作者：子非鱼
01
深圳房价回到两年前
作为中国最成功的经济特区，无论是经济、创新、金融还是房地产等行业，始终是引领的角色，是时代的弄潮儿。
2015年全国大牛市从深圳开始，此后传导给北上广与二线城市，最终在全国形成了燎原之势。
此后2016年10月份全国开启大调控，也是从深圳开始收紧。
不过那一轮收紧并没有改变楼市走向，从2016年至2020年，除了北方中心城市外，南方以深圳、广州、东莞、南京、武汉、成都、宁波、厦门、福州为代表的热点城市均成功穿越了调控周期，房价依旧一路上涨，2020年东莞更是以超过40%的涨幅，领跑全国。
2021年，又是深圳，于当年2月份率全国之先发布了二手房官方指导价，并且覆盖全市。此后十多个城市跟进深圳。
在这个大招之下，再叠加去年的信贷收紧（贷款额度收紧，利率不断走高，放款时间不断延长），最终深圳的房价在一线城市中，率先转向。
乐有家研究中心最近披露了深圳楼市半年报，其透露：
整个2022上半年，深圳的新房住宅网签16126套，环比及同比的跌幅均达到4成；二手住宅过户不到万套，仅9965套，创近年来新低，环比2021年下半年跌幅19%，同比跌幅65%。
最关键的是，深圳的二手房价格出现下跌，逐渐回到2020年，个别区域回到2019年水平。
不过，哪怕深圳房价跌了，也是微不足道的跌幅，其平均房价依旧在7万元/平方米左右，依旧是内地房价第一城。
制图：城市财经；数据：城市房产网
只不过，深圳房价进入下跌模式，告诉我们两个明显信号：
第一，没有永涨不跌的神话，即便有这样的神话，神话也是会跌落。
第二，即便强如深圳这样的不缺购买力不缺购买需求的城市，在周期面前也不得不低头，遑论其他城市。
02
周期之下，无城可以逃脱
在前两天写的文章中，本号分析过，尽管全国房价在5月份已经开始筑底回升，但这主要是富人阶层焦虑之下拉动了豪宅成交，从而拉高了均价。
于普通人而言的普通住宅，价格其实仍在下跌。因为房地产投资仍在探底，销量和销售金额仍在探底，普通人对未来的收入和工作已经感受到较大的不确定性。
最终导致贷款买房的人越来越少，存款的人越来越多，现金为王的时代悄然到来。
从去年年中至今，本轮楼市的大调整，金融杠杆收紧是导火索，大环境改变是诱因，本质则是房地产结构性改变所致，也即住宅供应过剩、城镇化进入下半程。
温铁军在最新发表的视频演讲中透露，现在房地产的建筑面积是人均实际需求的两倍。
同时，年初重庆市原市长黄奇帆在一档对话节目中也透露，截止到去年，开发商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米。
另外，根据克而瑞的统计，截止到4月份，全国商品房狭义库存6.08亿平方米，商品房广义库存则达到了惊人的38.4亿平方米。
所谓狭义库存，就是已经竣工建好但尚未卖出的房子，广义库存则包括已经建好尚未卖出和未完工在预售、在动工未预售、已出让未动工的房子。
总之一句话，全国的商品供应已经远大于需求。按照当前的销量来计算去化周期，三四线城市基本都是两年以上，个别城市需要卖十多年。
三线城市与二线城市的整体去化周期也都在2年以上，一线城市相对好一些，在两年之内。
中心城市中，青岛、武汉、沈阳的狭义库存量都在2000万平方米以上。
从去化周期角度来看，当下去化周期超高的中心城市主要集中在东北四大城市，前五名中，东北四个主要城市占了四席，呼和浩特、兰州、郑州、昆明、武汉、北京、青岛、厦门、福州、天津、南宁等城市也都在前列。
房子偏多已经是整体现象，这种现象才是本轮楼市调整周期的根本逻辑，周期之下，无城可以逃脱，哪怕是深圳。
客观来说，由于面积狭小，人口超多，深圳是全国供需矛盾结构最严重的城市，其自有住房率才21%，还有79%的深圳常住人口没有自己的住房。
但是，深圳的超高房价形成了一道天然的鸿沟，让深圳的房子成了富人之间的游戏。普通人虽有需求，即便奋力一跳，也够不着，是无效需求。
换句话说，深圳房子所面对的需求，并不是所有常住人口，而是有中产以上有实力的那一部分有效需求。
在大环境改变的当下，中产阶层以上的这部分人中，有部分人收入缩水，有部分人即便没有缩水，而变得更加谨慎，造成了普遍观望的情绪。
在这种背景下，即便强悍如深圳，今年也出现了很多奇葩现象，比如有开发商公开招聘有富态形象的房托，很多项目都开启了打折促膝模式，外围区龙岗、坪山等项目则出现了首付贷。
信心改变、期望改变，是深圳楼市转向的主要原因，也是周期力量作用的直接结果。
03
城市分化之下的买房选择
供应大于需求，已经是全国整体现象。这种笼统的现象之下，也存在较大分化，影响着购房选择。
当下的库存高企，主要集中在三四线城市，当下三四线城市的普遍去化周期都在两年以上。
同时，在人口拐点出现的当下，三四线城市中有相当一部分人口在流失。根据各省市自治区披露的2021年统计公报数据梳理，2021年有16个省市人口在减少，比七普时期的6个足足增加了10个。
制图：城市财经；数据：各省市自治区统计局
在人口拐点到来的当下，三四线城市首当其冲，成了人口流失的重点地带。
一面是高库存，一面是人口减少带来的需求减弱，这意味着相当一部分三四线城市的房价会进入持续调整当中，基本没有了金融属性，不再适合投资，刚需购房，也不用着急，可以慢慢选择。
一二线城市中，东北四大主要城市长春、哈尔滨、沈阳、大连也基本不再适合投资，这四个城市中，一方面库存高企，另一方面哈尔滨、大连人口也在流出，沈阳、长春的增量非常微弱。
而武汉、青岛、郑州、南昌、南宁、昆明、贵阳等城市也陷入了库存陷阱当中，买房最好选择中心城区。
至于北上广深，外围区房价在调整，中心城区房价异常坚挺，四大一线城市的核心地带，是当下仅有的仍具备保值增值的片区。
它们的外围区，刚需购房可以不急，建议继续观望一段时间。
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