作者：子非鱼
01
二手房挂牌量激增
当下的房地产市场，仍在继续探底。这一点，本号在上周的两篇文章中，已经写得很清楚。
所谓屋漏偏逢连夜雨，船迟又遇打头风。倒霉的时候，什么水逆的事情，都扎堆儿来。古人说，福无双至、祸不单行，还是有一定的道理。
在楼市大转向的当下，有一批人正在落井下石，他们便是上一轮牛市期间入局的炒房客们，正在大量挂牌离场，寻求落袋为安。
最直接的数据，便是各个城市的二手房挂牌量出现了激增。
9月4日，华夏时报披露，来自链家网的数据，广州的二手房挂牌量逼近12万套，达到了11.84万套。
报道披露，广州二手房挂牌量去年7月份时才8万套，今年3月份突破了10万套，现在逼近12万套。一年多的时间，增加了50%。
同时，根据近日诸葛找房披露的数据显示，青岛二手房挂牌量达到了13.06万套，佛山也冲破了10万套，达到10.46万套。
本号曾在3月份根据链家网和公开媒体报道的数据，梳理了一下各城市的二手房挂牌量，当时有11个中心城市的二手房挂牌量超10万套。
今天，本号再次梳理一下链家网和公开报道的数据，有两大发现：
第一，二手房挂牌量冲破10万套的城市增加至13个，新增了大连、佛山、青岛，减少了哈尔滨。
第二，绝大多数中心城市的二手房挂牌量在过去半年中，都在激增。
制图：城市财经；数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
其中，重庆、武汉半年里冲破了20万套，分别增加了8.82万套、7.56万套。
杭州的二手房挂牌量各个平台数据都不一样，此前观察者网报道的是22万套，但不久后就删除了。近日钱江晚报披露，根据透明网数据显示，杭州市区（不含临安）二手房挂牌量已经超过18.6万套。
从增量来看，重庆第一，武汉第二，青岛第三。此外，成都、佛山、苏州、杭州、广州的半年增量都超过了1万套。
列表中的城市，只有沈阳、哈尔滨两座东北城市的挂牌量在减少，其余都在增加，而且大部分是激增。
02
背后的直接原因与根本原因
二手房挂牌量为何会激增？
表面上看，是因为放松了限售，打开了笼门，让困在里面的人，找到了出口。放松限售，可以视作二手房挂牌量激增的直接导火索。
比如，苏州、南京、成都的快速增加阶段，都是在放松限售之后发生的。
成都方面，5月末发布了楼市新政，其中限售适当进行了放松。十几天后的6月中旬，就有很多权威媒体爆料，十几天的功夫，成都的二手房挂牌量增加了1.1万套，6月中旬达到了16.65万套。
而如今，两个多月过去，又增加了约2万套。
苏州、南京亦是如此。苏州方面，自5月9日取消二手房限售之后，短短3天内，苏州链家地产二手房库存猛增超过1100套。到目前，二手房挂牌量已经达到了惊人的16.5万套，比三月下旬足足增加了4.72万套。
放松限售，只是打开了笼子而已。如果笼子里的炒房客，没有抛售的需求，打开也是枉然，打开引发了激增效应，说明背后的推动力，或者本质原因，其实是炒房客们强大的套现需求。
在当下的房地产市场行情中，包括大多数中心城市在内，房价都在调整，哪怕深圳、广州这类一线城市，房价也在下跌。
尽管中心城市核心区的跌幅不是太大，但就目前的市场不断下降的购买力，以及当下经济和未来期望的不确定性加剧背景下，阴跌的时间不会太短。
更别说人口已经转向，市场呈现供大于求的绝大多数三四线城市。大多数三四线城市的房价，会进入一个长期调整的状态中，之前上涨太过，如今基石被抽走，这类城市的房子，已经没有了金融属性。
在这种背景下，此前的投资客们不离场，更待何时。
上一轮的炒房客，大多都赚到了，尤其是在2020年逃顶的人，赚了个大满贯。然而2021年下半年楼市转向，房价开始普跌，而且从趋势来看，调整的时间还会继续延续很长一段时间。
这时候，投资客们扛不住了。
一方面，一批此前已经赚到了的投资客，如果不离场，前期的收益便会回吐出来。
另一方面，2020年入场的高位接盘人，更加难受。炒房这项工作，只有在房价特牛的时候才能干，尤其是那些加杠杆、不够理性的炒房客。对于这批炒房客来说，房价每年的涨幅，一旦没有填满利息成本、房子折旧成本、税费成本，那便是亏损。
面对不知道何时才能回暖的楼市，很多人只能忍痛割肉。
03
逐渐回归理性
投资客挂牌量离场，已经是一种大趋势，这种趋势还会继续延续下去。
一方面，当下，除了北京、上海、深圳、广州等热门城市的核心片区，还在坚挺外，其余都在调整当中。
调整是挤泡沫的过程。在这段期间内，此前疯狂入局的投资客，会逐渐退场。
另一方面，房地产所依赖的大环境已经改变。
第一，人口已经转向。去年内地31个省市自治区中，有16个人口负增长，比例超过一半。
制图：城市财经；数据来源：各省市自治区统计局
第二，市场供应大于需求。我们的空置率已经全球第二，除了个别城市外，大多数城市的房子已经过剩。
第三，购买力下降。这是引发本轮楼市转向的直接原因。
有此三大改变，房地产市场挤泡沫的过程不会太短，楼市会逐渐回归理性，而且以后随着购买力恢复，也很难重回巅峰时代。
总而言之，短期内二手房挂牌量还是会继续增加。然而，由于市场购买力下降，已经没有多少人能够接得起，也没有多少人敢接。
这些数据，在央行发布的房贷数据中，已经说明了一切。
挂牌量高企，成交量持续低迷，结果会是什么？结果会是很多人为了解套，不得不降价。
这意味着，包括很多中心城市在内，房价仍在调整的路上，还远未结束。
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