作者：子非鱼
01
楼市被逼急了
果然，成交量筑底之后，是漫长的爬坡，也不是普天同庆的反弹。
就好比一个动了大手术的人，刚从ICU出来，只不过是捡了一条命而已，往后的恢复需要漫长的过程。
依据在于最近至少有9个城市，采取了新一轮托举楼市动作，公开鼓励机关单位、事业单位、大专院校、科研所、社会群体等，团购房产。
这说明，在多地调动公职人员买房，开启各种农产品换房，打折促销等方式多管齐下，效果不明显，房子还是难卖，库存还是让人着急。
而库存不降，土地便难卖，这是地方政府总能奇思妙想的根本逻辑。
这9个城市分别是吉林长春、湖北黄冈、四川巴中、云南普洱、安徽铜陵、浙江桐庐（县）、辽宁沈阳、广东中山、山西太原。
有趣的是，这些城市一方面鼓励公职人员团购，另一方面却限制开发商不得以低于成本价方式出售。
潜台词是，你可以搞优惠促销，但不能跌得太狠。有的城市，更是提出，团购商品住房与开发企业协调达成的优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。
一边要主动搞团购促销，一边对于促销价格又遮遮掩掩、羞于启齿。矛盾啊，焦虑啊。
凡是有新招，各城市都忙着互相抄袭，后续肯定还会有更多城市跟进。
对于鼓励公职人员来团购房产，窃以为，这种吃相有点太难看了。现在的公职人员也不好混，一边有卖房的考核指标，一边还得被调动去买房。
更为有趣的是，目前各城市的土地，基本是国资房企兜底，现在房子也推动公职人员接盘。可见，楼市已经被逼急到了何种程度。
吃相难看的背后，是当下的房子真得不好卖，吸引不到普通消费者购房，就只能动员公职人员来购房。
02
购买力下降、现金为王、烂尾楼遍地
但这些机关单位、大专院校、事业单位的人，难道就傻吗？现在这样的大环境下，愿意买房的人，已经不多了。
整体来看，阻碍楼市复苏的因素，有三个方面：
第一，购买力下降，这是最主要的因素。
很多人的购买力出现了下降，公职人员由于城市土地收入下降也出现了薪酬降级。
央行最新公布了一份《2022 年第二季度城镇储户问卷调查报告》，这份报告是对全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查。
调查数据显示，二季度民众的收入感与收入信心跌到了2022年二季度以来新低，几乎要追齐2020年一季度。
只有10.8%的居民认为收入 “增加”，67.6%的居民认为收入“基本不变”，21.7%的居民认为收入“减少”。
这份报告，是民众对收入的直接心理映射。尽管大多数人的看法是收入不变，但对收入减少担忧的人，超过了五分之一。
其实，购买力下降的另一个直接佐证数据，是国家统计局公布的消费数据。1至5月份，全社会消费品零售总额，同比下跌了1.5%。
单月来看，3月、4月、5月的消费力都在缩水。
在购买力下降的背景下，我们可以看到的是，哪怕过去半年，从上至下想尽办法调动消费者的购房积极性，然而大多数人依旧充耳不闻，选择躺平。
第二，现金为王。
现金为王的直接证据在于，存款的越来越多，贷款的越来越少。
央行最新公布的上半年金融数据显示，2022上半年存款新增了10.33万亿元，创过去几年以来新高。
与之对应的新增贷款数据为2.18万亿元，创新低，其中与住房直接相关的中长期住户贷款新增只有1.56万亿元，相比去年同期下跌了54.5%。
为何大家更倾向于存款，而不是消费买房？
逻辑并不复杂。市场行情转变之下，大多数城市的房价处在调整当中，观望是主基调，现在谁也愿意跳下去趟这趟浑水？
另一方面，全球格局纷繁复杂，战争、疫情、焦虑、博弈，这是全球背景蓝图上的主色调，这种主色调直接加剧了包括你我在内的每一个人的不确定性。
微观表现则是收入和工作的不确定性。
央行最新公布的调查数据显示，大家在就业感受与预期方面的指数，创下了新低。
对于就业的期望，10.1%的居民认为“形势较好，就业容易”，44.3%的居民认为“一般”，45.6%的居民认为“形势严峻，就业难” 或“看不准”。
将近一半的人存在工作不确定性的担忧。
而对抗这种不确定性最直接的办法，就是少消费，多存款，现金为王。手中有钱，心中不慌。
第三，烂尾楼遍地。
阻碍楼市复苏，除了购买力下降，购买预期下降外，还有一个非常关键的因素，那就是对房子烂尾的担忧。
这两天，各地业主抱团停贷的消息满天飞，我昨天也专门发文重点分析过。
有人梳理了一下，截止到7月12日，全国已经有35个烂尾楼盘的业主联名发布了强制停贷告知书，涉及河南、湖南、江西、湖北、山西、陕西、辽宁、江苏、广西、河北、广东、云南等省数十个城市。
其中深圳也赫然在列。
开发商涉及恒大、新力、绿地、融创、康桥、鑫苑、蓝光、正商、美好置业等。
这只是全国烂尾楼数量的一小部分，在动辄烂尾的大背景下，对购房积极性产生了重创。
毕竟谁的钱都不是大风刮来的，很多人凑齐首付需要掏空六个钱包，往后二三十年的房贷，需要押上一辈子的幸福。
03
楼市仍难言乐观
楼市想要真正恢复过来，以上三个问题，必须得到有效解决，或者缓和，尤其是烂尾楼。
从目前的局势来看，三个问题都很棘手。
表面上看，对于增强大家的收入获得感、确定性方面，只要宏观经济向好，一切都可以迎刃而解。收入与就业确定性加剧，购买力就会提升。
但是，疫情是个最大的不确定因素。
就目前国家统计局和央行发布的6月份部分数据来看，我们的经济已经在稳步复苏当中，购买力也在恢复当中。
如果后续一切安好，那宏观环境会逐渐向好，对于楼市的成交量有一定的推动作用。
但烂尾楼问题若没有一个有效的办法，不仅会成为阻碍楼市复苏的最大绊脚石，也会成为社会安定的阻碍。
越来越多的烂尾楼盘业主抱团停贷，这背后是房企此前高负债惹的祸，也是银行监管缺失的结果，但最终却要普通购房者买单。
最最关键的是，银行通过三方合同规避了风险。
诚然，业主停贷，会被列入征信黑名单，但考虑到一边收不到房，一边还得还贷，很多人已经孤注一掷。
这事需要一个妥善解决方案，地方城市应该要站出来发声，稳定民心，督促房企复工，加强资金监管，防止烂尾楼风险扩散才是第一要务。然后再慢慢解决已经烂尾的楼盘问题。
总而言之，在购买力缺失、信心缺失、烂尾楼遍地的大背景下，无论你是放开限购，还是降价销售，还是鼓励团购，都不好使。
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