眼瞎也要看！同济大学高材生，5000字把海口挖透了

2022-10-09 03:01#1 标记1

10月5日的文章，谈了三大政策对海口的影响，里面提到的“板块价值”被许多小伙伴关注到，很多人希望听到具体的板块分析。

今天我们就来初步聊聊这个话题。但是要弄清板块，首先要弄清一个城市的价值体系，今天算是吃大餐的一个前菜吧。
纯粹个人观点。如有不同看法，欢迎加群讨论，直接加楼Sir（微信号：Lousir2021）拉你进群，里面有不少买房老司机。

滨海城市的崛起
海口这个城市是滨海城市，而且是实实在在的滨海，有美丽的海岸线，还有码头。那先来聊聊码头在城市发展中的作用。其实联系到上次我们讲的经济发展离不开分工和交换，那么码头就是大型交换集散地。
举几个耳熟能详的例子：
四大直辖市中，有两个滨海城市，一个天津，一个上海。但是实话实说，这俩城市要去海边的话，一是海水难看，二是路途超远，海滨不是它们的价值核心，不似厦门和青岛这种真正的滨海城市。

| 天津海河，楼Sir摄
海滨虽然不是，但海港是！不论天津港还是上海港，在这两个直辖市发展的过程中，都起到了不可或缺的作用，成为了近现代鼎鼎有名的国际大码头。
虽然近些年天津发展的后劲不足，但是从吞吐量来说，天津港也依然能跻身世界十大港口，而上海港更是排到了第二。（世界第一是舟山港）
当然这两个都是海港，海港发展起来也是近现代的事情，历史再往前回溯，就是内河时代。

| 安塔利亚码头，，楼Sir摄
天津是九河下梢天津卫，背靠海河发展起来，是北京的卫城。在以前，它的价值核心就是三岔河口（即古文化街一带），形成了具有鲜明码头特色的天津文化。
后来随着天津变成租界，以五大道为代表的和平区发展繁盛起来，改革开放以后，天津有了地铁，千禧年后又进行了大规模的城市更新，但和平区依然牢牢占据资金和学区等核心优势，形成了天津现在的价值共识。

| 天津古文化街，楼Sir摄
上海呢？大家都知道上海人以黄浦江为母亲河，而黄浦江的起点在松江。虽然上海的历史很短，但是松江府的历史非常长，可以算是上海的前身了。
而松江出土的广富林文化遗址的历史更是达到惊人的5500年，崧泽文化是真真正正的上海之根。
到了近现代，随着上海开埠，十六铺码头成为了熙熙攘攘之地，并形成了外滩文化。

| 上海广富林博物馆，楼Sir摄
讲了这么多我想说什么呢？其实很简单，一个地区要发展一定是背靠大型的交通枢纽（也就是交换集散地），在古代是运河码头，在现代是海港，而在我们中国高铁网蓬勃发展的今天，高铁枢纽型城市也会强势崛起。

海口口岸大梳理
从高铁这一点上来看，海口并不占优势，跨海的湛海高铁虽然名叫高铁，但毕竟是需要在琼州海峡通过轮渡过海。而且就算2025年能开通，海口也不能算高铁网络上的枢纽城市，仅仅是千辛万苦才并入高铁网，勉强没被抛下而已。

| 湛江金沙湾，楼Sir摄
但是从港口来看，海口还是比较有优势的。《海南自由贸易港口岸建设“十四五”规划（2021-2025）》提出：全面规划对外开放口岸和“二线口岸”功能建设内容，加快推动口岸设施在2023年年底前具备封关的硬件条件。
海口有三大口岸，其中一个是航空口岸，两个是水运口岸：海口港和新海港。
1、海口港属于对外开放口岸和二线口岸，包含两大港区（其中马村港区在澄迈）：
秀英港区：预计到2025年，总货物吞吐量5930万吨，轮渡的离岛旅客吞吐量约为193万人次。外贸货物吞吐量预计约118.6吨（占总吞吐量的2%）。
马村港区：十四五”期间完成三期建设、开工建设四期工程，预计2025年，外贸货物吞吐量达到2200万吨，内贸货物吞吐量4110万吨。
2、新海港属于二线口岸，主要满足陆岛间的运输需求。
年设计通过能力为旅客2200万人次，汽车320万辆次。预计到2025年，旅客吞吐量超800万人次，预测货物吞吐量将超4000万吨。

