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作者：公子不悔
01
昨天和今天，房地产市场传来两个大消息。
先说第二个吧：住建部已经亲临督导了7个城市的房地产调控，最近南昌、成都、西安和之前的深圳、上海、杭州、无锡。
南昌之所以被亲临督导，是它自己自找没趣。3月23日，南昌突然发布了新一轮房产政策《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，宣布在大南昌都市圈实行购房同权。
文件提出：
大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。
关于这一点，本号在上一篇推文中已经专门分析了。这个购房同权的意思就是，九江全市、抚州的临川区、东乡区，宜春的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶的鄱阳县、余干县、万年县的户籍人口，在南昌以及大都市圈内购房，都不再受限购约束。
同时在大南昌都市圈内的外地人，社保年限互认。比如南昌目前对非户籍的限购政策是，需要连续缴纳2年社保。如果你是外地人，在九江或者大南昌都市圈内任何一个区域缴纳了2年社保，同样可以在南昌获得房票。
也就是说，大南昌都市圈里的户籍人口一下子获得了在南昌的房票。大南昌都市圈户籍人口大约1886万人，扣去南昌536万的，还有1330万人。
只要其中有10%的需求涌入南昌，南昌的房价必然会大爆发。所以，当时本号基于这个放松政策预测，南昌的房价即将启动，可以买了。
但不幸的是，经过媒体发酵，南昌放松限购的政策被推上了风口浪尖，最终引来了住建部的斥责。
02
住建部的用词非常严厉，来看一下央视新闻发的原文：
记者今天（25日）从住建部了解到，3月24日，媒体报道江西南昌发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，将于4月20日实施，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。江西省立即采取措施，江西省政府负责同志代表省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。
南昌市政府表示，将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三，坚决贯彻党中央国务院决策部署，按照江西省委省政府要求，切实落实房地产调控主体责任，着力解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。
“立即纠正”、“消除负面影响”、“确保市场稳定”，这是居高临下的命令语气，没得商量，而且其中还含有明显的责怪，胆儿也太肥了。
原本没有啥存在感的江西省会南昌，这次算是在舆论界狠狠刷了一把存在感。
明对喝令斥责，南昌唯唯诺诺做出了回应，表示将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三，坚决贯彻党中央国务院决策部署。
如果没有这事，南昌的房价今年可能会逐渐回暖。但经过这一轮放松还没开始便被喊停，南昌原本复苏的势头会被摁下去，房价可能会继续调整一波。
本号建议，欲在南昌购房的人，可以不急，观望一段时间。
其实在南昌被住建部造访、被列入重点监测城市之前，住建部已经亲临督导了6个城市，去年的深圳，今年的上海、杭州、无锡，以及最近的成都、西安。
这些城市都是因为楼市过热或者有过热的苗头，而被盯上。
由此看来，钦差大臣住建部已经开启了巡查模式，谁敢冒头就揍谁。
03
接着说第一个消息。
就在今天下午，银保监会、住建部、央行三部门联合发布了关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知。
内容包含9条：
1、加强借款人资质核查；2、加强信贷需求审核；3、加强贷款期限管理；4、加强贷款抵押物管理；5、加强贷中贷后管理；6、加强银行内部管理；7、加强中介机构管理；8、继续支持好实体经济发展；9、强化协同监督检查。
具体内容很长，啰啰嗦嗦。
简单归纳就一句话，加强资金监管，禁止经营贷违规流入房地产，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
其实这份文件发布之前，北上广深杭等热点城市早已经展开摸底式大排查后，这一次三部门联发发文，只不过是再严正警告一下。
广州和深圳已经公布了排查结果：
广东辖内（不含深圳）银行机构已排查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户；其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元、305户。
深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查，深圳银保监局选取6家银行集中开展现场检查，责令银行提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。
广东省（深圳除外，因为深圳是计划单列市）排查了5678亿经营贷、2165亿消费贷，结果只发现了2.77亿资金违规流入楼市，占比只有0.03%。
深圳违规流入房地产市场的经营贷，只有21笔，总金额5180万元，平均每笔246.7万元。
这一数据立刻引发了舆论热议，多数声音表示，这不科学，不太可能，作为经济第一大省的广东和作为内地房价第一城的深圳，违规流入房地产的经营贷资金怎么可能就这么点。
要知道，去年国内商业银行的住户经营贷款的余额高达13.62万亿，和2019年12月底相比，增加的资金高达2.27万亿元，增长幅度为20%。
2.27万亿的经营贷增量，其中有相当一部分流入了房地产。
在去年之前，其实经营贷流入房地产的比例并不高，主要是去年之前经营贷的利率要比购房利率更高，成本更大。
但去年因为疫情做出了调整，利率降低，周期延长。房产专家张大伟计算了一下，按照去年经营贷利率3%至4%，按揭贷款利率5%至6%，利差高达2个点，而且经营贷贷款周期和按揭贷款基本都可以20年的情况下。
从计算的结果可以看到，用经营贷炒房，总的利息成本可以82万元。
基于这个背景，大量的经营贷违规流入楼市。去年不展开严查，主要因为经济压力，管理层对待楼市眼神暧昧。
以万亿为单位的经营贷流入楼市，广东怎么可能就只有2.77亿，看来也只是象征性的查了查。
此次三部门正式发文，围剿经营贷，本号认为也不会太过于翻旧账，而只是从现在开始禁止经营贷违规进入。
你想，万一动真格全部查了出来，这些人全部都得提前还款，还不起抵押的房子就得被法院没收，影响面得有多大。
管理层要的是楼市稳定，房价稳定，真要是大刀阔斧干起来，翻查旧账，违规使用经营贷炒房的人，提前被抽贷，楼市很难稳定，很多房子估计会被抛售，引发价格大跌。
房子是和银行以及土地绑在一起的，无论是银行还是地方政府，都不会答应。
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