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作者：公子不悔
01
5折购房，你没看错，这是昨天位于粤港澳大湾区第二阵容的城市、去年房价领涨全国的东莞，提出的新想法：建设三限共有产权住房。
昨天（8月23日），东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》的通知。
在这份文案中，东莞正式提出，建设三限房。
所谓三限共有产权房，顾名思义，就是设置了三种限制的共有产权住房，这种房子，首先限制地价，也即拿地开发商可以以很低的价格拿地。其次是限制房价，然后是限制购买人群。
共有产权并不是什么新鲜玩意，几年前就提出了，而且管理层明确指定了北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市作为试点。北京的共有产权住房，也早就卖上了。
共有产权，简单来说，就是政府提供非常廉价的土地给开发商（基本是指定的开发商），建设出来的房子，符合购房资格的人群，可以以远低于市场价的价格购买。
以北京来说，北京规定50%是个人产权份额比例的“保底线”。共有产权住房的个人产权份额比例按照5个百分点一个档位，即50%、55%、60%、65%、70%、75%、80%、85%、90%、95%。一共10档。
如果你是选择50%，那你只要用市场价50%的价格，就可以购买到房子，另外的50%的产权是政府的。
也即这套房子你和政府共有产权，如果将来你手头宽裕了，也可以将剩下的50%的产权购买回去，那你拥有百分之百的产权。这种房子建设的初衷，是给很多买不起商品房的家庭提供购买需求。
02
不过，昨天东莞发布的三限共有产权住房，和北京等城市推出的共有产权住房有很大不同。
第一，东莞只设定了一个档位，也即50%。
承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有。购买三限房享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
比如在东莞南城一套200万的共有产权住房，你只要花100万就能买下50%的产权和100%的使用权。按照东莞30%的首付，实际上用30万首付，然后按揭贷款70万，就可以撬动这套住房。
这对于面对东莞高不可攀的房价，无法购买的家庭，是个非常令人振奋的消息。更令人振奋的，还在后头。
第二，三限房交付一定年限后，经市政府同意，可获得完全产权。
这一点，和北京有明确不同。
按照北京市的规定，共有产权永远只能是共有产权住房，无论你将来购回完全产权之后，如果在满足限售年限之后，想要出售，也只能卖给符合购买共有产权住房家庭的人。
换句话说，北京的共有产权住房，只能在共有产权住房圈子里流动。
东莞则不同，是分情况而定。
还是以东莞南城一套200万的共有产权住房来举例子，A先生以100万购买之后，持有满三年后，A先生可以转让手中持有的50%产权，但A先生只能卖给持有机构或者持有机构指定的同样符合购买共有产权住房的人。
但是，如果A先生在5年限售期满之后，且A先生已经在东莞缴纳了3年社保，A先生可以以当时市场价的8折从代持机构手中购买剩下的50%的产权，获得完全产权。如果你是持有东莞“莞香卡”的人才，则可以当时市场评估价的5折购回剩下的50%的产权。
获得完全产权之后，这套房子就不再是共有产权，而是可以视作商品房，享受完全的产权和物权。
这对于买不起的家庭，确实有相当大的诱惑力。
仍以南城200万的房子为例，如果这是一套商品房，价格肯定不是200万，至少是300万起步，你现在购买，需要90首付，需要向银行贷款210万。
如果这是共有产权住房，你只需按照50%的产权价格，也即100万来计算首付，30万元就可以买下100%的使用权，然后按揭贷款70万元。
五年之后，这套房子市场估算价格是300万，如果社保符合缴纳三年的要求，那就可以以市场价8折购回剩下的产权。五年之后，这套房子估算价是300万，剩下的50%产权价格就是150万，8折就是120万，就可以购回。如果你持有“莞香卡”，可以享受5折也即75万，就可以购回剩下的产权。购回之后，这套房子就是商品房了。
当然，如果你也可以暂时不购回，等到有钱的时候，再按照上面的程序购回。
这样一来，首先符合条件的家庭，可以低压力提前上车。
03
最关键的问题来了，什么人有资格购买三限共有产权住房？
回答这个问题前，我们首先要了解清楚东莞推出这种房子的初衷：为无房家庭，购房压力比较大的家庭，提供购房需求。
东莞房价在经历去年强势拉升之后，主城区南城以及靠近珠江的长安、虎门等镇的价格，已经是4万+了，松山湖的价格已经登上了6万+。
面对如此高不可攀的房价，很多人已经买不起东莞的商品房了，这才有了推出共有产权住房的方案。
按照方案，购买人必须符合以下资格：
1．有配偶或共同生活子女，承购人及其配偶、共同生活子女在我市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；
2．具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；
3．与三限房销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；
4．具备以下条件之一：大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。
这四个条件必须同时符合，缺一不可。可以说，是非常苛刻了，其中最关键的一条，也就是第一条，无房家庭。
除了上面的销售方式外，东莞还给共有产权住房提供了分配和抽签方式：
简单一句话概括就是，可以给为东莞市做出较大贡献的事业单位、企业的员工（同时必须满足上面的4点销售条件，且必须是本科或以上学历，高级工或以上职业技能，助理级或以上职称）定向分配购房资格，获得资格后，他们就可以去购买。
在文案中，东莞还设置了一条购房限制，购买了共有产权的人，想要再去购买商品房，要么卖出手中的共有产权住房，要么持有三年后，将共有产权剩余的产权全部购回，也即享受完全产权之后，才能去购买其他的商品房。
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最后来说说，这件事的影响吧。
东莞推出三限共有产权住房，对于大多数够买不起东莞商品房的人来说，确实是个好消息。但也不要过分乐观。
首先，这种房子的供应量，肯定不会太大。毕竟这种房子的土地，是地方政府压低地价之后去供应的，相当于亏损了土地财政。
其次，这种房子，很难在市中心，或者地价贵的地方搞。
看看北京就知道了，北京的共有产权住房，肯定不会在西城区、海淀区、东城区、朝阳区搞，而是放在大兴区、昌平区、房山区、丰台区等非核心区，而且很多都是位置不好的板块。
这是造成北京共有产权住房销售尴尬的重要原因。
以此来看，东莞的共有产权住房也不可能放在南城、东城、松山湖、长安、虎门等片区，应该会放在西部和北部，比如石碣、石龙、石排、企石、桥头等地。
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