作者：公子不悔
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两天前，本号才写限跌第九城张家口出现了，哪料到第十城来得这么快。
前面或发布限跌政策，或约谈房企，禁止他们恶意降价的9个城市，分别是岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口。
其中岳阳、江阴、张家口是明确限制，跌幅不能超过15%。其他六个城市，则是约谈房企，禁止他们恶意降价，否则不予网签。
今天要说的第十城，属于前者，直接给出了跌幅下限。
根据界面新闻爆料，近日，南通市海门区豪宅上德花园领销售许可证时，海门区发展和改革委员会对关于上德花园商品房价格备案作了有关答复。答复中提到：
为稳定商品房价格，不得超过备案价销售，降幅超过8%时必须重新备案，重新备案间隔周期不少于6个月。
意思很明确，该楼盘，不能涨价，但跌幅也不得超过8%。尽管这只是对上德花园的限跌，但意义却非常大。
业内人士表示，相关部门对上德花园备案价格的回复，不仅意味着该项目需严格执行限价政策，整个南通市场也大概率要执行跌幅不超过8%的政策。
南通可是在长三角，和江阴一样。而且，南通比江阴的优势更明显，南通是上海的卫星城，经济发力，工业实力强，GDP在万亿以上。
南通之前的房价严重虚高，此次上德花园领证的房源共32套，项目主力户型约284-487平米，毛坯均价34726元/平米，一套房子在千万左右。
理论上来说，这样一个产业、经济、人口、区位优势有非常不错的城市，在价格虚高的背景下，是可以容忍下调的，出现限跌一事，只有一种可能，那就是跌太狠，无法容忍了。
02
的确，南通降太狠了。
不光南通，之前相继出台限跌政策，或直接约谈房企，禁止他们恶意降价的城市，都是因为开发商降价太狠才行动起来了。
比如张家口，根据公开资料显示，张家口主城区，已经从房价最顶峰的13000元/平米左右，降到了均价8000多元/平米。
比如唐山，去年年末至今就一直在下跌。唐山的恒大养生谷，从7000元/平方米，一路降到了4000元/平方米，降幅高达43%。
岳阳的新房，更是领跌全国。昆明、沈阳、江阴、株洲，大抵也是如此。
南通又是个什么情况？根据中国房价行情网的数据， 9月份南通市场的均价约16672元/平米，环比下跌1.19%。
目前，南通有一大波新房在搞优惠促销。说是优惠促销，其实就是变相降价。
根据媒体公开报道显示，南通通州区原先均价近19000元/平米的精装小高层，现在只需要1.2万元/平米起，整套房源降价近50-60万元，降幅高达36.8%。
此外，中海翠湖溪岸，一套房最高可优惠20万，美的云筑的优惠房源一口价立减99900元，优惠近10万。江海云辰，更是在中秋节前连夜推出了20套“最低单价9276元/平方米”起的特惠房。
如此大力度的促销优惠，不得不让南通市警觉起来，毕竟如果任开发商这样搞下去，节奏会被带乱。而稳定才是楼市调控的根本目的。
所以才有了南通市对海门区豪宅上德花园的那段答复。
而以南通目前的形势来看，显然，限跌大概率会大面积进行。南通限跌8%，比岳阳、江阴、张家口限跌15%，力度更大，容许下跌的幅度更小。
正如上面所说，南通是一个GDP过万亿，产业、工业、区位优势都不错的城市，房价为何会开始跌跌不休了呢？
要知道，南通甚至都不限购，外地人一年社保就可以购买。南通为何会沦落到要限跌的地步？
主要还是此前涨得太猛，楼市基本面并不稳固。南通楼市的不稳固主要体现在两方面：
1、就业人口不断减少。
根据南通市统计局披露的数据，南通市2019年的就业人口452万人，2018年就业人口为455万人，而2014年为462万，2010年为474万，九年时间里，南通就业人口减少了22万。
2、人口老龄化非常严重。
根据七普数据显示，江苏的老龄化率位居全国前列，而南通更位居前列。
南通60岁以上人口占总常住人口的30.01%，65岁以上人口占比高达22.67%，是江苏老龄化程度最大的城市，也是全国老龄化程度最深的城市之一。
平均每10个人中，就有3个60岁以上老人。
制图：城市财经；数据：江苏省统计局
就业人口不断减少，老龄化如此之深，是南通的经济隐忧，也是南通楼市的不确定性因素。
此前南通的房价，主要是棚改和基础设施建设拉上去的。
现在，棚改早在2018年收紧了。再加上新一轮强调控之下，有点撑不住。毕竟像深圳、上海、广州这样的一线城市，在二手房官方指导价和三价就低政策下，二手房成交量都大跌了，且价格都在下调。
03
关键问题来了，南通的房子还能买吗？
毫无疑问，当然能。毕竟这是一座GDP万亿以上的城市，工业实力强，而且还是上海的卫星城，上海的第三个机场，就放在了南通境内，这意味着，未来南通会与上海联系得更加紧密。
换句话说，南通是一个，不仅自带光环，而且还在上海光环照射下的城市，双重光环叠加，注定了南通未来的不平凡。
当然，考虑到南通目前的房价在调整当中，购房客耐心等待一段时间。从目前的情况来看，越来越多的城市限跌，证明越来越多的城市，房价在调整。
而且，限跌似乎都挡不住房价下跌，惠州的开发商就亮出了返本销售的方法。
这种情况下，调整趋势已经形成，会延续一段时间。但以稳定的基调来看，调整的深度和广度，不会太大。预计到年底，基本调整得差不多，之后大多数城市可能会陷入长期横盘之中，或者慢速爬坡阶段。
因此，本号的观点是，南通的购房客，等到年底，基本可以上车了。
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