顶不住!房企,扎堆降价甩货!


作者:子非鱼
01
房企降价甩货
人有悲欢离合,月有阴晴圆缺,此事古难全。
当下的房地产市场,正处在快速下坡的阶段。熊市该有熊市的样子,当需求不足,供应旺盛的时候,市场的调剂指数,必然会压低价格。
事实也是如此,降价已成为当下的主流和普遍现象。
从国家统计局披露的数据来看,7月份新房下跌城市40个,较之前增加了2个;二手房环比下跌城市51个,较之前增加了3个。
国家统计局是抽样统计了70个一二三线城市的数据,其所反映的是全国的实际情况。这意味着,当下全国绝大多数城市的房价都在调整,且下跌面积不断扩大。

从房企端给出的数据,同样能够佐证。
第一财经最近梳理了一下20强房企2022年中报数据,根据销售额与销售面积计算出了20强房企的平均销售价格,结果发现:
头部20强房企中,有12个房企在降价甩卖,8个房企的销售均价还在上涨。也即头部房企中,60%的均价都在下跌。

12家降价甩货的房企分别是碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。
其中四家房企跌幅在10以上,金科领跌,跌幅为21.9%,碧桂园均价下跌15.6%,绿地均价下跌11.7%,绿城下跌10.2%。
8家均价仍在上涨的房企分别是万科、华润置地、招商蛇口、金地集团、中国金茂、滨江集团、华发股份、远洋集团。
02
重仓三四线城市的房企普遍下跌
从头部20强房企均价跌涨情况可以看到一个明显的特点:
重仓三四线城市的房企,基本都在跌,只有深耕一二线城市的房企,才有上涨的动力。
重仓三四线城市的典型代表是碧桂园,碧桂园中报数据显示,上半年销售收入的69%来自三四线城市。
保利在三四线城市的布局占比也不小。上半年保利销售收入的45%来自三四线城市,二线40%,一线只有9%。

当然,均价下跌的房企中,也有重仓重点城市的,比如越秀。作为广州的国企,越秀的主战场是广州。
越秀地产2022年中报数据显示,拥有总土地储备2860万平方米,其中大湾区占比52.9%,广州占比45.2%。
重仓广州的越秀销售新房均价为何下跌?原因在于,广州的房价也未能免俗,在不断调整。特别是广州外围区的增城、从化和南沙,打折促销是普遍现象,不少之前的地方也在低价乃至亏本价出让。
再看均价上涨的8家头部房企,都是以重点一二线城市为主战场的房企,上半年8家房企的平均销售价格都在1.6万元/平方米以上。
在这种背景下,房企们纷纷改变战略,集中在中心城市拿地。
数据显示,在上半年土地市场收缩的背景下,百强房企基本集中在了一二线城市拿地,一线占比49%,二线占比38%,一二线拿地金额占比高达83%,三四线城市基本没有什么房企拿地。

不过,哪怕是这些深耕一二线热点城市的房企,恐怕也坚持不了多久了,因为市场购买力下降的当下,整个房地产市场太冷了。
年中报数据显示,房企销售额同比腰斩的一大堆,脚踝斩的也不在少数,爆雷的新力控股跌幅最大,上半年只卖出了17.77亿,同比跌幅高达96.98%。

最关键的是,就目前的宏观环境来看,楼市仍会继续下探,复苏遥遥无期。
主要表现在:
第一,购买力复苏仍需要时间。
从失业率数据、制造业景气指数、消费数据以及GDP增速来看,国外日趋复杂的局势和国内又开始多点散发的疫情来看,宏观大环境改善尚需时日。
购买力恢复需要建立在GDP增速恢复和就业率恢复的基础之上。
购买力下降是过去大半年楼市持续探底、托底无用的直接原因,也会是未来楼市继续探底的最关键因素。
第二,炒房客纷纷离场。
广州的二手房挂牌量已经逼近12万套,去年7月份时才8万套,今年3月份突破了10万套,现在逼近12万套。一年多的时间,增加了50%。
同时,重庆二手房挂牌量半年增加了8.82万套,武汉增加了7.56万套,青岛增加了5.63万套,苏州增加了4.72万套,成都增加了3.71万套,佛山、杭州增量均在1万套以上。

制图:城市财经;数据:链家网、透明网、锐理数据、诸葛找房等
这些想要离场的炒房客们,在当下的环境下想要成功脱身,唯有降价割肉。
这也意味着,包括很多中心城市在内,房价调整还远未结束。
在这种背景下,还有多少房企能够扛得住。
为了活下去,会有越来越多的房企降价促销跑量,而且降幅会越来越大,尽管有不少城市设置了限跌令,但房企总有自己的方法来破解。
03
房企清场进行时
在之前的多篇文章中,本号疫情强调过,房地产三大宏观背景已经改变,也即:
第一,人口正在转向。这一点,数据列举过多次。
2021年内地31个省市自治区中,已经有16个省市自治区常住人口负增长,1个持平。这意味着,当下超过一半省市自治区的人口已经转向。

制图:城市财经;数据来源:各省市自治区统计局
不久前,官方发布的《谱写新时代人口工作新篇章》文章中,已经明确表示,“十四五”期间将进入负增长阶段。
第二,供大于求。我们的狭义商品房库存面积当下是6.08亿平方米,商品房广义库存38.4亿平方米。
当下二三线城市整体去化周期都在2年以上,个别三四线城市的去化周期超过10年。一线城市的整体去化周期也在一年半以上。
第三,城市化进入后半程。我们的城市速度从去年开始就下降到了1%以内,未来城市化率虽然还有上升空间,但速度相比之前已经换挡,更何况还有人口转向这个大背景。
楼市宏观环境有此三大改变,意味着房地产已经进入了黑铁时代。
在这个时代中,会有两个明显的特点:
1、大多数人口流失的三四线城市,房价会持续调整,不少三四线城市会相继鹤岗化。
2、房企大量出清。
蛋糕越来越小,优胜劣汰的规则,再叠加当下的债务缠身,很多房企将会出局。
黄奇帆此前在一个节目中透露,目前,中国房产公司独立法人有9万个,整个美国不超过500个。这意味着,未来这些房企中的90%将被出清。
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