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作者：公子不悔
01
看一个城市的发展潜力，从城市拍地时，开发商的拿地激情就能一目了然。
目前，长春、沈阳、广州、重庆、无锡、杭州等城市都已经完成了年内第一次集中供地，北京的第一次集中供地也于今天正式开始。
结果可以看到，杭州两天卖地总收入逼近1200亿元。最关键的是，杭州对开发商提出了那么高的竞自持要求，依旧难以阻挡开发商的拿地热情。
广州、重庆、无锡，第一次集中供地也统统迎来大丰收。
广州两天揽金906亿元，溢价率最高达45%。在这场土拍中，南沙横沥、黄埔知识城、番禺新造镇均出现了区域地王。
重庆46宗土地，总成交额达635.04亿元，比起拍总额444亿元高出190.96亿元。
除茶园板块3宗地块、中央公园板块、蔡家板块、回兴板块各1宗地块以底价成交外，其余地块均溢价成交，占比达87%。平均溢价率约43.78%，最高溢价率达129.98%。
无锡推出16宗土地，仅1宗未破最高限价，多幅地块刷新地价纪录，揽金255亿。特别值得一提的是，由于前4宗竞价激烈，土拍不得不延长到3天。
从拿地热情来看，杭州、广州、重庆、无锡这些南方热点城市，开发商非常看好，说明他们依旧有非常大的潜力。
而目前仍维持零星供地的佛山，年内已经拍出了两块地王。
至于北方，尤其是已经有两个城市完成集中供地的东北来说，则分化严重。
02
长春在4月15日进行了年内第一场集中住宅土地拍卖，其中涉及51宗住宅用地。
结果，成交38宗住宅用地，揽金193亿元。
2宗流拍，有11宗终止挂牌，流拍率达到了25%。而且，成交的38宗住宅用地，其中32宗底价成交，仅6宗溢价成交，平均溢价率仅为3%。
长春供应的51块住宅用地，有13块房企不想要，想要买的38宗，也不想给太高价格。
4月底，沈阳完成了年内首次集中供地。原计划推出25宗地，最终3宗终止交易，推出了22宗住宅用地，开拍2个小时就全部卖出，揽金197.8亿元。多块地溢价率在20%以上。
比如皇姑屯区西窑二期-2地块吸引11家房企竞拍，溢价率18.18%。
中央大街东雪松路北吸引12家房企，最终万锦以顶价2920元/㎡，总价4.35亿摘得，溢价率20.16%。
沈北新区，北-1地块，共有12家房企参与竞拍，包括万科、龙湖、华润、保利、碧桂园、汇置等。最终，该地块以总价6.43亿，单价2820元/㎡被汇置摘得，溢价率20%。
雪莲街西1号最终被保利以顶价5310元/㎡，总价6.13亿摘得，溢价率仅次于中央大街东雪松路北，为20.14%。
此外，长春土地大多都是本地房企拿地，外地房企只吸引了4家。而沈阳则吸引了万科、华润、碧桂园、招商蛇口、保利、佳兆业、远洋、旭辉、龙湖、中梁、绿城等十多家外地房企。
沈阳与长春的土地拍卖，可谓一半是火焰，一半是海水，分化特别严重。
有人说，长春土拍流拍严重，是因为地块大多位于郊区，而非南关、北湖等核心高热板块，土地质量一般。
但沈阳此次成交的22宗地块，覆盖了皇姑区、和平区、大东区、铁西区、沈北新区、于洪区、经济技术开发区、苏家屯区、浑南区、沈河区各个城区，其中郊区地块也不少。
位于郊区的苏家屯区三块地，其中两块以超过20%的溢价率成交。
此外，完成首次集中供地的广州，地块也有很多位于郊区，却都遭遇疯抢。所以说，这个理由根本构不成理由。
导致沈阳、长春两座东北城市土地市场分化最关键的因素，是开发商对于两座城市未来潜力的考量。可以看出，大家很明显更看好沈阳，不看好长春。
03
长春的GDP已经超越沈阳，且去年获得了不少政策利好，比如扩容，将四平市的公主岭纳入自己麾下，再比如获批了《中韩（长春）国际合作示范区总体方案》。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
在这种背景下，长春端坐于东北城市C位。从GDP数据来看，长春似乎取代沈阳，成为新的东北王。
但是论城建、论发展程度、论其他经济指标，长春距离沈阳还有一段距离。
由于长春还未公布2020年统计公报，所以对比两座城市的经济指标仍延用2019年年报数据。
从表中可以看到，在人均GDP、人均可支配收入、财政收入、社会消费品零售总额、进出口、实际利用外资、资金总量（本外币存款余额）这些硬性指标上，沈阳依旧碾压长春。
此外，在第一财经自2013年每年发布一次的新一线15个城市名单中，沈阳端坐其中，一直都是15个新一线城市之一，而长春从未晋级过。
新一线城市考核的是城市经济、商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性等综合实力。由此可见，综合实力上，长春还不是沈阳的对手。
也意味着，在国家中心争夺中，沈阳仍是占据主动。如果第10个国家城市给到东北，沈阳基本是最好的选择。
综合实力决定了人口竞争力。
东北人口整体流失已经是公认的事实，也有数据为证。
根据第一财经的统计，6年来，东北三省常住人口都出现下降。其中，辽宁6年减少了38.3万人，吉林减少了60.55万人，黑龙江减少了83.7万人，三省合计减少182.55万人。
从在校小学生数据来看，也同样如此。
2013年以来，辽宁、吉林和黑龙江三省小学在校生数据均出现减少，减少的数量分别为9.3万人、17.63万人和26.1万人，三省合计共减少了53.03万人，相比2013年东北的小学生人口下降了10.7%。
具体到城市又如何？本号此前梳理过东北三省40多个地级以上城市小学在校学生过去十年变化情况。
结果发现，整个东北只有沈阳和大连保持正增长，其余全部流失。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
沈阳过去十年在校小学生增长17.8%，虽然这个数据放在中心城市中，并不怎么起眼，但放在东北可谓擎天一柱。
同期的长春，流失了6.3%，哈尔滨更是流失了14.1%。
人口是楼市的基石，是比经济更为关键的基石。沈阳与长春人口的增长与流失，才是两座城市土地市场冷暖分化的关键。
所以，东北楼市，如果还有看好的城市，只有沈阳和大连。长春与哈尔滨基本不用考虑。
当然，沈阳也不是全域都能投资。毕竟沈阳也只不过是矮子堆里拔将军，只是相比于其他东北城市要好些，如果与南方城市相比，竞争力一点也不强。
本号的观点是，如果投资房产，最好选择长三角与珠三角，如果非得在东北投资，那沈阳是首选。
投资沈阳，也只适合投资一环区内，其他都不太建议。
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