一飞冲天的小城，确实很好，但坑也不少......

2022-10-12 07:55#1 标记1

这两天去了一趟文昌，刚回来，喜提黄码一枚（你懂的）。想着这码不能白白变黄，得给小伙伴们说说我在文昌的见闻。
文昌这座城市，现在可是门缝里面吹喇叭——名声在外！

文昌，坐落在海口市东南方约80公里（以市政府间直线距离计算），古称紫贝，是著名侨乡，也是中国第四座航天城。坐环岛高铁20分钟可达海口，一个小时多点可达三亚。
2021年，文昌全市地区生产总值完成308.73亿元，首次突破300亿元大关，创历史新高。不过，对于波动如此规律的GDP走势，我始终没想明白。

| 数据来源：文昌市政府
下面让我们一起走进文昌，先来看看最有名的文昌发射场。
小伙伴们，独乐乐不如众乐乐，跟着楼Sir走南闯北，不如加群一起讨论，直接加楼Sir（微信号：Lousir2021）拉你进群，里面有不少买房老司机。

发射场为什么选在文昌？
中国文昌航天发射场选在文昌市龙楼镇的海边，于2009年9月开工建设，2016年11月3日正式命名“中国文昌航天发射场” ，该发射中心可以发射长征五号系列火箭与长征七号运载火箭,主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。

| 楼Sir摄
发射场选在文昌，可不是偶然。
首先，火箭90%以上是燃料。纬度越低的地方，随地球自转获得的速度就越大，火箭从地球获得的初速度也就越高，发射卫星也就越省燃料。

| 毛泽浩摄
其次，气候条件是火箭发射场的重要考量。文昌虽然滨海，却干湿分明，旱起来不输其他三个发射场，这是我始料未及的。火箭从文昌发射场升空，朝东南方向进入地球同步轨道，火箭起飞后燃烧的残骸，直接坠入大海。
最关键的一点：产地和发射地不同，最近一次发射，大火箭从天津出发一路漂洋过海来到文昌，而内陆的酒泉、西昌、太原发射场，只能凭借铁路。未来的登月、登火计划，都将需要大型火箭助力。而这些庞然大物，铁路已无能为力，只能依靠海运。

| 海边看火箭发射，楼Sir摄
作为我国唯一的低纬度海边发射场，文昌义不容辞的同时，也向世界展现出中国越来越强的实力和开放程度。
每当文昌执行任务时，数万人奔赴人口仅2万余人的文昌龙楼镇，亲睹星辰大海的浪漫。

来给大家看一下以前拍的，激动人心的火箭升空：
不过这一次楼Sir没赶上发射，而且连航天城访客中心都没进去，所以有打算的小伙伴一定要提前在网上查清楚开没开。

国际航天城，文昌一炮而红！
海南共有11个自贸港重点园区，文昌占了一席之地，也是航天业唯一的园区。

文昌国际航天城产业园于2020年6月成立，截至目前，文昌国际航天城园区入驻企业863家，注册航天类企业41家，签约高水平科创平台和企业项目19家。2021年，文昌国际航天城实现企业营收27.97亿元人民币，是2020年的15倍。（人民网海口9月1日电）
文昌国际航天城2022年上半年完成园区营业收入24.84亿元，税收收入1.5亿元，固定资产投资9.8亿元，分别是去年同期的7.53倍、6.25倍、1.33倍；新增注册企业295家，较去年同期增长78家。（2022年10月3日文昌发布）

| 问天实验舱，毛泽浩摄
文昌今年将推动商业航天产业发展，加速组建商业航天发射管理机构，并且开工建设商业航天发射场的第一批两个发射塔，2024年将实现常态化商业发射。
而文昌航天超算中心、火箭装配厂房、卫星总装测试厂房等项目也在有序建设中。

| 文昌发射场，毛泽浩摄
以一个普通人的眼光来看，全海南这么多自贸港重点园区，要说最稳健的，可能就数航天城了，毕竟火箭发射只看天气、不看疫情……
而且，就上半年的增速来看，固投仅增加了1.33倍，但营收已经是去年的7.53倍，远远超过了固投。航天城从2020年6月成立至今也没多长时间，将来商业发射常态化之后，还会带来更丰厚的收入。

吃货的惊喜，椰子！
“海南椰子半文昌，文昌椰子半东郊”，说起椰城是海口，可说起椰乡就是文昌了。文昌最大的椰子产地就在东郊椰林。
东郊椰林环境优美、海水清澈，是天然海水浴场。看过《罚罪》吗？剧中的“果园”就是文昌东郊椰林。

| 江对面的就是东郊椰林，楼Sir摄
文昌作为全国最大的椰子加工基地，拥有注册椰子加工企业200多家，种植椰子树27.5万亩，椰果年产量约1.7亿个，从业人员1.5万人，椰子产业年产值15亿元。（数据来源：文昌发布）
“文昌椰子”品牌在2017年、2018年分别获得国家农产品地理标志产品认证和国家地理标志商标。
文昌着力开发以椰子大观园、东郊椰林、春光椰子王国、海南椰雕文化展览馆为核心的椰子文化旅游，推动一二三产业融合发展，让椰子充分发挥经济效益、生态效益和社会效益。

| 椰子大观园，楼Sir摄
这次在文昌喝的椰子水就特别鲜甜，其他地方买到的总感觉有点不新鲜，半发酵的味道，至于岛外那就更别提。在龙楼镇上一家湘菜馆，我还吃到了香甜的椰子饭。
所以，很多东西不是它本身不好吃，而是我们没吃到好吃的。

