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作者：公子不悔
01
在经历了叫停、重新公布土拍规则之后，第二轮集中供地已经徐徐展开。
9月7日至9月11日，福州、青岛、济南、天津先后完成了第二轮集中供地。
从结果来看，在新的供地政策下，开发商拿地意愿依然不高，流拍、低溢价甚至零溢价，成为这轮土拍的主题词。一句话概括，土地市场入冬了。
9月7日与8日两天，福州开启了第二次集中供地，这场供地原本应该在8月19日和8月20日进行，8月13日，福州市自然资源和规划局匆匆发布公告，叫停土拍，更改了拍地时间。
与福州一起叫停并延迟供地的城市，有12个，其中深圳、天津、青岛、长沙、上海、福州、济南、杭州直接官宣，北京、广州、南京、宁波虽未官宣，实际却推迟了。
第二轮集中供地，福州原本出让六区26幅地块，其中四区推出18幅地块，长乐推出7幅地块，马尾推出1幅地块。开拍前夕，福州突然发布公告，出于方案优化，陆续取消 7 幅地块的出让。
所谓的方案优化，都是托词，其实就是没有房企报名。
在取消7块地后，福州第二次集中供地，就只剩下19块。开拍之后，19块地，有2宗流拍、4宗终止出让，流拍率高达32%。
其余成交的13宗地，平均溢价率为13%，相较于第一次集中供地时的18%，下降了5个百分点。
13%的溢价率，是最近一周四个集中供地中，溢价率最高的一个。
02
济南、青岛、天津第二次集中供地又是个什么情况？一个模样，和福州算是难兄难弟了。
9月10日，济南开启了第二次集中供地，这场盛宴原本应该在8月30日进行。同样是因为规则调整，而被延迟。
当天济南推出了76宗地块，其中49宗宅地入市，但无一地块溢价成交，还有17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌，流拍率升至35%，首轮拍地时，济南的平均溢价率达12%，流拍率也仅为5%。
同样在9月10日，青岛完成了第二次集中供地。青岛共成交63幅地，揽金242亿元，仅有4宗地触及上限价进入竞品质阶段。流拍率为10%，溢价率为1%。首轮供地时，青岛的流拍率为2%，溢价率为2%。
青岛算是四个城市第二次集中供地中，相对温和的一个城市，但相较于第一轮，流拍率也有明显上升，溢价率也下降了。
再看天津，天津是第三个叫停土拍的城市，本应在8月20日进行，最终在9月10日开始，9月11日收官。
本次正常应该挂牌61宗地块，但最后停牌了19宗，流拍了2宗，最终只有40宗地块成交。
40宗地平均溢价率仅有0.6%，几乎和济南一样，都是以底价成交，较首批集中成交地块的溢价率大幅下降十个百分点，二轮土拍流拍率大幅上涨至34%。
可以看到，最近一周连续展开第二次集中供地的城市，流拍和低溢价成为了底色，这和首轮集中供地的画风完全不一样。
首次集中供地时，除了长春流拍严重外，上海低调拍卖外，其余城市都可以用如火如荼来进行。
第一次集中供地的22个城市，收金超万亿，平均地价单价突破了万元，较2020年上涨15%。其中，广州拍出了多个区域地王，重庆、长沙、武汉的楼面价天际线也再次被刷新。
第二次集中供地的底色，其实长春就已经染上了。长春6月份就进行了第二轮供地，49宗成交，18宗因无人报价而终止，流拍率高达30%，延续了首轮供地的寒冷。
如今，冰冷传导给了福州、青岛、济南、天津，即将开展第二轮供地的合肥，冰冷也是可以预见的。
因为根据最新统计的结果显示，已经有5宗地块无人报名，有5宗地块只有一家房企报名，这意味着9月17日合肥的第二轮供地，底色也会是流拍和低溢价。
03
关键问题来了，是什么让第二轮供地的底色，变成了流拍和低溢价率。
低溢价率很好理解，因为在12个城市纷纷叫停第二轮供地，并在之后陆续推出了新的土拍规则中，几乎都明确提出，降低溢价率。
首轮供地，因为很多城市没有限制溢价率，才让多个城市的地王重现人间。
第二轮供地前，南京、成都、杭州、广州、合肥、东莞和深圳等城市纷纷公布了新的土拍规则。
其中南京提出将所有土地的溢价率从之前的30%降为15%；成都提出，延续首轮供地基调，将所有土地的溢价率控制在10%以内；广州提出，本轮多块土地的溢价率控制在9%至15%之间；杭州提出，溢价率从此前的20%降低至15%。
流拍的原因很简单，尽管新的土拍规则中，很多城市都下调了溢价率，但地价并没有下调。
目前的地价高企，新房又限价，房企利润空间被压缩，再加上金融杠杆收紧，民企一方面难以向银行贷到款，另一方面利率高。
在这种背景下，很多房企的利润被压了下来，有的房企更是直言，努力让净利润率达到2%，这算是一种自嘲。
但根据房企公布的年中报来看，房企利润确实进入了历史最低阶段。
从上图可以看到，哪怕是头部30强房企，净利润率都被压到了10%以下。
此外，监管层还明确要求，房企拿地金额，不得超过年销售额的40%。
第一，利率微薄。
第二，拿地资金受限。
第三，当前的市场环境，房企们更多想着储备资金过冬，不敢激进拿地。
三重因素叠加下，才有了第二轮集中供地流拍、低溢价的底色。
04
土地流拍率高，对于购房者来说，并不是什么好事，因为这意味着未来的新房供应量会减少，供需矛盾会加剧，房价就更难下降。
对于地方城市来说，也不是好事。因为土地流拍得越多，赚到的土地财政就越少。
在当下土地市场诸多枷锁限制下，要调动房企的拿地积极性，尤其是要激发很多躺平的民营房企的拿地积极性，降地价才是最关键的。
只有降地价才能给房企创造出更合适的利润空间，调动房企拿地的积极性，也可以稳定地价，进而稳定房价，实现管理层要求的稳地价、稳房价、稳预期的目的。
降地价，看似影响了地方城市的土地财政收入，但要是知道，如果不降，房企不愿拿地，损失会更多。
两害相权取其轻，唯有降地价，才能保住土地财政，又可以完成管理层定下的稳地价、稳房价、稳预期的目标。
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