作者：公子不悔
01
南昌楼市运势不再
“时来天地皆同力，运去英雄不自由”，这句话可作为英雄城市南昌的注脚。
自从今年3月份南昌发布南昌大都市圈购房同权被管理层莅临督导并勒令收回后，南昌楼市运气一下子被抽尽了，开始进入下跌通道。
当时的情况是这样的，由于2020年，南昌的新房与二手房成交量双降，新房同比下滑28.78%，二手房同比下滑19.33%。房价方面，根据安居客披露的数据，也在向下微调。
于是，3月24日，南昌发布了《促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策措施》，其中明确提出：
大南昌都市圈中南昌市，九江市，抚州市的临川区、东乡区，宜春市的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶市的鄱阳县、余干县、万年县等地户籍居民互为享受本地户籍人口购房政策；在大南昌都市圈内等地缴纳的个人所得税或社会保险（城镇社会保险）证明互为本地缴纳证明，非本地户籍居民可凭纳税或社保证明按当地购房政策购房。
简单来说，就是大南昌都市圈购房同权了。
按照这份政策，九江全市、抚州的临川区、东乡区，宜春的丰城市、樟树市、高安市和靖安县、奉新县，上饶的鄱阳县、余干县、万年县的户籍人口，在南昌以及大都市圈内购房，都不再受限购约束。
同时，在大南昌都市圈内的外地人，社保年限互认。比如南昌市区目前对非户籍的限购政策是，需要连续缴纳2年社保。如果你是外地人，在九江或者大南昌都市圈内任何一个区域缴纳了2年社保，同样可以在南昌获得房票。
02
土地市场凉凉
要知道，大南昌都市圈的户籍人口接近2000万，扣去南昌本身近600万的户籍人口，剩下的大南昌都市圈圈内还有1000多万非南昌户籍。
这么一放开，相当于有1000多万人获得了南昌的购房权。在放开之前，南昌的限购政策规定，外地户籍在市区（青山湖区、东湖区、西湖区、红谷滩区、青云谱区、经开区、高新区）范围购房，需要提供3年内连续缴纳2年的社保或纳税证明。
若真任其放开，那南昌的楼市岂不是要立刻被点燃，这是不被允许的，与当下的楼市语境完全相悖。
该消息一经发布，立刻引发了全网热议，也被住建部盯上了。于是，第二条，也就是3月25日，住建部就亲临南昌，勒令南昌立即收回放松限购的政策。并要求南昌：
江西省立即采取措施，江西省政府负责同志代表省政府主要负责同志约谈了南昌市政府主要负责同志，责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。
南昌市政府表示，将深刻吸取教训，立即收回文件，并举一反三，坚决贯彻党中央国务院决策部署，按照江西省委省政府要求，切实落实房地产调控主体责任，着力解决好住房突出问题，确保房地产市场平稳运行。
原本想放松，却不想不但没放松，还被住建部列入了重点监测城市名单，南昌这次算是自己撞枪口上了。
而对于南昌的购房者来说，心情可想而知。就像一个东西得而复失，比没有得到之前更糟。
于是乎，南昌的购房者们开始犹豫不决，开始观望，最终成交量下滑。
房价方面，从图中可以看到，已经进入横盘阶段，
具体到各个区来看，根据南昌楼市情报统计的数据显示，红谷滩中心、高新区、青山湖区、西湖区、朝阳新城、南昌县、东湖、湾里、新建区、赣江新区横盘。
九龙湖、经开区、青云谱区微跌。整个南昌本月房价较上月微跌了0.01%。
从目前南昌1.5万的均价与南昌本身的经济实力来看，房价显然超前发挥了，换句话说，在南昌启动下跌模式的背景下，未来还有一定的下行空间。
南昌下半年房价下跌的概率非常大，因为：
第一，从上图南昌住宅供求走势可以看到，南昌的供应已经远大于需求。
第二，最具影响力的土地市场，南昌上半年一片惨淡。
根据江西省地产协会发布的数据显示：
南昌市（含赣江新区）土地市场共计成交27宗经营性用地，成交总面积146.06万平方米，同比下跌61.63%；成交总金额105.09亿元，同比下跌58.84%。今年上半年，南昌土地成交量较往年显著偏低，供地节奏大幅放缓。尤其是南昌市中心城区，成交量同比下跌超九成。
地价方面，上半年成交地块的平均楼面价为2745元/平方米，涉宅地块平均楼面价为3669元/平方米，去年同期这一数据则分别为3226元/平方米和3780元/平方米。
简单一句话，南昌市上半年土地市场冰冷一片，最重要的是地价降了。
地价是房价的支撑，像深圳、东莞、南京、杭州、宁波、广州、佛山这些城市，房价坚不可摧，最根本的原因就是地价始终在上涨。
南昌地价下降，土地市场一片惨淡，这是其下半年继续下跌的明确信号。
03
购房建议
关键问题来了，南昌的房子还能买吗？
短期来看，无论是刚需自住购买还是投资，都可以暂缓，因为南昌房价正在下行。
长期来看，当然还是可以购买，本号预测，抄底的节点应该在明年年初。
虽然南昌因为政策被追回，导致其楼市开始调整，但南昌的房价不会一直调整，毕竟作为省会城市，南昌的经济在稳步增长，其人口也在稳步增长。
最新七普数据显示，南昌过去十年常住人口增加了121.24万人，平均每年增加12万常住人口。
制图：城市财经；数据：江西省统计局
此外，今年5月份，管理层发布了《关于新时代推动中部地区高质量发展的指导意见》，明确提出要让中部绿色崛起，并点名要促进长江中游城市群和中原城市群发展，这意味着中部崛起的时代正在到来，这对于中部核心之一的南昌来说，是借势发展的好时机。
在这种背景下，江西的自贸区申请，可能会在“十四五”期间内批复。而且，南昌还有可能迎来扩容。
所以说，从宏观形势来看，南昌的发展潜力还是不错，虽然无法与一线与强二线这些头部城市相比，但总体还是乐观看好。
上面已经说到，本号预计可以抄底购买的时间点，是明年年初，建议大家最好沿着地铁1号线、2号线、3号线以及即将开通的4号线购买。
而且，尽可能在市区购买，尽可能在市区买，比如赣江两岸的东湖区、西湖区、红谷滩区。
地铁房与市区的房子，确定性会更好。
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