作者：公子不悔
01
2021年已经过完一半，房地产市场上半年的诸多数据已经出炉。
从房企角度来看，上半年有19家房企业绩超千亿，较去年同期增加6家；132家超百亿，较去年同期增加25家。其中，碧桂园破4千亿，恒大、万科、融创均突破3千亿。
分城市来看，一线与二线城市的房子卖得最好。根据贝壳研究院数据显示，一线城市上半年新房成交了21万套，累计增长77.4%，成交2255万平方米，累计增长79.1%，增速高于其他线级城市。
二线城市与三线城市也都有不错的增长，二线城市的成交量增长了45.2%，成交面积增长了40.7%。三线城市则分别增长了29.2%、27.9%。
当然，各类城市的成交大增，与去年受疫情影响，成交量基数偏低有关。
不过今年上半年的成交规模，即便相较于2019上半年，也增长了不少。中指院数据显示，50个代表城市商品住宅月均成交约3580万平方米，与2019年同期相比，增幅超两成，绝对规模达近五年最高水平。
那么房价又如何呢？一句话，上涨依旧。
根据中指院数据显示，上半年百城新房价格较年初上涨了1.7%，平均价格达到了1.6万元/平方米；百城二手房价格较年初上涨了2.56%，平均价格达到了15888元/平方米。
而且，无论新房还是二手房，涨幅都在扩大。
分城市来看，上涨力度加较大的20个城市，主要集中在粤港澳大湾区和长三角等城市群。其中，徐州涨幅全国第一，广州第二。东莞、金华、佛山、中山、南通、常州、成都、无锡位居涨幅榜前十。
从上表可以看到，涨幅前十，除了成都外，全部是珠三角和长三角城市。
02
徐州领涨全国，一方面是这座城市本身的上涨就从未间断过，从大调控以来已经连续上涨了60多个月，和西安一样。
另一方面则是地王带动的结果。
4月12日，徐州铜山区推出一块住宅用地，经过了377轮竞价之后，被融创在徐州的马甲公司以10.16亿元拿下，成交楼面价11839元/平方米，刷新了铜山区云湖板块的天际线，溢价率高达90.62%。
广州位居第二，主要是在4月份之前涨得厉害。4月份之前，由于广州购房门槛和落户门槛均比较低。比如，在4月份之前，黄埔、南沙、花都等区，不必落户，只要有本科学历，加上一定年限的社保，就能在这些区获得购房资格。
4月份以来，广州一方面收紧了调控政策，要求人才购房，须提供购房之日前12个月在人才认定所在区连续缴纳个人所得税或社会保险的缴纳证明，不得补缴。
此外，还调整了增值税免征年限：越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
同时还不断上调了首套房与二套房的贷款利率，4月份以来，广州已经加息了4次。
5月份以来，广州的楼市已经回归冷静，成交量已经连续两个月下跌，但从统计局公布的房价数据来看，依旧是慢涨。下半年的广州，不会有上半年这么亮眼。
佛山、金华、重庆涨幅位居前二十，也是和徐州一样，有地王带动的作用，尤其是重庆。
重庆的楼市原本很低调，但架不住地王的带动。从去年12月份至今年4月末的首次集中供地，地王接连不断的产生，让原本楼市一直非常温和的重庆，走到了台前。
2021年以来房价不断上涨，4月份和5月份，新房环比更是领涨全国。
不过，5月末以来，重庆上调了首套房与二套房的贷款利率，如今成交量已经降温。在庞大的供需面前，重庆没有大涨的基础，只要后续重庆不再出现地王，重庆的楼市也会回归平稳。
03
需要说明的是，多数城市的上涨，主要发生在4月份之前，因为在3月份至5月份，多数中心城市都开启了新一轮调控，并不断对楼市加息。
比如广州、成都、西安、合肥、宁波等城市。
在新一轮调控下，目前，深圳、杭州、合肥、成都等城市的房价，已经进入了横盘阶段。
此外，5月份以来，随着银行额度收紧，很多城市的银行都收紧了贷款，延长贷款周期，上调贷款利率，有的甚至直接停贷。
根据凤凰网的调查显示，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行在郑州的分行均已停贷，长沙、西安、太原部分银行停贷，上海、广州、武汉、南京、宁波、重庆、合肥、杭州、海南等地，贷款政策收紧。
此外，所有城市几乎都延长了贷款周期。
另外根据贝壳研究院的数据显示，有46个城市房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，目前佛山、东莞中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期均在100天以上，二手房交易周期较长。
这意味着，楼市仍在不断降杠杆。
下半年银行贷款额度或许将再度挤压，购房者贷款也将再升一个难度，且“调控从严”会是下半年楼市的主基调。
在这种背景下，下半年多数城市的房价会进入横盘阶段，有的慢涨，有的甚至阴跌。
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