| 新海港GTC效果图
毋庸置疑，这些都会带来实实在在的资金流动和人口流动。但这些一定能使所属地区的板块大爆发吗？不一定。
我们看到海口港和新海港的三大港区加起来的货物吞吐量，到2025年预计也只有16200万吨。
但是目前，上海港已经有76970万吨，天津港52954万吨（舟山更达到了122405万吨）。当然，我们海口的港口可能更多是高附加值产品。
体量上，海口确实不占优势，只能靠速度，所以我一直对海口抱有谨慎乐观的态度。长期看一定是向好的，并且后发优势的加速度会很明显。但是由于体量太小，所以2025年这个节点只是爆发的一个开始，而不是2025年我们房价马上就上天了，这是两个概念。

| 三亚蜈支洲岛，楼Sir摄
我曾经说过，海口房价的天花板被低估了。但是想短炒的话，一来做不到（五年限售），二来海口的价值兑现期会比较长，2025年只是个小高潮（也不排除放开限购造成挤兑）。但是如果能在这个城市及早布局，长期和她共成长，我相信她不会亏待于你。
一个城市，不是因为它房价变高才有价值，而是因为它越来越有价值，才逐渐体现在房价上。如果一个城市基本面越来越好，房价还纹丝不动，那才是不正常的，连控价优等生长沙也做不到。

所以个别说我鼓吹房价的可以歇歇了，真看不懂的也真没办法。

海口的优势在哪里？
魔鬼藏在细节里。货物吞吐量我们不占优势，可是客流量呢？
2025年，新海港和秀英港合计旅客吞吐量会达到1000万人次，其中新海港占8成（没错，就是海口国际免税城边上那个）。
另外，航空口岸美兰机场2021年已实现1752万人次旅客吞吐量，现在美兰机场二期已投入使用，2025年可满足3500万人次。
外加上2025年湛海高铁的通车运行，大家可以自己算算到底有几千万的旅客吞吐量。
这对于北上广深或许不算多，但是海口目前自身仅仅300万人口（到2035年规划人口也仅有400万），待疫情散去，我们须加快步伐提升自身的接待能力，这里面又孕育了多少商机和潜能，我不敢想。

| 文昌铜鼓岭，楼Sir摄
对应这些口岸，我们看一下规划。在2021年底发布的《海口市国土空间总体规划》中明确了：“以新海港、马村港海港枢纽为节点，形成与内陆的联系通道，在客流、贸易流、资金流三大层面，与内陆形成国内大循环，发挥好内需潜力。以美兰空港、南海明珠邮轮港为枢纽节点，优化形成海、陆、空、铁多层次一体化运作的交通网络体系，形成链接全球的大通道。”
这段话明确了几个很重要的信息（规划不变更的情况下）：
1、新海港和马村港是内循环为主（二线口岸），美兰空港和南海明珠邮轮港会链接外循环（对外开放口岸），就是我们经常听到的“一线放开二线管住”中的一线二线。
2、总体规划中未提到秀英港，说明秀英港的作用会被逐渐取代，毕竟秀英港的位置太核心了，天天跑大车，连累得玖悦台都卖不出豪宅价格。

