100多次调控加身!珠三角9城,哪些城市可以买?哪些城市是坑?



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作者:公子不悔
01
今年以来,全国各地已对楼市调控了百次以上。
无论从广度、力度还是深度上,都是空前的。比如从广度上,这一次出动的部门有央行、银保监会、住建部、地方银行、地方政府、地方公积金管理中心等等。
力度上,深圳、广州、合肥、西安、成都出台的新一轮调控力度都非常强,堪称各自楼市史上最强调控。
深度上,这一次调控不但覆盖直辖市、副省级城市、省会城市、地级市,就连县级市也接连出招,比如浙江的义乌、永康等。
面对此情此景,本号一再告诫大家,不要再轻视本轮调控。
当前的形势是,管理层强力调控,不是象征性的,而是动真格。住建部已经开启了全国巡游模式,谁冒头就造访谁,揍谁。势必要稳住房价这头疯牛。
因为房价持续快速上涨,不利于实体经济的发展,更不利于中国经济的发展,不利于经济战略的推进。
在外贸受阻、外部环境存在较大不确定性的当下,消费已经成为了拉动中国经济发展最重要的马车之一。于是去年我们提出了以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。
内循环的关键,是民众消费。当房子占据了过多的资金资源,掏空了民众的六个钱包,哪还有经济去消费,内循环便难以推进。
换句话说,要顺利推进内循环大战略,就必须控制住房价。看清了这一点,才能明白本轮楼市调控有多迫切。
在这种背景下,整个2021年中心城市的房价走势基本能够非常确定,那就是横盘、横盘、横盘。
02
珠三角城市自然也包括在内。
目前,深圳已经被强调控摁住了成交量,深圳的二手房成交量暂时已经熄火。东莞也是一样,市场目前不那么热了。广州发布调控不久,相信这个月开始成交量会下来。
关键问题来了,当下的珠三角哪些城市可以投资?

这里说的投资,是长线投资,因为在楼市限售、房价横盘和慢涨的背景下,已经没有短炒客的容身之地。
粤港澳大湾区是国家战略,是国家级城市群,是当下经济、人口、产业最具活力的城市群。
全国人口仍在不断流入珠三角和长三角,因此可以确定的是,虽然调控当头,珠三角九城仍有很高的投资价值,尤其是深圳、广州。

深圳虽然遭遇强调控,二手房被出台了官方指导价,但深圳空间有限,实际管控人口2200万以上,长期的供需矛盾决定了这座城市房价很难转向。再加上深圳的经济活力,人口活力,注定了深圳仍是湾区投资价值第一城。
广州也是一样,面积虽然是深圳的三倍多,但相比于其他省会城市,广州的面积并不算大。而且广州的实际管控人口也在2200万以上,供需矛盾虽然没有深圳那么严重,但经济活跃,人口基本面、经济基本面都非常不错,长期看涨。
东莞、佛山两座城市,有人口、有产业、有工业,这两个城市在人口、产业以及配套要素的聚集上,都存在一定的垄断性,再加上两座城市的无法复制的区位优势,潜力很大。
因此深圳广州处于价值第一梯队,东莞、佛山处于第二梯队。
其次便是珠海。整个粤港澳大湾区的价值,都在围绕着珠江,珠海刚好和深圳一样,扼守珠江口。
过去四十年,虽然同为经济特区的珠海没有像深圳一样壮大起来,但这是存在客观原因的,因为澳门的体量无法与香港比拟。
不过,珠海最近一些年获得了大量利好,让这座城市迎来了第二春。
首先是全球最长的跨海大桥港珠澳大桥通车,其次是横琴新区,这个新区已经与前海蛇口、南沙形成了三足鼎立之势,甚至高于南沙。
此外,还有正在酝酿中的深珠通道。这意味着,珠海这座城市,不但有澳门协助,未来还能直接获得香港、深圳的带动,潜力非常大。
诸多利好作用下,这座小而美的城市,已经迸发出了新的活力,科技、产业、人口都在向好发展。因此非常看好。最主要的是,珠海已经不限购了。

中山和惠州可以归为同一档,两座城市都有一定的价值,但价值点主要分布在一部分区域内,而不是全境。
至于江门和肇庆,投资价值不是很大,可以保值,但增值效果不会太明显。
03
下面说说各城市具体片区情况。
深圳南山、福田的房价已经极高,门槛已经超过了一般人的投资实力,而且上涨空间也有限,不建议投资。目前深圳的可以追投的地方在宝安、光明、龙华、罗湖、盐田、坪山和龙岗。
本号以为宝安中心区、机场北、沙井这些沿江区域价值非常高,此外光明新城等是当下的投资热门之地。
广州的发展大方向是向南,是向深圳靠拢,因此南沙可作为首选,即将落地的广州期货交易所,也将落户南沙。
除了南沙,广州的中心天河、海珠、白云、黄埔等区域,都适合,比较差的是花都和增城。花都和增城虽然潜力差了些,但它们的优势是投资门槛低,如果资金实力有限,这两个地方是个不错选择。
东莞主要的价值分布也是在珠江沿岸和临深地区,比如长安、虎门以及大岭山、大朗、黄江、樟木头、凤岗、塘厦、清溪。
佛山,要买就买投资限购区域,也即靠近广州的顺德、禅城和南海。至于三水、高明等地不太建议。这次清明节我正好去佛山转了一下,像远离广州的三水、高明,比较空旷,市场没有供需矛盾,在佛山经济的支撑下,会有保值作用,但增值作用有限。
不过佛山需要提示一下风险。佛山楼市最近比较火热,可能会引来强调控。
因为广深莞都加强调控的,资金开始流向珠江西岸,佛山成了珠江西岸最佳承接资金的城市。
再加上,佛山有新机场落地利好,已经被深圳投资客、东莞投资客和广州投资客盯上,也被开发商盯上。
上个月,佛山南海大沥镇出现了新的地王。而3月佛山新房网签量达到了12261套,签约面积逾137.12万㎡,创下历年三月网签第四高纪录。
一旦强调控加身,佛山楼市很有可能会冷却,但并不影响长期的投资。
珠海最佳的投资片区是横琴,这是国家级新区也是自贸区,同时澳门证券交易所若果落地,便是落地此处。除了横琴,还有靠近金湾靠近横琴的部分区域一级高新区的唐家片区,后者是对接深珠通道桥头堡。
中山和惠州可投资的区域不多,中山主要打的是深中通道概念,这条大桥预计2024年通车,网上传言可能提前至2023年。中山的投资价值点在翠亨新区和马鞍岛。
惠州打的是临深概念,可投资的区域范围更小,因为面积大,供应量多,惠东、博罗等地都不建议,只建议投资靠近深圳的惠阳。尤其是深圳地铁14号线预计延伸到惠州设立的四个站点,白云站、草洋站、惠州南站、新桥站。

最近,本号正在组织带团去珠海实地看房,珠海目前限购已经全部放开,在深圳、广州、东莞进入楼市强调控的背景下,珠海会城市资金流入的热门地区,房价已经蓄势待发,想要去珠海投资的朋友,可以加我的微信593594349
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