作者：子非鱼
01
楼市最耐揍的城市
尽管第一财经每年公布的新一线城市榜单，成都都位居第一。但无论从城市的综合实力来看，杭州才是强二线城市中的扛把子，是最接近一线的二线城市。
尽管杭州的整体实力距离广州还有不小距离，但在很多单项指标上，杭州已经超越了广州，经常与京沪深齐名。
比如在世界500强企业数量、独角兽企业数量与平均薪酬等方面。
过去几年，成都名声在外，但杭州的发展速度有目共睹，它是最有希望入列一线的城市。
也正因此，杭州的楼市炒作风气在二线城市中也最强。坊间对炒房之城有一个排名，炒房第一城深圳，炒房第二城杭州，炒房第三城合肥。
杭州能够成为炒房第二城，有三方面的因素：
第一，经济强劲，不断向好。
第二，产业丰富多样，能够提供多样化的就业机会。
第三，人口增量始终位居前列。哪怕是在去年中心城市人口增量整体换挡降速的背景下，杭州也新增了23.9万人，位居全国第三。
制图：城市财经；数据来源：各城市统计局
以上三点，是杭州成为炒房第二城的关键，也是杭州成为二线城市中楼市最耐揍城市的主要原因。
所以，在上一轮调控中，杭州又几乎是二线城市中最严厉的调控，依旧能够穿越周期，房价矢志不渝地在上涨。
杭州目前均价4.4万元/平方米，在内地城市中位列第6，仅次于北京、深圳、上海、厦门、广州。
然而，自去年楼市转向以来，强悍如深圳、广州也在降价卖房，北京、上海进入了横盘阶段，至于厦门、苏州、南京、合肥这些昔日的楼市四小龙，也都偃旗息鼓，进入了量价齐跌状态。
炒房氛围最浓，泡沫在二线城市中较大的杭州，如何？
02
楼市滑铁卢
成交量方面，购买力下降的大环境如此，杭州也未能免俗，今年以来，成交量也是一路下跌。
据克而瑞监测数据，杭州8月新建商品住宅成交面积94万平方米，环比、同比分别下降5%、57%；1至8月新建商品住宅成交面积636万平方米，同比降幅为62%。
据中指院监测数据，杭州8月二手房成交套数仅3759套，环比下降8.3%。杭州透明售房网数据则显示，今年8月杭州市区二手房网签量同比、环比均下降5%。
此外，杭州上半年因为参与人数不足，出现了近30个流摇新盘。
房价方面，却扑朔迷离。国家统计局披露的数据，新房环比与同比都在上涨。二手房7月份环比微跌，但同比仍是上涨。也即，按照国家统计局披露的结果，杭州的新房与二手房价格较年初都是上涨的。
然而，机构披露的数据，却在下跌，特别是泡沫最大的学区房。
前不久本号专门写过杭州的学区房下跌情况。具体为：
杭州顶豪学区房文鼎苑两套面积88㎡的房源，以单价仅约6.8万元成交。相比于最高点时的12.7万元/平方米，近乎腰斩。
同时，根据浙江日报披露的数据：
学军小学本部学区房（降幅18.01%）、学军小学紫金港校区学区房（降幅17.67%）、天长小学本部学区房（降幅17.11%）、保俶塔实验学校本部学区房（降幅16.46%）、安吉路小学实验学校本部学区房（降幅15.2%）。
名校小区房价格都在大跌。
普通住宅小区的价格，下跌也不在少数。
贝壳研究院披露的最近一周下跌二手房房源数量为6155套，余杭区超过千套，拱墅区、上城区和临安区降价房源都在800套以上。
杭州房价下跌诉求的另一个佐证是二手房挂牌量，目前根据透明网披露的数据显示，杭州二手房挂牌量高达18.6万套，位居全国第三，仅次于重庆和武汉。
从3月份至9月份，中间经历了限售放松，杭州二手房挂牌量半年增加了1.55万套。
制图：城市财经；数据：链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
这意味着，很多炒房客在行情转冷背景下扛不住，寻求落袋为安、套现离场。
然而，在购买力下降、成交量跳水的背景下，想要功成身退，只能割肉降价才能快速实现。所以才有6155套降价房源。
那么为何国家统计局披露的数据，杭州的房价仍在上涨？
这里其实和之前分析全国房价从4月份筑底后持续诡异上涨是一个逻辑。表面上看全国大多数城市房价都在下跌，但全国均价却在7月份再次冲破了万元。
制图：城市财经；数据：根据国家统计局披露数据计算而得
逻辑在于，全球通胀高企的大背景下，富人强烈的保资产诉求爆棚，拉动了豪宅的独立行情，拉高了均价。
过去大半年，普通住宅成交量都在缩水，但豪宅却走出了独立行情。
比如上海，7月份上海的新房豪宅成交量2591套，较6月上涨3.72%，较去年同期上涨185.35%；且豪宅项目成交占7月整体成交量的22.61%。
广州方面，豪宅成交了1265套，创下历史新纪录，仅6个月的时间，就能卖出以往一整年的量。
上半年，深圳豪宅成交3094套、面积约42万平方米，成交量处于近几年高位。
2022年上半年北京豪宅成交量逆势增长！北京单价10万以上的豪宅成交量高达1326套，同比上升49%，成交套数占比攀升至7%。
杭州方面，上半年千万级豪宅成交量为1988套，而供应量为1688套，供求比为0.85，呈现供不应求的局面。
豪宅行情风景这边独好的背景下，价格也在拉升。根据克而瑞披露的数据显示，今年上半年，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。
也正因此，豪宅凭借一己之力，将全国房价再次拉入了万元时代。才有了杭州普通住宅价格下跌，整体均价上涨的局面。
03
杭州如何买
尽管杭州的房价泡沫比较大，但因为人口增量一直不错，而且杭州又有经济、产业和收入作为支撑，因此，杭州房价虽然也在调整当中，但调整的幅度不会太大。
而且，从人口密度和去化周期来看，杭州房价调整的压力主要集中在外围县市。
从目前的购买力和行情来看，如果不是特别着急，当下所有城市都可以慢慢挑选。
如果着急，在杭州该怎么买？以各区人口密度和去化周期来看，当下杭州市中心上城区与拱墅区可以直接买入。
一方面，上城与拱墅人口密度最大，上城人口密度1.09万人/平方公里，拱墅区0.96万人/平方公里。
另一方面，杭州新房限价，与周边二手房价格倒挂严重，所以过去几年杭州上演了几十场万人抢房画面。
当下的上城区、拱墅区基本没有新房项目可卖，一旦有，如果幸运能够打新，还是值得买入的。
制图：城市财经；数据来源：杭州统计局、中指院
从去化周期来看，杭州市区和主城区的新房去化周期都比较短，如西湖、滨江、萧山、余杭、钱塘、临平，都可以买入。
超过12个月警戒线的只有富阳、临安、桐庐县、淳安县和建德市，短期内不建议买入。
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