作者：子非鱼
01
存在感最低的省会放松限购
又一个省会城市，大幅放松限购了，它便是被坊间揶揄存在感最低的山东省会济南。存在感，是相对省内而言的。
之所以它存在感最低，是因为在全国省会与首府城市的首位度排名中，济南倒数第一。
其实我个人认为，抛开首位度来说，石家庄才是存在感最低的省会城市。
8月26日，济南发布限购新政：
将“非本市户籍家庭需在我市缴纳个人所得税或社会保险近2年内连续1年，大学学历以上购房者，缴纳社保满3个月购房”，调整为“非本市户籍家庭在限购区域内购房的，需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件；大专（高职）及以上学历购房者，需累计缴纳社保满3个月”，自8月29日起执行。
调整有两个方面：
第一，是针对大学以下学历的非户籍人口，之前需要1年社保，现在只需6个月。
第二，扩大了学历购房政策，之前缴纳3个月社保即可购房的，需要大学以上学历。现在下调至大专（高职）以上学历。
根据济南去年公布的七普数据显示，济南七普时期常住人口为920.24万人，其中大专以上学历238.63万人，占比26%。
相当于这26%的人口，如果是非户籍，现在只需要3个月社保就可以买房，其他非户籍6个月社保即可。
理论上来说，这一波降低门槛，会有不少需求涌入楼市。然而，理论只能是理论。
这并非济南第一次托举，本月中旬，济南就调整了公积金二套房购房首付比例，从60%降低到了40%。5月份的时候，济南放松了限售，并将长清区、章丘区挪出了限购范围。
之所以直到现在才对全市放松限购，是因为济南的限购力本就不强，北上广深都是五年社保，其他中心城市3年社保不在少数，最不济也是2年社保，但济南只需1年社保。
这微弱的限购，堪称济南楼市最后一道防线，如今下调，意味着最后一道防线也被冲破了。
02
房价下跌，挂牌量激增
济南不断托举的背后，是和当下大多数中心城市一样，正面临着销售不举，房价下跌，库存高企，二手房激增等共同难题。
克而瑞数据显示，前七个月济南新房成交面积同比下跌了42%，几乎腰斩。
房价方面。根据机构披露的数据来看，济南二手房挂牌价已经10连跌。7月份济南二手房挂牌均价15854元/平方米。而2021年7月，济南二手房挂牌均价为19243元/平方米，2018年2月二手房均价16004元/平方米。
由此来看，济南的房价基本跌回到了四年前。
国家统计局披露的数据，亦是如此。国家统计局披露的一组对比2020年二手房价格的数据显示，当下有34个城市的二手房价格至少跌回到了三四年前，济南便是其中之一。
制图：城市财经；数据来源：国家统计局
然而，房价下降并没让房子更好卖，一方面销量仍在下跌，另一方面，不少此前的投资客，正在加速挂牌离场。
济南5月份放松了限售，和苏州、成都、南京等城市一样，限售一放松便引发了二手房挂牌量激增。
根据媒体公开披露的数据显示，2019年年底时，济南市的二手房挂牌量还稳定在3万套左右，2020年底在5.1万套左右，而现在的数量应该在6万套以上。
可以看到，两年的时间，济南的二手房挂牌量增加超100%。这意味着，从去年楼市转向开始，济南手持多套房的业主就扛不住，开始寻求挂牌离场。
那么，济南现在大幅放松限购，有用吗？看看其他放松限购的城市，就知道了。
上半年，直接放开限购的城市有福州、沈阳、大连等城市。放开大部分片区限购的城市有厦门、佛山、东莞等。此外，还有和济南一样大幅放松限购的城市，如郑州、苏州、南京、杭州、成都、武汉等。
在降低门槛之后，这些城市没有一个托举成功。郑州、佛山、东莞等城市，在放松的当月，产生了一些增量，但之后又快速回到了萧条。
这种结果是可以预料的。引发，市场的冷暖，和限购其实没有多大关系，关键在于购买力和信心。
君不见，在购买力强悍、信心十足的2016至2020年，当时可谓是限购力度最强的阶段，但大多数中心城市的房价，依旧能够穿越调控周期，继续上涨。
现在，市场购买力已经没剩多少，华为前几天都在高喊活下去，任老爷子认为，未来3至5年乃至10年内，全球经济都不可能好转，华为要聚焦利润，懂得取舍，撑下去，活下去。
市场寒意如斯，已没有多少人买得起房，能负担得起首付的也不敢贷款买房，这些佐证数据，央行都有发布。
所以，限不限购，对成交量已经没有多大影响。
03
分化之下的济南楼市购房选择
当然，总还有一批人因为结婚、因为小孩上学、因为居住，需要买房。
那么，对于济南该如何选择？
在之前的文章中，我反复强调，房地产进入黑体时代最重要的特征，便是分化。以前开发商拿地可以闭着眼拿，现在不但要挑城市，还会精挑细选片区，精心计算利润空间之后，才会去举牌。
购房亦是如此，人口转向，楼市转向，经济不确定性加剧的当下，购房再也不是随随便便的事情：
宏观层面上，需要挑选经济劲头足、人口有流入的中心城市。微观层面上，要细化看待城市内部片区的市场需求和库存情况。
城市内部购房选择，一看人口密度，二看商品房去化周期。
从人口分布来看，济南的人口主要分布在外围区县，主城四区（历下区、市中区、槐荫区、天桥区）人口密度最大，但都没有超过1万人/平方公里。人口密度最大的历下区，也仅0.81万人/平方公里。
从商品房去化周期来看，济南全市整体去化周期为15.7个月，超过住建部与自然资源部划定的12个月安全警戒线。
具体到各区来看，只有历城区低于12个月，其余全在12个月以上。其中主城四区中的槐荫区去化周期最长，长达35.04个月，需要三年才能卖完。
市中区、天桥区也在20个月以上。
制图：城市财经；数据：济南市统计局、中指院
由此来看，整个济南，当下购房都需要谨慎，不着急的话，能缓则缓。
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