作者：子非鱼
01
调整补偿金
作为一个理科生，我始终坚持着理性思考，始终相信那句话：所有的行为背后，都是基于得失的考量。
近日，交通银行提升提前还贷补偿金一事，其背后就是利益的考虑。
根据新京报、华尔街见闻、澎湃新闻等多家权威媒体爆料，8月1日，交通银行在其官网发布了《关于个人按揭类贷款、个人线上抵押贷（消费）提前还款补偿金收费调整的公告》。
交通银行决定：
2022年11月1日起，个人按揭类贷款（包括个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人厂房贷款）及个人线上抵押贷（消费），提前还款补偿金收取具体以贷款合同中约定为准，补偿金比例为提前还款本金金额的1%。
什么意思？意思就是从11月份开始，提前还房贷，得按照提前还款本金的1%缴纳补偿金了。
按照提前还款的规则，补偿金本来就存在。但是在此之前，交通银行方面的规则是：
1，部分提前还款补偿金。每年可免收补偿金进行部分提前还款一次，从第二次开始，收取部分提前还款补偿金，补偿金额为当次提前还款本金金额的1％。
2，全部提前还款补偿金（只适用于普通贷款，不适用于循环贷款）。对下列全部提前还款情况收取当次提前还款本金金额的1％：（一）贷款期限2年（含）以上5年（含）以下，1年内全部提前还款；（二）贷款期限5年以上，3年内全部提前还款。
也就是说，按照之前的规则，如果是部分提前还款，那么每年可以免收一次补偿金，第二次则按照1%缴纳。
如果是全部提前还清，只对贷款2年以内打算一年全部还清，以及贷款5年以上打算3年全部还清的人征收1%的补偿金。其他是无需缴纳提前补偿金的。
其他银行与此也是大同小异。比如新京报披露北京地区的建设银行、工行银行、招商银行个人提前还贷，是无需缴纳补偿金的。
基本上，只有还贷年限很短，提前还款才会被罚息。只要供满了一定年限，都不需要提交补偿金。
这也就意味着，交通银行新版规则明显收紧了提前还贷的门槛，后续或许会有更多银行加入其中。
02
收紧规则背后的银行得失考量
将规则变严格的目的，和今年以来的提前还贷潮有直接关系。
或者说，调整补偿金就是为了阻止一部分人提前还贷。因为提前还贷，从银行的利润角度来看，显然是不利的。
银行的基本运营逻辑便是，以一定的利息吸引存款，然后将这部分存款以更高的利息贷出去。贷款收入与存款成本之差，便是银行所得。
2021年交通银行的利息净收入是1616.93亿元，占营业收入的60%。扣除所有成本之后，交通银行2021年的净利润是875.81亿元。
来源：交通银行2021年财报
因此，从利润角度来看，银行放出的贷款越多，利润回报就更丰厚，当然前提是安全放贷。
然而，在今年的宏观大环境下，不但贷款的人少了，还上演了提前还贷潮，这对银行的利润是双重冲击。
举个很简单的例子，比如A先生购房贷款了300万，等额本息30年还，以4.9%的利率计算，那这30年里，A先生需要向银行偿还300万本金外加273万的利息，合计需要向银行还款573万元。
然而，A先生在还款第6年就决定把余下的本金全部一次性还清，那之后24年的贷款利息，银行就没得赚，只赚了头六年的利息。
这对银行来说是一笔巨大的损失。
放在寻常年份，这种提前还款的人毕竟少数银行还可以接受。
寻常年份只有少数人提前还款，是因为寻常年份，有钱人加杠杆是对其自己有利的事情，借助银行的杠杆，自己手握现金，可以在市场上寻找到高于银行贷款利率的投资产品。
但现在完全不一样，三大改变让当下的贷款买房的人越来越少，提前还贷反而在快速增加。
改变之一：楼市冷场，买房的人越来越少。国家统计局的数据显示，上半年全国商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；商品房销售额66072亿元，下降28.9%。
改变之二：世界格局与内部疫情冲击下，资本市场上上演了资产荒，当下很多投资产品的利率都掩盖不了银行的贷款利率，这种背景下，加杠杆反倒成了一种负担。这是导致一部分提前还贷的原因之一。
改变之三：宏观大环境的不确定性加剧，引发了中产群体对未来不确定的担忧，很多人担心未来收入和工作遭受冲击，有能力的人纷纷提前还款，担心未来自己的房子会变成法拍房。
这就是买房的人越来越少，提前还贷潮来临的三大改变，佐证这一现象的数据，来自央行。
根据央行最新公布的上半年金融数据和此前公布的一季度金融数据可以计算出：
一季度，新增人民币房地产贷款7790亿元，新增个人住房贷款5200亿元，个人住房贷款增长明显放缓。
二季度才是转捩点。二季度新增人民币房地产贷款居然是负数，是-1105亿元，新增个人住房贷款只有200亿元。
全部房贷余额不增反降，成了负数，个人住房贷款只有微不足道的200亿。
这说明，几乎没有什么人贷款买房了，另外还有一大批人提前还贷，导致还贷的比贷款的还多，这才有了房贷余额成负数的现象发生。
03
该不该提前还贷
这种现象对于银行的利润是一个非常大的冲击，所以交通银行才率先跳出来调整了补偿金的规则，就是为了缓解这一现象。
后续，必然会有更多银行跟进。
然而，贷款本来就是你情我愿的商业行为，我担心以后没钱还你，趁现在有钱把欠你的钱全都还清了，也是最朴素的人之常情。
所以，本号以为，即便后续有银行跟进，也很难扭转当下的提前还贷趋势。
前两天知名经济学家唐涯做了一场公开演讲，在演讲中她说最近她的两个金融博士学生都准备提前把房贷还了，原因如出一辙，对未来不确定性的担忧。
最懂杠杆的群体，都打算放弃杠杆提前还房贷，是当下提前还房贷潮最好的注脚。
普通人该不该提前还贷，这是一个很主观的问题，需要根据自己的情况而定。
如果现在没钱，那就甭提了。如果现在手头有钱，具备提前还贷的能力，那该如何选择？
本号的观点是：
第一，如果你能找到好的投资产品，回报率可以掩盖银行的贷款利率，并对未来的收入充满着确定性，那就没必要提前还。
第二，如果你无法找到回报率能够胜过银行贷款利率的产品，而且对未来是一种朝不保夕的窘境，那就赶紧还吧。
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