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作者：公子不悔
01
昨天，最新一期的LPR如期出炉：
1年期和5年期以上LPR连续16个月维持在3.85%和4.65%不变。
图片来源：中国货币网
这意味着，我们的贷款利率已经连续16个月，没有变动。
尽管LPR没有动，但是我们的房贷利率进入2021年却从未停止过上涨。就在近日，华南门户广州市，再次上调了房贷利率。
广州的首套房和二套房的贷款利率已经分别提升到5.85%和6.05%，而这已是年内第5次贷款利率提升。
随着这次加息：
第一，广州的首套房和二套房房贷利率，均领跑一线城市，甩开北上深一大截。
制图：城市财经
这次新房和二手房均上调了20个基点。
有人据此计算，如果购房人是首套房，申请纯商业贷款200万，按照5.85%、 30年等额本息来计算，比年初时申请总利息增加30余万，月供增加1000元左右。
第二，广州二套房贷款利率冲破“6”字大关。
8月份，除了广州外，佛山、常熟等城市，也相继对楼市加息了。
事实上，今年以来，各城市都楼市加息，从未间断。尽管LPR一直没变，但按照规定，各城市银行可以根据自身城市的楼市状况，在基准贷款利率的基础上，对房贷利率进行加点或者减点。
于是，我们能看到，年初以来，全国整体的房贷利率走势是这样的：
6月份的时候，全国有60多个城市上调了首套房或二套房的贷款利率。
02
进入7月份，房贷利率依旧整体上行。利率换锚以来一直没有变动利率的上海，破天荒地对楼市加息。
7月24日上浮了首套房与二套房的房贷利率，将首套房贷利率将从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
加息前后，在上海贷款200万，首套房成本将增加15.2万，二套房将增加20万。
显然，在上海购房，总房款动辄千万，贷款额度不可能只有200万，按照35%的首付计算，需要贷款600万以上。
当时本号就分析过，上海的破天荒加息，意味着下半年楼市利率还会继续上涨。这不，8月份，广州、佛山和常熟又在带节奏。
广州对楼市加息的逻辑很清楚，无非两点。
第一，银行贷款紧张。
这一点，是全国大多数城市不断加息的原因，也是进入今年以来，全国房贷利率一直上涨的根本原因。
寻根究底，还是和去年年底，央行与银保监会联合发布的一份文件有关。这份文件的名称是《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在通知中，央行与银保监会明确给各类银行划定了楼市红线，给房地产贷款与个人住房贷款设置了上限。
1、工农中建交、国开行和邮储，房地产贷款占比上限是40%，个人住房贷款占比上限是32.5%；
2、招行、北京银行、农发行等中资中型银行，两个上限分别为27.5%、20%；
3、城市商业银行、民营银行等中资小型银行与非县域农合机构，两个上限分别为22.5%、17.5%；
4、县域农合机构，两个上限分别为17.5%、12.5%；
5、村镇银行，两个上限分别为12.5%、7.5%。
在这种背景下，银行供应房地产市场的资金大大受限。因为资金受限，今年以来，各地方银行一方面不断上调利率，调剂市场需求。另一方面，不断延长房贷周期，个别城市甚至停贷了二手房。
此前，凤凰网做过调查，发现中国银行、工商银行、建设银行、农业银行在郑州的分行均已停贷，长沙、西安、太原部分银行停贷，上海、广州、武汉、南京、宁波、重庆、合肥、杭州、海南等地，贷款政策收紧。
此外，所有城市几乎都延长了贷款周期。
第二，房价仍在上涨。
除了房贷额度紧张这个综合因素外，广州第五次上调贷款利率，与这座城市的房价仍在上涨不无关系。
尽管在4月份加磅调控之后，广州的5月与6月成交量已经转凉。
数据显示，5月份广州二手房成交量10524套，环比大跌了3成，价格方面环比也下跌了3.84%。
其中，南沙、增城、黄埔三个区成交量腰斩。
7月份，广州二手房成交量虽然较6月份有所增加，但仍处在低位。
成交量虽然冷了，但广州的房价却一直在涨。
4月份，广州新房价格环比位居全国第二，二手房价格环比位居前列。5月份，广州新房价格环比上涨1.5%，涨幅依旧位列全国第二，二手房环比上涨0.9%，涨幅位居全国第6。
几天前国家统计局公布的7月份数据显示，广州新房环比上涨0.2%，二手房环比上涨0.6%。
新房与二手房依旧没有转向，顽强上涨。
03
最后一个问题，提高房贷利率，到底是打击了炒房客还是刚需？
在目前的环境下，对楼市加息，显然刚需更受伤。因为在当下全国楼市大调控的氛围中，炒房客已经蜷缩，现在买房的基本都是刚需，利率不断上调，意味着刚需的购房成本原来越高。
所以说，现在对楼市加息已经没那么必要。而且，如果说提高二套房利率还说得过去，那提高首套房的利率，就很难理解了，这不是明摆着让刚需躺枪吗。
经济学家张启迪研究过，在中国，房贷高低与房价涨跌并无直接关系。他呼吁降低房贷利率。
但这种呼声，显然与现在的楼市语境格格不入，显得很违和。
在目前央行限制银行流入房地产市场资金的背景下，房贷资金紧缺，利率上涨，仍是大趋势，这一点很难改变。
换句话说，购房贷款利率接下来还会上涨。如果你所在的城市房价没有下降，房贷利率又在不断上涨，那么，你正承受着两个方面的购房成本增加。
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