作者：公子不悔
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近日，湖南岳阳市出台限跌令一事，引发了全网热议。
此后，云南省会昆明也出台了类似的规定，加上2019年早已发布限跌令的大连，目前已经有大连、岳阳和昆明三个城市给楼市设置了跌停板。
一周前，岳阳市住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确提出：
当地对中心城区(包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区)新建商品住房销售实施价格备案。新建商品住房销售价格备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订商品房网上签约买卖合同。新建商品住房销售价格备案后，开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。
也就是说，岳阳市区的新房，不允许上涨，但也不能跌超15%。跌超15%，就不让网签。
引发岳阳出台限跌令的导火索，是某龙头房企5、6月份开展的降价促销活动，几个项目违规降价，相比开盘价降了两、三千元，造成一些社会问题，才引发了岳阳市政府出手管控。
昆明也是一样。由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。
早在2019年，大连市就发布了限价令，当时大连也作出规定，新房不准涨价，但跌幅也不得超5%。
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大连出台限跌令，其实是画蛇添足，显得特别多余，因为大连房价是东北的另类代表，在过去三四年东北房价整体偏冷的行情中，大连走出了自己的独立行情，一直在上涨。
上半年，大连二手房成交价普涨2-3千，部分热门房源单价甚至涨了近1万。直到上个月，大连的房价涨幅已经领跑东北三省。
因为火热，几天前，大连才正式发布了新一轮调控政策，加强限售，中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新房限售五年，二手房限售3年。
与大连所不同的是，岳阳和昆明为楼市设置跌停板，显得尤为迫切，也会发挥真正的效能。
以昆明来说，受调控政策收紧和全国房地产环境改变的影响，昆明房价最近一直在跌。
昆明滇池边的阳光城•滇池半山项目，在8月1日推出过一批以工程抵款房名义进行优惠促销的房源，优惠下来价格在10000~11000元/平方米，建筑面积98-143平方米的洋房最低价9980元/平方米。
而在搞促销之前，该项目的毛坯洋房均价约16000元/平方米，部分高价房源达到19000元/平方米。
活动价比原先的价格降了三分之一。
这一活动引发了之前购买该项目的业主维权，向开发商讨说法，要求退款。
除此之外，呈贡斗南片区绿地海之城，之前的均价是1.2万元/平方米，交3万元可享一口价优惠，按揭一口价9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，单价足足降了3000-3500元。
同样有观滇视野的卓越滇池晴翠项目，高层售价为12000元/平方米，部分可观滇房源价格15000元/平方米，但最近推出的特价房却低至9000多元/平方米。
正因为多个项目降价太猛，昆明市才紧急召开会议，约谈了几十家房企，要求他们打折促销、降价都不能太猛，否则不能网签。
与岳阳、大连所不同的是，昆明并没给出具体的限定跌幅，只说不能恶意降价，不能降价过猛。
如果任这些开发商大幅降价搞活动下去，昆明的新房和二手房，必定会被带乱节奏，引发房价大幅倾泻，而无法收拾。
岳阳出台限制跌超15%的跌停板，也是有此担忧。
2015年由深圳开启的全国楼市牛市，迅速蔓延至全国。很多三四线城市在去库存的背景下，大幅开展货币棚改，房价不断被拉升，岳阳就是其中之一。
2014至2015年，岳阳市城市棚户区改造完成量在1.5万-1.6万套之间，到2016年，这一数字飙升到3.11万套，2017年上升到了3.9万套。同期的房价一路上窜。
像岳阳这类城市，本身的经济、产业都不够强，人口有持续流出（七普数据显示，岳阳过去十年人口减少了42.6万人），房价上涨基本依赖货币棚改。
制图：城市财经；数据：湖南省统计局
不巧的是，2018年之后，国开行要求收紧货币棚改，2019年棚改数量出现了腰斩，2020年继续下降。
没有了棚改的支持，岳阳楼市摇摇晃晃。统计局最新公布的数据显示，岳阳新房环比下跌0.5%，跌幅领跑全国。
被迫之下，岳阳才出台了限跌令，不然如果任其发展下去，真没法收拾。
03
其实，因担心房企降价带乱节奏，而下令整顿的城市，还有长春。
长春楼市，最近今年非常冷，两次集中供地都出现了大面积流拍，房价也是跌跌不休，成交量一片肃杀。
在这种背景下，很多开发商亮出了淡出江湖许久的“返本销售”，也即开发商按照备案价卖给购房者房子，但私下与购房者签订合同，给予一定的资金返还。说白了，就是开发商打着返利的旗号，进行降价销售。
这种行为，立刻引起了长春市政府警觉，6月8日，长春住房保障和房屋管理局发通知表示：
“近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。”
意思都是那个意思，和岳阳、昆明一样，就是不准房价降价太猛了。
可能很多人纳闷，房子本身是商品啊，商品价格有涨就有跌，下跌多少那是开发商和业主的事，为何要干预？
因为房子是特殊的商品，自大调控以来，无论是管理层还是地方政府，出台的每轮调控，目的都是稳定房价，而不是让房价大跌。理由本号分析过多次：
第一，房地产绑架了很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。房地产一旦倒下，银行的就会有一系列坏账，进而引发一系列不可控的系统性金融危机。
第二，房价如果跌幅过大，楼市成交市场和土地市场都会冷却，进而影响一个城市的财政收入和经济发展。
从长春的叫停“返本销售”，到岳阳直接设置跌停板，再到昆明的约谈房企，可以看到，目前很多城市的弱省会城市与三四线楼市已经冷了，房价正在向下调整。
而在稳地价、稳房价的调控目的下，意味着接下来还会有更多的城市效仿大连、岳阳设置跌停板，效仿昆明，约谈房企，告诉他们降价不能太猛。
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