| 秀英港，楼Sir摄
秀英港相关资料：秀英港应尽快整体搬迁，但根据实际情况，可在未整体搬迁之前继续承担相应的货物和客运功能，待海口市对其定位规划出台后再视情况设立相关口岸设施。秀英港区保留部分客运功能，着力发展邮轮旅游和港航服务产业，兼顾支持保障系统基地功能。秀英港区邮轮泊位的定位为国际邮轮停泊和客轮游艇基地。（《海南自由贸易港口岸建设“十四五”规划（2021-2025）》2021.12.16）
3、规划中，既然明确了停工数年的南海明珠邮轮港是枢纽，那它就一定会建，而且会建造成很漂亮的地标，这对西海岸又是一大利好。

| 效果图
南海明珠岛相关资料：区域用海规划总面积459公顷，其中填海造陆面积265公顷。形成“一心一环、四廊七区”的空间结构，日接待游客及岛上就业人口总规模达3.7万人。主要产品为邮轮港中心、水上运动、特色商业、顶级酒店、旅游娱乐、文化艺术、中央生态公园等。（《海口市西海岸南海明珠生态岛控制性详细规划》2021.4.23）

有机会爆发的板块有哪些？
听我絮絮叨叨了那么久，小伙伴们有没有发现哪个地方出现的频率最高？没错，西海岸。西海岸是目前整体城市面貌最好，也是市政府搬迁后着力发展的重点区域。
但是，这不代表海口只有西海岸能买。
对比很多省会城市，我们发现，省政府代表的是老钱板块，市政府搬迁后的新板块都是强势崛起的新势力，比如：杭州、长沙、成都、贵阳、昆明等等。

| 杭州千岛湖，楼Sir摄
所以，买房认准省政府和市政府，肯定不会错。
但海口是一个比较特殊的新兴城市：
1988年4月13日，第七届全国人民代表大会通过《关于设立海南省的决定》和《关于建立海南经济特区的决议》，海南行政区从广东省划出，独立建省，并成立海南经济特区，海口市定为海南省省会。
2002年10月16日，国务院批复海口、琼山两市合并，成立新海口市。

| 海口湾，楼Sir摄
一方面来说，琼山市和海口市合并仅仅20年，当时海口的总人口规模才130万左右，城市在不停地扩张。即便现在有了近300万人口，规模也不算大，连印象中的“小城市”南通，人口都已经接近800万。记得楼Sir曾经讲过的城镇化率吗？作为海口的省会一定会承载更多常住人口。而且，自贸港更多的是流动人口，在口岸吞吐量每年几千万人次的规模之下，必然也会带来巨量的流动人口。
另一方面，海口本身底子比较薄弱，尚未形成很明确的价值共识，所谓的老钱区域并不如其他历史悠久的省会明显。在这种逻辑下，会看规划就显得尤为重要。毕竟，现在整齐的国兴大道，在20年前也仅仅是大英山机场跑道；现在漂亮的西海岸在15年前也仅仅是一片平地。

| 海口市国家帆船基地公共码头，楼Sir摄
不论你曾经多么看不上的地方，它的规划都在逐步落地，海口在以自己的节奏变得更好。

老龄化对海口的影响有多大？
大前天楼Sir转发了一篇生育率的帖子，不生孩子对应的就是人口的急剧老龄化。其实对于这个问题，我一直有自己的看法。大家都知道海南是度假天堂，可是大家不明白这个度假天堂承载的东西远不止度假那么简单。
海南气候宜人之程度，是可以发展“气候治疗”产业的，这词可不是我说的，是在《中共海南省委关于贯彻落实《海南自由贸易港建设总体方案》的决定》中明确的。为此，我专门请教了下业内人士，我们海南的气候不仅对常规的呼吸系统、心脑血管、过敏性疾病有很好的康养效果，医院更是推荐器官移植等大手术后和免疫力低下的人群来此恢复。
所以，别的地方需要担心老龄化，而我们海南，不仅可以重点培育壮大旅游、互联网、油气、热带特色高效农业等千亿级产业，更可以转型升级旅游业，围绕国际旅游消费中心建设，推动旅游和文化体育、医疗健康、购物消费等深度融合。做大做强医疗和康养产业。

