作者：子非鱼
01
青岛再出大招
这几天，在铺天盖地的楼市最热新闻刷屏下，上半年持续各城市持续不断的救市声音，好像弱了很多，没怎么听到有城市出政策了。
其实这是错觉，每天都有新的举措出来。比如江苏淮安、宁夏固原、江苏徐州、山东青岛就在近日陆续出台了一系列举措。
这意味着，上半年铺天盖地的托底动作，还会在各个城市继续上演。逻辑很简单，原本在6月份有所恢复的成交量，在最近受楼市当红话题冲击下，潜在的购房需求，又变得更加谨慎。
楼市成交量回暖，仍是漫漫征程。最关键的是，土地市场依旧需要依靠成交量回暖来提振，这关系到各个城市的钱袋子。
还是那句话，土地市场一天不回暖，成交量一天不恢复，托举楼市的举措就一天不会停止。
最近救市的城市中，青岛级别最高，是副省级城市兼计划单列市，这是青岛值得说道的原因之一。
在最近青岛市回复市民的提问中，青岛官方明确透露：
青岛新房限售年限，从之前的“取得《不动产权证书》满5年”变为“合同网签备案满5年”。二手住房由“取得《不动产权证书》满5年”变为“取得《不动产权证书》满2年”即可上市交易。
按照网签到拿证一般需要两年左右的时间计算，此前的新房限售政策实际上在7年左右，现在真正缩短至5年，二手房则直接缩短至2年。
限售时间大幅缩短。年初的时候，青岛即墨区就已经放松，实行了这个政策，现在青岛是将即墨的这个政策推广到了全市范围。
值得说道的第二个重要原因，是在出台托举楼市举措的城市中，青岛是楼市烦恼最大的城市。其烦恼在于，房价持续下跌，库存量全国第一。
02
楼市最烦恼的城市
青岛的房价，早在2018年7月就见顶向下，一直调整到如今。
当时青岛房价调整的大背景下，是受到整个北方楼市环境影响，外加严厉的限购限售措施引导。
中新经纬披露的2020年年末跌幅排名中，青岛较房价最高峰时期跌去了22.8%，跌幅位居全国第二，仅次于廊坊。
和大多数北方城市一样，这种跌势一直持续到如今。根据国家统计局最新披露的6月份70个大中城市数据显示，青岛的二手房价格较2020年下跌了0.1%。
叠加上此前的跌幅，青岛的房价基本回到了四五年前。当然，和青岛一样持续下跌的，大有城市在。
中心城市中的太原、贵阳、石家庄、长春、呼和浩特、南宁、天津、郑州、济南、南昌、武汉，都在榜单上。
制图：城市财经；数据来源：国家统计局
更为关键的是，从青岛目前的库存和去化周期来看，其房价下跌仍看不到收尾的迹象。
目前，青岛的商品房狭义库存2525万平方米，位居全国第一。去化周期，6月底已经攀升至21个月。
在这种背景下，青岛也早就开启了托底模式，不过相比于其他中心城市，青岛只是放松了限购、限售，并降低了利率，显得特别谨慎。
6月初，青岛的高新区、城阳区、西海岸新区打开了限购大门，取消了限购措施。
按照青岛原来的限购政策，住房限购区域由市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区（西海岸新区）、城阳区（含高新区）。
调整之后，青岛限购区域缩小至市南区、市北区、李沧区、崂山区除王哥庄街道以外区域。也即，只对核心市区进行限购，其余全部放开。
在这一限购放松之下，再加上青岛某些区将卖房任务下达给街道办，并纳入考核之下，青岛6月份的新房成交量，迎来了爆发式增长。
6月份，青岛新房单月成交了26262套，堪称一柱擎天。
然而，正如本号上面所说，在最近楼市当红话题冲击下，原本有所恢复的成交量戛然而止，潜在的购房需求，继续观望。
这一点反映在青岛楼市身上，便是7月份成交量再次萧条。
从周成交量可以看到，6月份快速攀升，7月第一周，成交量再次回到了5月初的水平。
这是青岛再次出招托举救市的根本原因。但仅凭放松限售，显然无法达到效果，反而会弄巧成拙，引发投资客挂牌离场。
杭州、成都、苏州、南京等城市放开限售引发二手房挂牌量激增，已经是前车之鉴。
03
分化的青岛楼市
房地产已经进入了黑铁时代，黑铁时代最大的两个特点是：
第一，分化。城市与城市分化，城市内部也分化。
第二，楼市早就过了春风得意马蹄疾的时代，买房再也不能闭着眼睛，需要仔细甄别。
以此两点为基础来看青岛楼市，尽管青岛整体库存量全国第一，房价持续下跌，但调整压力主要集中在外围区。
从青岛的人口分布来看，2020年青岛常住人口顺利冲破了1000万，这1000多万人，大部分在外围区，但人口密度，核心三区（市南区、市北区、李沧区）最高。
核心三区常住人口232.08万人，占青岛总人口的23%，但三个区的面积只有192平方公里，只占青岛总面积的1.7%。也即青岛近四分之一的人口，集中在青岛不足2%的面积上。
这就造成了核心区人口密度超过，市北区每平方公里土地上拥有1.74万人，位居各区第一，市南区的人口密度1.74万人/平方公里，位居第二，李沧区第三，但低于每平方公里1万人。
外围区中，城阳区、崂山区人口密度次之，西海岸新区、即墨区、平度市、胶州市、莱西市每平方公里都不足1000人。
制图：城市财经；数据：青岛市统计局
再看去化周期，青岛全市去化周期超21个月，其中莱西市去化周期最高，长达28.42个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。
西海岸新区（黄岛区）、胶州市、城阳区、崂山区都超12个月。
核心三区中的市北区略超警戒线，为13.72个月，而市南区、李沧区都低于12个月，李沧区只有7.99个月，在所有区中最短。
来源：中指研究院
结合人口密度和去化周期来看，青岛楼市调整压力，主要集中在外围县级市，其次是次外围区。
而核心三区，较为稳妥。
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