作者：子非鱼
01
现房销售来了
在之前分析楼市风波的文章中，本号曾亮出了明确观点：
尽管当下无法做到快速、大规模期房变现房，但逐步扩大现房销售规模，势在必行。
从目前的市场行为来看，已经在行动。
继福州永泰县推出现房销售地块之后，北京近日公布的第三批集中供地中，推出的18宗地块，其中13宗地、超过70%的项目设置了竞现房销售面积环节。如海淀永丰、丰台槐新、顺义府前街等项目。
合肥第三批地块中，也有一块明确现房销售。
18宗地，13宗将来推行现房下手，由此可以看到，作为中国第一城的北京，在带领市场从期房转向现房为主力的销售模式中，正在起到模范作用。
当然，在当下的市场环境下，北京如此大规模的推进现房销售，会进一步加大拿地房企的短期资金压力，可以会带来更高的流拍率。
但是，长期悬而未决，会给以后的房地产市场埋下更大的雷。
正如北京市规自委方面所说：”相比较期房预售而言，现房销售优势明显，未来购房人可以通过看得见、摸得着的真实房源提升购房安全感。“
从市场来看，最好的期房转现房销售时间，是上一轮牛市期间，也即2016年至2020年。
当时的开发商资金充足，融资顺畅，市场购买力强悍，整个市场都在上行，在发展中解决预售制的弊端，是最好的时机。
但当时只有少数城市的少数项目在推进，并未大规模跟进，错失了机遇，也为6月份以来的楼市风波埋下了伏笔。
然而，现在风波已经发生，房企资金压力空前紧张。虽然不能大规模推进，但已经到了不得不改变的关键节点。
只有拉开序幕，才能稳定市场信心，才能给楼市复苏提供最重要的大环境。
02
预售制已经到了不得不改变的时候
理性客观来说，预售制，也即期房，有其历史功劳。
预售制，是内地从香港引进，深圳率先执行，此后逐步推广到内地。
所谓预售制，就是卖楼花，开发商拿地之后，房子只要见到了一定的进度，就可以提前预售。
开发商拿着预售的资金，继续完成后期房屋建设，并拿着资金继续拿地，这是房企高周转的动力源泉。
当时，内地开启了浩浩荡荡的城市化，几亿农民进城工作生活，城市房屋需求快速增加，而预售制带来的快周转，加快了开发商的房屋建设速度，满足了那个时代房屋的供应，一定程度上，还起到了平抑房价的功效。
但是，在如今房地产进入黑铁时代、人口即将转向、城市化进入后半程的大背景下，容易引起问题楼盘的弊端已经大于优势。
更主要的是，在内地开发商在学习香港预售制的过程中，只学到了表面，却没有学到精髓。
香港在推行卖楼花的基础上，为保障购房者的权益，还建立了“悔约退房机制”，也就是说，一旦购房者权益受损，是可以悔约退房。有了这个保障权益，香港的开发商不敢乱来，这是香港没有烂尾楼的根本原因。
但我们直到目前，保障权益还是不够完善。
国外也有预售制，但同样有完善的保障机制。比如我们在预售过程中，一般都是业主将预售款直接打入开发商的账户，或者开发商在银行被监管的特定账户，而且立刻开始按期向银行还款。
但国外一般设有定金或预付款保护机制，如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户，比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。
除了在首付过程中的保障机制外，国外在后续的维权保障上，也比较完善。
这一方面，我们仍需迎头赶上。尽管我们在后期维权方面，也有法律保障。但是处罚机制和违约机制仍不够完善，一旦遇到问题楼盘，后期业主维权之路不但辛酸，而且征途漫漫，费时费力。
所以，我们当下的两个首要任务是：
第一，快速平复当下的楼市风波。第二，建立长效的防止问题楼盘的机制。
针对第一点，郑州、南宁等城市已经建立了地方性地产纾困基金，但按照《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》所示，基金只会盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难。
未来销售收入能够覆盖投资，也即不会亏损的项目，不会亏损，是底线。至于其他已经预售的、资不抵债的问题楼盘，只能期待其他办法来解决。
退一步说，即便地方城市勇于担责，拿出了魄力去解决所有问题楼盘，也只是解决了一时，要想一劳永逸，建立长效的防止问题楼盘的机制，才是治本之法。
那么怎样建立长效的防范机制？本号认为：
一方面，要晚上预售制。
也即效仿国外经验，设置定金或预付款保护机制，如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户。
另外，在支付后期尾款也即向银行支付按揭的时候，时间节点也需要调整，调整到交房开始执行。
并建立完善的悔约机制、维权机制。
另一方面，扩大现房销售规模。
之所以只寻求扩大，而不建议全面取缔期房制度，是因为当下的市场环境没有全面取缔的基础。
另一方面，只要预售制完善，并缩小期房规模，以现房销售为主，也不会有大规模的问题出现。而且从国外经验来看，国外也是现房与期房两种制度并行。
国内方面，公开资料显示，2021年我们的期房销售占比高达87%，现房只占13%。
美国方面，现在现房销售规模超30%，最高时达超过60%。拥有强大保护机制的美国，现房销售规模是我们的2倍多。
所以，我们要与世界接轨，扩大现房销售规模。
03
小规模试行，逐步推进
总结来看，当下我们不具备全面取缔期房制度的条件，但同时又到了不得不做出改变的时候。
唯有扩大现房销售规模，才能打消购房者心中的疑虑，重建市场信心。
所以，我个人仍是之前的观点：小规模试行，待时机成熟之后，再逐渐扩大规模。
事实上，早在2016年深圳就开始实行，之后广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源也推出了部分现房销售项目，但并没有在市场上激起多大的浪花。
现在我们要做的是，考虑到当前民营房企的资金困难，可以选择一批财政实力雄厚的城市以及资金面较为宽裕的央企国企开始试点。
可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。分步执行，然后再逐步推广。
如今北京已经出发，大步迈进，在中国第一城的号召之下，我个人以为，上海、深圳、广州等实力派城市，后续也会跟进。
总而言之，现房销售的时代，逐渐到来。
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