作者：子非鱼
01
新一轮降首付
楼市一天不复苏，托举就一天不结束。
今年以来，每天都有城市发布托举楼市的政策。据美联物业全国研究中心不完全统计，2022年前8月，已有超过31个省份、140个城市出台了超260次稳楼市调控政策，达近年来楼市调控数量高峰。
细化来看，目前有超24个城市出台了“一人购房全家帮”，也即鼓励接力贷。有超20个城市鼓励团购房产，降首付、鼓励农民购房、摊派购房任务、给购房补贴的城市，数不胜数。
因为他们着急啊，不断托举楼市的背后，是各地方政策的钱袋子遭受到了影响。
本来国外与国内当下的局势，中央与地方的财政收入均有不同程度影响，楼市转冷之下土地市场的卖地收入，很多城市也遭遇了腰斩，税收和卖地收入这两个主要的钱袋子都受到了影响，谁扛得住？
所以，只能不断发布推动楼市复苏的政策，哪怕无法奏效，也矢志不渝。
最近，厦门、东莞、重庆三个核心热点城市，拉开了新一轮降首付大幕。
厦门方面8月24日提出：
本市无房30%首付（贷款不管多少次，结清都一样）；名下一套房40%（贷款不
管多少次，结清）；名下一套房，一笔没结清50%；4.首套利率 4.1%，利率下调20基点。
东莞8月31日发布新政：
对贷款购买首套非普通住房（无房屋登记信息、且无购房贷款记录）的居民家庭，最低首付款比例由40%调整为30%，具体由金融机构根据风险情况自主确定。
对拥有1 套住房或有一次购房贷款记录的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，原购房贷款已结清的，最低首付款比例由40%调整为30%；原购房贷款未结清的，最低首付款比例由50%调整为40%。
重庆9月2日发布公积金新政，多子女家庭二套房最低首付降为25%。
02
中央定调楼市
在厦门、东莞、重庆之前，降首付已经进行了多轮，有不少中心城市下调了首套房和二套房的贷款首付比例。
早在去年10月，国新办举行的三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞就表示：
在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者。
这才有了上半年的降首付浪潮。其中不少中心城市也在其中。
比如南京无房且贷款已结清的家庭均享受最低30%的首付比例，较此前降低20个百分点，有一套房且无贷款记录或贷款已结清最低首付40%，较此前降低10个百分点，有一套房贷款未结清的最低首付60%，较此前降低20个百分点。
还有不少城市直接认定，只要首套房贷款还清，二套房的首付比例就按照首套房来执行，比如郑州等城市。
此外，兰州、银川、贵阳、长春、太原这5个城市的首套房首付比例最低可至20%。
厦门、东莞、重庆拉开的新一轮降首付，事实上是中央定下的调子。
在8月24日国务院召开的常务会议上，明确提出：允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
当时本号对此有过专门分析。其所表达的意思，就是接下来推动楼市稳定、复苏，要从信贷方面着手。也即利率和首付方面，支持刚需和刚改需求。
利率方面我们的5年期LPR已下降至4.3%，按照央行与银保监会之前的规定，地方城市可以最多下浮20个基点，也即地方城市首套房利率最低可以做到4.1%。
利率方面目前有不少城市已经降到了最低，降无可降，如果还要降，那就只能期盼着再来一次降息。
更大的操作空间，其实是降首付。上半年，不少城市的首套房首付已经降到了20%，大多数中心城市仍维持在30%。二套房，北上广深是70%。其他强二线城市或60%或50%。
支持刚需和改善需求，那么首套房和二套房首付比例都得调整。
首套房如果大胆一些，可能接下来会有城市降到20%。
操作空间更大的其实是二套房，因为当下中心城市的二套房比例确实太高了，基本都在50%以上。
厦门、东莞、重庆开启新一轮降首付，正好是在8月24日会议之后，可以理解为是在执行中央对楼市的定调。
在这种背景下，后续多数城市的二套房首付下调空间已经被打开。新一轮中心城市降首付浪潮，正在到来。
03
降首付能托起楼市吗
降首付对于楼市自然是利好，但作用有限。
换句话说，降首付浪潮之下，会推动一波有效成交量，但效果不会太大。
会推动一波成交量的逻辑在于，降首付降低了购房者的上车压力，会推动当下确实有需求且当下买得起房的人快速上车。
比如你之前想买一套总价300万的房子，首付30%，得90万。但你手上只有60多万，你肯定买不起。如果首付降至20%，只要60万，那你刚好能够上车。
降首付的效果便在于此，可以降低购房门槛，能推动一波有效需求上车。
效果不会太大的逻辑在于，当下在经济、收入和工作不确定冲击下，购买力不断下降，由此引发了三个问题：
第一，能够买得起房的人越来越少，华为都在高喊活下去，市场寒意如斯。降首付，没法将更多的囊中羞涩的人转变为有效需求。
第二，由于未来充满着不确定性，很多人即便能承担得起首付，也不愿贷款买房，让自己成为银行的打工人。万一哪天丢了工作，房子就得沦为法拍房了。
第三，市场仍在探底、房企仍在出清，观望仍是市场的主流氛围。
简单来说，唯有等待经济增速恢复、就业率恢复最终推动购买力恢复，楼市才有复苏的基础。
在购买力恢复之前，什么方法都只是小插曲而已，或能有所提振，但都构不成洪荒之力。
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