作者：子非鱼
01
民营房企撂挑子了
周期力量之下，无论什么级别的城市，都得服从。
在近日推送的文章中，已经说过，深圳的二手房均价已经回到了2020年，虽然跌幅不大，但总算是低下了高昂的头颅。
而与深圳临近的另一个一线城市广州，最新完成的第二轮集中供地，也可以完全用透心凉来形容。
广州这轮集中供地的冷，主要体现在两个方面：
第一，流拍依旧。
广州本轮集中供地共挂牌14宗土地，成功出让11宗，揽金209亿元，共有4宗溢价成交地块，其中一宗还进入了摇号环节。
尽管有一宗地进入了摇号环节，但有3宗地块流拍，流拍率高达21.4%。而且其中流拍的一宗位于广州核心区天河区育新南路地块。
第二，国资房企全力兜底。
此次成交的11宗地块，除了等待摇号的一宗地块尚未公布结果外，其余全部由国资房企（央企、国企、地方城投）兜底，民企一宗地块都没有拿。
不出意外，广州这轮拍地国资房企的兜底率100%。
更关键的是，此前广州的首轮集中供地，民企也是一宗地没有拿，全部由国资房企兜底。
换句话说，民营房企在广州已经撂挑子了，成了看客，成了捧人气的角儿。
其实不光广州，所有城市都一样。当下的民营房企，可谓是焦头烂尾，一方面要想方设法找钱还债，另一方面行情冷淡回款难，而最近的热点话题，更让很多民营房企如坐针毡。
这种背景下，民企纷纷躺平，国资房企兜底率目前高达88%。
02
优化拿地规则，依旧举不起土地市场
广州这轮土地冷场，可是发生在优化了拿地规则之下。
在拍地之前，广州取消了本轮房企竞自持环节，一定程度上为房企释放了利润空间。
更为关键的是，这轮土拍，广州明显压低了土地售价。
比如进入摇号环节的天河区燕塘地块，楼面价为4.83万元/平方米，而周边的二手房价格基本都在10万+以上。
再比如南沙区南沙街金岭南路地块楼面价9096元/平方米，周边的二手房价格都在3万左右。这意味着，开发商相比于以往，拥有更好的利润想象空间。
在这两大背景下，依然有三宗流拍，依然没有民企出手，只能说明两个问题：
第一，广州房地产市场也在调整当中。
第二，民企真没钱了。
民企没钱不是啥新鲜事，要是有钱，也不至于出现最近持续两周的那个最热门的不让说的话题。
至于广州房地产市场冷场，也是无法回避的事实。
当下，深圳广州两座一线城市市场的表现为，外围区价格都在调整。当然，两座城市之间也有分化。
以深圳来说，主要表现是，核心区上涨，外围区下跌。南山的西丽、蛇口、南头，福田的景田，罗湖的黄贝岭，宝安被划入大前海片区的西乡等都在上涨。
而外围区的龙岗、龙华等多个板块都在下跌。
外围区价格下跌最终拉低了深圳的整体均价，让整体均价回到了2020年的水平。
广州更加好看不到哪儿去。广州上半年二手房整体成交量41982套，依旧处在历史低位。
广州的房价表现与深圳不同，广州除了最最核心的天河在上涨外，其余包括海珠、荔湾、越秀等中心区在内的所有区，价格都在下跌。
尤其是外围区的增城、从化、南沙，跌幅都比较大。增城上半年二手房成交价格下跌了7.4%，从化下跌了10.2%，南沙下跌了10.2%。
之前每日经济新闻就爆料，当年2.5万元楼面价获得法拍地王的项目，不久前推出了一批1.3万元的特价房，基本是亏本在卖。
与此同时，增城当下普遍存在着打折促销。比如位于增城新塘的金茂万科都会，之前开盘价2.5万，现在降到了2万。永宁板块的珠江弘阳时光荟，去年最高卖2万，现在卖1.53万。下调幅度最高已经达到30%左右。
外围区调整幅度较大的原因并不复杂，人口密度小，库存量大，供应远大于需求。
从去化周期来看，广州目前整体去化周期14.8个月，略高于住建部划定的12个月安全警戒线，主要是外围区拉高的。
南沙去化周期最长，长达25.7个月，增城次之，为22.7个月，从化第三，为21.9个月。外围区的花都，也长达17.9个月。第二圈层的番禺、白云也超过了12个月。
人口密度方面，广州1881.06万常住人口，有三分之一集中在核心四区，而核心四区的面积只占广州总面积的3.8%。
外围区面积大，人口少。从化的面积抵得上一个深圳，增城的面积抵得上一个厦门，但每平方公里土地上的人口均不足1000人。
制图：城市财经；数据：广州市统计局
人口密度低，供应过量，这是广州外围区下跌的根本逻辑。
03
周期力量之下购房需谨慎
市场行情转变，这是开发商谨慎拿地的关键，即便是国资房企，也不得不深思熟虑。
流拍的三宗地，一宗位于增城，一宗位于白云，一宗位于天河。三宗土地流拍，主要原因均是地块位置不够优越，哪怕是天河区，那块地也是较偏位置，且周边配套尚未跟上。
这些事实告诉我们，楼市调整周期中，强悍如一线城市，也得服从市场规律，也得跟随着市场波动而波动。
周期力量作用下，购房者尤其需要谨慎。即便是刚需，买来自住，但谁也不希望自己买到的房子价格下跌，还是会兼顾着保值增值的需求。
在这种背景下，当下广州的外围区，购房可以不用着急，继续观望一阵子再说。
至于广州的核心区，由于人口密度较大，整体供需的结构性矛盾仍在，当下是入场的不错时机。
在周期力量作用下尽管核心区的价格横盘或者微跌，但前景仍值得看好。
本号在之前的文章中也说过，在当下的市场大环境下，只有一线城市与部分强二线城市的核心板块，仍具备保值增值作用，仍可以买，其余都可以不用着急。
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