| 椰子饭，楼Sir摄
文昌的椰子不光好吃，还被做成椰雕等各种工艺品，下次不光可以来吃文昌鸡、喝椰子汁，还可以看看这边的手工艺品哦！

原汁原味的古镇老街
文城镇离海口市仅63公里。文城镇位于文昌河畔，是文昌政治、经济、文化、商贸的中心。

| 楼Sir摄
这个小镇，新城区干净,老城区古朴。著名人文景点——文南老街，路上依然车来车往，并未设置成步行街。古风古韵未施粉黛，比花里胡哨的海口骑楼要朴素宁静得多。山花、女儿墙、满州窗，仿佛把时间拉回一百年前。

| 文南老街，楼Sir摄
文昌几代人背井离乡闯荡南洋，晚年落叶归根，带回了南洋风俗和文化，建成了骑楼老街，老街多年来为这里的人们遮阳避雨，是华侨建设家乡的见证。
其他一些景点，孔庙、文昌阁、宏光寺、海外游子亭。

| 楼Sir摄
在去往孔庙的途中，我见到了文昌人敞着大门，在门厅围坐打麻将的其乐融融，门口放着的是堆成小山的椰子。还见到了喜气洋洋的宗祠，横幅上书“热烈祝贺吾族学子今年高考取得优异成绩”，这乡情和宗亲概念，较之古时半分未少：

| 楼Sir摄
下图是无意间拍到文昌老市政府的所在地：

| 楼Sir摄
1997年7月1日，文昌市委、市人大、市政府和市政协从文城镇迁往清澜经济开发区办公。也就是下图：

| 楼Sir摄

房价天花板，清澜片区高隆湾！
看了一下文昌的项目投资数（2015年至今），在海南省内仅次于海口和三亚。

| 数据来源：文昌市政府
人口在微量增长，城镇人口也只是小幅提升。

| 数据来源：文昌市政府
拉长时间线，我们看看文昌近十年的新房房价（中国房价行情网）：

| 数据来源：文昌市政府
从峰值跌落后，2013年归于平静，2017年开始明显抬升，至2020年被疫情打断，波动至今。文昌的房地产市场只能用一句话概括：岛外人民动动手，房价就得往上走；岛外人民来不了，房价立马高不了。
我看了一下文城镇的几个住宅新盘，均价普遍在1.2万/平~1.3万/平。市政府的搬迁一般意味着新区的崛起，而文昌的房价天花板，正是镇政府搬迁方向的清澜片区。

这个板块用中介小哥的话说就是，半年休息半年开工。
这里冬天人气会很旺。本地人更是夸张地说：99%都是外地人。而外地人购买的集中区域主要就是围绕着高隆湾，沿着海岸线从北到南依次开发。
高隆湾这个湾区，在整个海南来说，海水并不算好，甚至没有海口好，但气候比海口适宜一些，湿度小，所以也挺受岛外人民欢迎，这里的海景房一直造满了整个湾区。

清澜片区的配套齐不齐？
清澜片区的配套基本成型，但是人气确实不旺。有些超市开着像没开一样，唯一人比较多的商场是百合财富广场，门口设置了核酸检测点。

| 楼Sir摄
配套的医疗是文昌市中医院（清澜分院）：

| 楼Sir摄
清澜片区的小配套还是挺多的，还有很热闹的海边夜市，但是夜市规模看上去应该不如往年，不少门店是关着的。

| 楼Sir摄
简单看了下高隆湾的新房地图：

这个单价有没有超出大家的想象？而且根据我这两天的走访踩盘，图上的价格有些还偏低了，比如最下面那个最远的，想高层一线看海的话，单价高达2.8万，直奔三万去了……这个价格，基本在海口也可以随便挑挑了。

|逸龙湾栈桥，楼Sir摄
湾区住宅新房总体从一万多到两万多，个别特价房源贴近1万。别墅从四万多到五万多，当然这边是独栋别墅，赠送比较多，但是这个价格还是超出我认知了。海口的看海小叠拼也不过两万出头。对此，只能说，存在即合理。

| 高隆湾岸边住宅区，楼Sir摄
来这里买房的都是外地人，目前新房的大量上市，注定二手房很难出手，这个板块的房产基本是纯消费品，变现的能力会比较弱。未来几年过后，待一线海景土地全部开发完毕，才有可能迎来二手房的春天。

文昌清澜片区到底值不值得买？
总体下来一点感受，疫情的影响真的挺大的。
楼Sir特意给大家拍了下晚上8点的亮灯率，目测不足一成（也不排除都出门吃烧烤了

）。下面都是占据高隆湾C位，楼龄十来年的小区。
1、海拓澜湾：70年产权精装住宅。缺点：无煤气。

| 海拓澜湾，楼Sir摄
2、宏图·高龙湾1号：现场售楼处表示没有可售房源，正在打包出售。

| 宏图·高龙湾1号，楼Sir摄
宏图·高龙湾1号于12年底开盘，销售动态中，查到去年开始就已经停售。

另据知情人介绍，该楼盘四年前因资金链断裂，整体打包出售给南京海昌文化。二期部分高层交不了房，别墅虽交房，但一部分未办产证的别墅目前已办不出产证。

在网上检索，还有以下结果：

高隆湾的特色：虽然颜值能打，但很容易踩坑。

| 宏图·高龙湾1号，楼Sir摄
对于岛内人民，这地方也不便宜，不太会来买。对于岛外人民，非要买房的话，就买新房现房，如果有现证的最好。不过，现在岛外人民也挺难买，需要3年的社保。听闻，往前补三万五，往后补一万二，又是同样的配方、同样的味道，让我想起了牛景房。
话又说回来，如果不是疫情三年，高隆湾内的融创也不会带头打折清空，其他开发商也不会跟进，出现那么多特价房。个别楼盘贴近一万每平米还含装修的价格，跟五年前并无太大差别了。
千言万语一句话：不能被价格迷了眼，还是要慎重考察！
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