作者：子非鱼
01
复苏戛然而止
原本在5月、6月份建立起来的微弱复苏力量，在7月份再一次遭受冲击，致使楼市复苏势头戛然而止。
8月1日，克而瑞披露的最新数据显示：
第一，2022年7月百强房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，环比降低28.6%。
从上图可以看到，6月份百强房企的销售量明显在复苏。6月份百强房企单月销售额7329.1亿元，环比增长了61.2%。
从6月份的环比增长61.2%，到7月份的环比下跌28.6%，百强房企依然如此，其他中小房企，可想而知，一切戛然而止。
第二，从城市角度来看，7月重点30城成交面积环比下降16%，同比下降33%。
长三角的苏州、宁波、徐州7月份成交面积环比降幅超过30%，常州、无锡同比下降超70%。
珠三角的广州、佛山环比跌幅超20%。北方的青岛、济南、北京、大连成交同比跌幅均超40%。中部地区的武汉、长沙、郑州环比跌幅接近20%。
5月份以来，在南京、苏州、佛山、东莞、武汉等重点城市大幅放开、放松限购的背景下，在疫情有所好转的大背景下，尤其是叠加了6月份房企业绩冲刺，各种降价营销迭出的大背景下，不少中心城市都开启了筑底回升的模式。
典型如青岛，6月份青岛新房单月成交了26262套，是5月份成交量的近3倍，堪称一柱擎天。然而，7月份的成交量再次回到了5月之前的水平，从复苏跌落至萧条。
苏州亦是如此，6月份环比增加了51.58%，7月份环比下跌超30%。
02
从复苏到熄火背后的大逻辑
是什么导致了这种过山车式的走势？是什么终止了楼市复苏？背后有两大逻辑：
第一，5月与6月表面上的反弹，实则不过是假复苏。
这种假复苏主要表现在于两点。
一方面，5月份以来中心城市大规模放开、放松限购，再加上疫情有所好转之下，让原本就准备买房的人加速上车，但并没有调动潜在的购房需求。
换句话说，5月6月各种托举措施，只不过是加快了原本就着急买房的人上车，并没有调动摇摆的潜在人群，更没有扩大有效需求。
另一方面，富裕阶层对通胀的担忧开始大规模购买豪宅，豪宅市场大幅回暖，但普通住宅成交量仍在低位。
这种富豪扫房、普通人叹房的现象，是6月份全国房价筑底回升的逻辑，也是6月份成交量回暖的逻辑。
只有普通住宅复苏才是真复苏，豪宅复苏，普通住宅冷场，只是一场假复苏而已。
假复苏的佐证数据，央行已经公布。
7月29日，央行公布了“2022年二季度金融机构贷款投向统计报告”，其中披露：
2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。
只看数据看不出所以然，因为没有参照物。我们可以根据央行公布的一季度数据计算出二季度的房贷数据，并与之前几个季度进行对比，结果一目了然。
央行公布的一季度房地产贷款余额为53.22万亿元，由此可以计算出二季度房贷余额不但没有增加，反而减少了0.11万亿元。
再用上半年的新增贷款减去一季度的新增贷款得出，二季度新增房贷减少了1105亿元。
也就是说，整个二季度，房贷没有增加反而在减少。
五六月份楼市成交量环比在增加，但二季度房贷余额不增反降，个人住房贷款也只是略微增加，只能说明：
1，普通人几乎没有什么人贷款买房了。成交量都是富裕阶层买豪宅拉动的，而富裕阶层买豪宅，大多都是全款购买。
2，中产群体正在加速偿还房贷。
由此才会出现房贷不增反降的局面。
没什么人贷款买房，一是没钱买，二是不想买，三是不敢买。
加速偿还房贷，则是大环境不确定之下个体对未来不确定性的担忧，所以才出现了成规模的提前还贷现象。
第二，楼市风波是导火索，直接让楼市转向。
如果没有这轮楼市风波，原本的假复苏，有可能会带动普通房产成交缓慢复苏，成为真复苏。
但没有如果，所有的如果不过是从希望到绝望的一个缓冲地带而已。
6月末到7月中旬上演的楼市风波，让原本的潜在购房需求更加谨慎，也让本打算购房的人群更加摇摆不定。
最终的结果是，观望人群越来越多，楼市成交量再次跳水。
03
保交楼成了当务之急
这一风波已经酿成了较大的信用危机。没有得到彻底解决之前，楼市复苏基本无望。
更为关键的是，如果任其发展下去，对金融系统的稳定性构成威胁。
所以，最近一段时间以来，从高层到地方城市，纷纷表态，并拿出了实际行动。
管理层方面，银保监会与央行表态，要求银行配合地方政府的“保交楼”工作，既要遵守市场化、法治化原则，又要主动承担责任，要求银行“信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益”。
地方城市方面，西安、咸阳、遂宁以及漩涡之中的河南多个地级市纷纷出招，收紧了预售资金监管，个别城市甚至开启了一对一的帮扶政策。
漩涡之中的郑州，更是率全国之先，给出了自己的解决方案：
成立了地产纾困基金，以此为基础，开启了对部分房企部分项目的针对性解决方案。
此外，在7月末召开的中央政治局工作会议上，管理层更是明确提出：
要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
压实地方责任、保交楼首次出现在了这种高级别的会议之上，这意味着下半年保交楼成了楼市工作的当务之急、重中之重。
如何压实地方政府责任，预计会采取问责机制，与地方政府的政绩考核直接相关。
如何保交楼？短期内最有效的方法是，一方面加强预售资金监管，另一方面效仿郑州成立地产纾困基金。
当然，地产纾困基金只适合有实力的中心城市，对于实力偏弱的中小城市，需要管家层面上牵头组织纾困基金来帮扶解决。
所以，本号预计，在托举楼市和保交楼上，一方面各城市会有更大力度的措施出台，另一方面问责机制、预售监管制度、地产纾困基金也会扎堆而来。
解决保交楼的长效机制，当然是现房销售。但考虑当前的宏观环境和房企现状，即便有心推进，也无力快速改变。
本号认为，在不宜操之过急的基调下，可以选取一批有财力的城市和一批有担当的国资房企试点开展。等时机成熟之后，再逐步推广。
不说未来要终结期房，至少要让现房销售的规模快速增加，才符合当下的房地产大背景，才能让房地产发展更加健康稳定。
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