| 三亚蜈支洲岛，楼Sir摄
中国在改革开放高速发展了四十多年之后，累积了不少的资源（有钱人）。你说有钱人老了最怕什么？是怕钱没了吗？当然不，是怕命没了。稀缺的资源谁都想拥有，这才是除自贸港之外，海南真正的底层逻辑。
一句话，别拿养老不当产业，高科技新基建固然好，但如果真能搞好气候治疗和养老产业的联动，全国4亿以上的老龄化人口都将是海南的潜在客户，而且还能解决非常多的就业。如果再能搞点医美产业就更好了，变美都不用去韩国，直接在海南又能术后休养又能买买买。

| 海口万绿园，楼Sir摄
养老如果没有医疗做配套，纯粹是玩概念，毕竟人吃五谷杂粮，是人就会生病。全国各地的旅居房产数不胜数，唯有海南能利于不败之地，一是因为环境，二是因为配套。而海口是海南配套最好的城市，更是空气质量和水质量双料第一的城市。
至于海口最大的配套优势是什么？医疗，集全省于一身的医疗资源，拥有最多的三甲医院。前阵子朋友的父母在儋州度假，结果突发疾病向我求助，我建议这个情况还是要来省院治疗比较好。至于大V的文章，看看就好，自己要有判断力。

不要说海南的三甲医院不够好，在中国能评上三甲都是过硬的，至少诊疗经验异常丰富，比自己百度管用得多。退一万步讲，真得了不治之症，去北京上海终审一下没啥遗憾了，然后回来在海南好好养着，比瞎折腾强。
讲句扎心点的话，老龄化对别的省份是利空，但是对海南，可能是利好。

放眼全国看涨跌
顺便再给大家聊点旁的，去年到今年，我们不说三四线城市，就是很多强一线、二线城市都有不同程度的下跌，海口楼市虽然没有去年那么热，但至少也基本维持住了数据上的体面。
不要觉得别的城市涨跌跟你没关系，别人都跌咱没跌，等于海口市民的购买力强了。打个比方，虽然我们讲长沙小伙伴挺幸福，房价不高好上车，但是对于想卖掉长沙买一线的小伙伴来说，就太难受了，卖三套长沙可能也就凑个一线的首付。
再比如，海口有一套300万的房子，去年可以在中部省会某楼盘换到到100平米，结果今年这个省会的某楼盘从3万跌到2万，海口的小伙伴就能换到150平米了。

我们虽然花的都是人民币，但是同币不同命，一年之间，差别巨大。再或者有更高投资段位的小伙伴，可能看的是全球市场。
所以，涨跌本身不是最重要的，拿好一个城市，躲过一波市场全面下行，都等于你的购买力提升，也是赢了。

| 武汉严西湖，楼Sir摄
也有人说了，我人民币拿着存银行，我们且不说你利息高低，如果身边的人知道你有那么多现金，不得人人找你拆兑？而且几百万的人民币务必要拆到几个银行去存，每笔别超50万。别说我悲观，今年离谱的事儿发生的还少吗？
前阵还有个搞投资的朋友火急火燎去买某楼盘，我跟他说，不急可以再等等。你猜他说啥？

其实我们普通老百姓买房，都谈不到投资，无非是手里那些钱希望它更保值一点罢了。买了套房，可以自住，可以收租，将来有个急难的时刻，它有随时变现的能力，哪怕不变现，放到银行抵押也能贷出款来，仅此而已。真正投资的大佬是一栋一栋抄底的，不是我们这种。
今天说的有点多，没有很明确的告诉你哪里能买，但我希望小伙伴们能够沉下心来分析一些事情，如果明白了一些逻辑，那么不论在哪个城市买房，都能有自己的判断，而这个能力是别人拿不走的。
如果还有兴趣听我叨叨，那我后续会继续具体分析一些板块，手把手教你如何看懂规划图，甚至包含我们海口目前还未涉及到的地铁概念。
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