人都是个多面体，城市亦是如此，光与影，美与丑，构成了复杂但立体的城市面容。
无论是人还是城市，简单都太空洞乏味，复杂才有意思，才值得研究。
武汉8569平方公里的土地上，容纳着1364.89万常住人口。去年在人口回归之下，武汉创造了120.12万常住人口增量。
每一项数据都体现着这个中部第一城的吸引力。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
此外，武汉在楼市方面的成交量也是全国第一。这座城市，过去两年新房成交超越重庆这个拥有省级规模的城市，成为中国新房第一大成交市场。
然而，在当下的市场大环境下，即便拥有全国最大的成交市场，武汉也没能独善其身。
武汉官方数据显示，前5个月，新房住宅成交面积同比下跌了50.36%，二手房住宅成交面积同比下跌34.62%。
房子难卖，库存高企，是包括武汉在内的当下大多数城市的楼市底色，只不过武汉还附加了烂尾楼与地王，显得更加复杂。
在这么一个复杂的市场中，买房需要慎之又慎。该如何买？
国家统计局的数据显示，武汉目前的房价在持续调整当中，细化到每个区来看，除了江岸这个武汉房价天花板所在区外，其余均在下跌。
以此来看，除了江岸区可以放心购买外，其余都得斟酌。
03
透过数据看清武汉市场
该如何选择，可以从人口和库存两个大维度来参考。
武汉目前常住人口1364.89万人。但由于没有公布2021年年末各区的具体人口，所以本号仍采用第七次人口普查数据时公布的1232.65万常住人口，来计算各个行政区与功能区的人口与密度。
第七次人口普查时，武汉常住人口为1232.65万人，其中主城7区（江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区）人口640万，占总人口的一半，但面积只占全市的九分之一。
制图：城市财经；数据：武汉市统计局
主城区面积小，人口多，这是中心城市的共同点。前几天写广州的文章中，广州1881.06万常住人口，其中超过三分之一的人口集中在核心四区（海珠、天河、越秀、荔湾），而核心四区的面积不过279.53平方公里，广州总面积是7434.4平方公里。
这是主城区抗跌，外围区易跌的底层逻辑。
从人口密度来看，江汉区最大，每平方公里土地上容纳了2.29万人，其次是武昌、硚口、江岸，人口密度都在1万人/平方公里以上。
密度最低的是外围区的江夏、蔡甸、黄陂、新洲、经开，密度都在1000人/平方公里以下。
去化周期方面，目前武汉全市超过18个月，整体高于住建部划定的12个月安全警戒线。
细化来看，主城区的洪山区去化周期最短，只有7.69个月，同处主城区江岸在12个月以下。武昌、汉阳、硚口略高于12个月。
东西湖区与功能区东湖高新区（光谷板块）去化周期也在12个月以内。
去化周期最高的是黄陂区、经开区（功能区）、新洲区、蔡甸区，这些外围区去化都在20个月以上。
从人口密度和去库存两个角度来看，买房首选核心区，尤其是江岸、洪山（包括光谷板块）、汉阳。次选武昌、硚口、江汉。江岸区目前价格坚挺，武昌、硚口、江汉也只是微跌，皮毛都没伤到。
由于没有涨价压力，现在是买方市场，购房者可以慢慢挑选，不用着急。
唯一担心的是怕买中烂尾楼，买房之前要做好准备工作，仔细查清楚心仪楼盘背后的开发商现金流与债务状况。
至于外围区的新洲区、蔡甸区、黄陂区，需要特别谨慎，价格下行压力较大。
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