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作者：公子不悔
01
衡量一个城市值不值得购房，人口增量是最关键指标。
当一个城市源源不断地有人口流入，那这个城市的购房需求就会很旺盛，能够不断撑起房价，典型如深圳、广州，过去几年人口平均常住人口增量在50万左右和40万左右。
制图：城市财经；数据：广州、深圳统计局
所以我们能看到，深圳与广州的房价从未停止过上涨。此外，杭州、宁波、西安、成都这些年人口增长也很猛，房价上窜也非常厉害。
反之当一个城市的人口不断流失，那楼市便没有了支撑，典型如鹤岗、阜新以及东北、西北很多三四线城市。鹤岗过去十年人口流出了十年人口流出了近百万，阜新缺乏常住人口数据，2015年至2019年，阜新市的户籍人口减少了5.8万人。
所以，这两个城市二手房挂出来基本无人问津，房价已是白菜价。
以上采用的都是常住人口这个参数。在衡量人口变动的指标中，常住人口是最直观的。
但这个数据因为是政绩考核的指标，往往存在猫腻。比如东北很多人口流失的城市，基本不公布常住人口，只公布户籍人口，有的连户籍人口都隐藏。
去年全国进行了人口普查，很多城市在2020年的公报中都没有披露常住人口数据，当下大家都在等待着人口普查数据公布。
事实上，相比于常住人口数据，在校小学生人口增减更能真实反映出城市人口变化情况。
因此，今天我们就用在校小学生人口数据变化情况，看看那些城市的房子更具备想象空间。
02
直接上数据。
上图是搜狐城市梳理的，过去五年重点城市在校小学生人口规模和变化情况。
可以看到：
1、重庆小学生人口规模第一，正好对应着它位居第一的3100多万的常住人口规模。不过，从图中也可以看到，过去五年重庆的在校小学生人口规模是减少的，意味着重庆的人口其实在流失。
这一流失证据，可以从其外出打工与外来人口的差值中找到。2019年重庆外出打工人口474.02万人，市外来人口182.05万人，差值为291.97万人。
2、广州、深圳、成都、郑州的小学生人口规模大于京沪，而京沪的常住人口规模其实是大于前面四座城市，这说明，前面四座城市的年轻人口占比更大。
3、西安过去五年在校小学生人口，增量与增幅均位居第一，增量28.6万，增幅高达50.5%。
2017年，武汉率先发起了人口争夺战，自此之后几乎所有的中心城市都加入了这场大战当中，西安更是后来居上，直接梭哈，几乎将落户门槛降为零。
当时网上流传着西安抢人的一个段子：
去西安走亲戚，警察问：“是西安人吗？”答：“不是，是来走亲戚的。”警察：“带回派出所，按投亲靠友条件落户。”
去西安站转车，警察问：“是西安人吗？”答：“不是。”警察问：“什么学历？哪年毕业？”答：“本科学历，今年毕业。”警察：“带回派出所，按学历落户，火车票报销。”
在抢人的同时，西咸新区也纳入西安管辖，西安因此常住人口增加了近80万，小学生人数增长6万。
这种背景下，西安常住人口增量从2017年的8.2万直接增加至2018年的38.7万。2019年同样收获20万常住人口增量。
03
4、长沙、武汉、济南、成都、南京、厦门、苏州、佛山，在校小学生人口增幅都在30%以上，长沙与武汉逼近40%。
这些城市过去几年这几个城市的常住人口增量都不错，尤其是长沙。
长沙人口始终能够保持快速增加，和其极具竞争力的房价有关。过去几年，长沙依靠强硬的调控和充足的楼市供应量，将房价保持得相当稳定，虽然也有上涨，但都是在其经济与人口不断增长背景下的正常上涨。
目前，长沙的房价收入比是中心城市中最低的。平稳的房价为长沙提供了强劲的人口竞争力，而人口不断流入又为长沙经济注入了鲜活力量。
数据显示，2017年至2019年，长沙GDP综合增速位列15个新一线城市首位。其实，长沙的的经济增速，不光位居新一线城市首位，在万亿GDP城市中，同样拔得头筹。
武汉是率先发起人口争夺战的城市，从小学生数据来看，早起的鸟儿果然有虫吃。
济南增长这么猛，与其吞并地级市莱芜有关。2019年年初，济南吞并莱芜，常住人口增加了144.83万人。
除此之外，山东省开启的强省会战略，也为济南人口争夺加分不少。近日，济南市委书记已经官宣，济南的人口已经突破千万。
成都增长迅猛同样和区划调整有关。2016年成都代管简阳，当年常住人口增量达到126万，小学生数量猛增12万。
当然除了区划调整，成都本身的人口竞争力也很强，2018年与2019年成都的常住人口增量都在25万以上。
厦门增长迅猛，一方面因为基数低，另一方面是增长快。厦门的常住人口规模从2015年的386万增加至2019年的429万，平均每年常住人口增量在10万以上。
苏州与佛山是制造业重镇，民营企业发达，经济活力很好，都具备很强的人口竞争力。所以它们的小学生人口增幅快过很多省会城市。
5、郑州、深圳、杭州、无锡、广州、天津、合肥，增长也很不错。
这些城市在最近五年内都没有行政区划调整，凭借的是实打实的人口竞争力。
6、宁波、上海、长春、哈尔滨，小学生增量表现平平，哈尔滨甚至减少了5.5%。
前三座城市在校小学生总体还是增加的，只是增加不快。上海主要是设置了人口天花板，主动挡住人口流入，再加上人口结构中老年人占比非常高，生育率低。
宁波常住人口增量不错，但小学生增量表现一般，主要是人口结构问题。截至2018年年底，我市60周岁及以上户籍老人为151.3万人，占户籍总人口的25.1%。宁波户籍人口已经超老龄化。
长春、哈尔滨，主要是生育率低与东北人口整体流失双重原因带来的结果。
04
文章开篇已经说到，人口增量是影响买房的最关键因素，从在校小学生人口增幅角度来看，排在前十位，也即最值得购房的10个城市，分别是：
西安、长沙、武汉、济南、成都、苏州、南京、厦门、佛山、郑州。
如果还要列出Top20，那深圳、无锡、合肥、杭州、天津、广州、泉州、东莞、北京、沈阳。此外，宁波、青岛、上海等城市也可以买。
目前虽然处在强调控中，个别城市的楼市甚至偏冷，但在人口不断流入、货币超发、土地价格不断上涨的推动下，这些城市长线仍只有一个涨字，未来房价会越来越贵，买房得趁早。
至于人口流失的哈尔滨、重庆与增长低迷的长春，还是需要谨慎为好。
需要重点说明的是，重庆虽然潜力很大，人口规模也大，但其人口流失，房屋供应量大，房价上涨空间不大。
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