作者：公子不悔
01
近日，长沙的个别公寓价格腰斩一事，引发了全网热议。
根据时代财经披露，长沙岳麓区的北辰时光里、金茂建发泊悦等网红盘公寓，目前价格相较于高点时，跌幅都在45%左右。卓越中寰更是跌去了48%。
此外，开福区的绿地V岛，跌幅也超过20%。
整个长沙核心五区的公寓，价格整体下跌了5%，其中雨花区跌幅最大，达到了13%，开福区也跌了11%。
究其原因，主要有二：
第一，长沙的公寓价格比肩住宅价格，有下跌的诉求。
数据显示，8月份长沙5区一手商品住宅成交均价为12578元/平方米，同期的5区公寓价格为12286元/平方米，公寓价格居然与住宅价格持平。
公寓由于存在诸多短板，比如产权一般只有40年（有的50年，极少70年），且大部分不带学位，不通燃气，水电费高，价格一般只有住宅的60%左右，因为只有价格低，才能抵消劣势。
但长沙的公寓价格，居然与住宅价格持平，同一价格，大家凭什么不买住宅？如此，价格不跌才怪。
第二，空置率超过，或者或去化周期超长。
数据显示，长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月，也就是说，即便从现在开始，长沙不再增加公寓，按照现在的销售速度，需要卖3年多，才能卖完。
芙蓉区更夸张，去化周期达到了93.1个月，需要将近8年才能卖完，雨花区和岳麓区的去化周期都在三年以上。
制图：城市财经
02
关键问题来了，长沙的公寓为何会这么多？其实不光长沙公寓多，其他中心城市的公寓存量也多。
而且，中心城市不光公寓存量多，甲级写字楼等商业物业的存量同样多。
逻辑并不发展。公寓、甲级写字楼等商业物业税收较高，可以源源不断地产生税收，且能吸引企业落户，带动城市的GDP，所以地方政府仍乐此不疲地批地建设，供应量不断推高。
再加上互联网、电商的冲击，很多实体经济业务都转到了线上，而一些互联网公司在家就能办公，不用去租写字楼。
双重因素作用下，最终导致中国绝大多数城市的写字楼空置率都居高不下，哪怕是中心城市，也一样。
根据仲量联行最新公布的《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼市场白皮书》披露的数据显示：
中国内地31个省会与首府，外加深圳、宁波、青岛、厦门、大连5个计划单列市，外加苏州、无锡2个超强地级市，外加香港、澳门和台北，合计41个中心城市，有19个城市的甲级写字楼空置率超过了30%。
这19个城市分别是长春、无锡、南昌、呼和浩特、武汉、贵阳、长沙、天津、西安、哈尔滨、大连、银川、厦门、沈阳、海口、福州、青岛、南宁、合肥。
制图：城市财经；数据：仲量联行
30%的空置率是什么概念，差不多三分之一的写字楼是空置的，每3套写字楼中，就有一套是空的。
其中长春、无锡和南昌的甲级写字楼空置率，更是超过了40%，可以说相当夸张了。
武汉的甲级写字楼空置率也非常高，逼近40%。原因在于，去年武汉受疫情冲击较大，甲级写字楼吸纳量较以往大大减少，而且还有很多人退租，共同推高了空置率，数据显示2019年武汉的空置率在35%，去年一年空置率被推高了不少。
长沙、西安、天津的空置率都在35%左右，空置率超过了三分之一。说明这些城市的写字楼建得太多，消化不了。天津还叠加了经济低迷因素，去库存能力减弱。
在所有中心城市中，台北的空置率最小，只有2.1%。这主要是因为台北的写字楼并不多所致。
在中心城市中，空置率最合理的是香港、广州、澳门、北京等城市。写字楼空置率高了自然不少，但也不能太低，必须具备一定的空置率，一方面可以调节租金，另一方面让企业拥有一定的选择余地。
台北空置率太低，长春、无锡、南昌、呼市、武汉等城市的空置率又太高，香港、广州、澳门、北京则介于5%与15%之间，相对来说，算是最合适的区间，尤其是香港。
香港的空置率合理，一方面是空间有限，没有盲目建设，另一方面香港作为全球金融中心，需求非常旺盛。
最好的证明便是，香港的租金全国第一，是位居第二的北京的近2倍。
03
面对多数城市甲级写字楼空置率高企的现状，管理层早就为各城市指出了明路，也即商改租，商改住。
自2017年以来上到管理层下到地方政府，基本形成了一致思维与行动：商改租、商改住。如此，一方面可以解决资源浪费，另一方面也能增加租赁住房供应，缓解租金上涨压力。
管理层也钦定了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为“商改租”的试点城市。
但进展较为缓慢，主要是囿于土地属性、税费、水费、电费等复杂因素。
不久前北京出台了《关于进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房有关工作的通知》，一针见血地提出：
允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
在这个样本之下，相信后续“商改租”的推进速度会加快起来。
即便如此，也不要轻易去投资公寓、写字楼这类商业物业，尤其是写字楼，最好别碰。
一方面，写字楼空置率高的现状，短时间无法扭转，一着不慎，可能就砸手里了。
另一方面，写字楼各种税收林立，本身的收益率就不高，何况目前的楼市市场非常冷，写字楼的投资价值，就更小了。
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