地铁呢？站点呢？海口2035规划深挖，我又熬夜写了5000字

2022-10-14 03:05#1 标记1

小伙伴们都是口嫌体直。写点海口楼市的评论吧，说我拉低楼Sir档次不如踩盘，真的辛辛苦苦跑去文昌踩盘，看的人却不到三成。
既然如此，就别怪我继续蹭热点了，跟大家聊聊《海口市综合交通体系规划（含枢纽规划）（2020-2035年）》（公示稿）以下简称规划。👉高铁，城铁，跨海工程！海口交通规划出炉，大爆发在即！
海南是自贸港，迪拜也是，海南有人工岛，迪拜也有。所以，我今儿上了一张自己拍的迪拜棕榈岛封面给大家打打气。

| 很“圆”的迪拜棕榈岛，楼Sir摄
强调自己拍的，是因为有个群友指责我的照片没一张自己的，是因为太好看了吗？哈哈哈哈！
迪拜的石油相对其他阿联酋国家并不多，还真就是自贸港搞得挺成功，画饼画得特别圆，搞得大家都觉得能赚一票蜂拥而至。
其实那地方，咳咳，不如咱北京上海。希望我们海南也能步迪拜画饼的“后尘”。

| 迪拜的饼很“圆”但规模不算太大，楼Sir摄
规划到底是什么？规划嘛，都是没发生的事儿，既然是没发生的事儿，大家持怀疑态度都很正常，因为有些规划能落地，而有些规划真的落不了地。
但是我们能没有规划吗？不能。
一个城市要发展，离不开好的规划，但是一个城市发展得好不好，不取决于规划。又是一个充分而非必要条件。
有小伙伴问，有钱落地吗？还是楼哥说得好：

看过我文章的小伙伴们都知道。城市，说白了就是更大型的交换场所。一个好的规划可以给城市打通任督二脉，加速血液流动，提高携氧能力。今天，聊聊这个规划到底说了些什么。
小伙伴们，不管你想吐槽还是想咨询，欢迎加群一起讨论，直接加楼Sir（微信号：Lousir2021）拉你进群，里面有不少买房老司机。

远期到底有多远？
我们在规划里经常看到近期，中期，远期。昨天的留言里也有好多论断，总结起来一句话：前途是曲折的，期限是无限的！

大家为啥这么冷嘲热讽呢？
也可以理解，扑街过两次了。爱之深责之切，谁不想俺家乡好？
关于近期远期的具体定义，其实我没找到很标准的论断，主流讲法是这样的：
近期：1-5年完成建设
中期：5-20年，一般10年左右
远期：20年规划期限
远景：超出规划年限外的规划。
我在本规划中看到了这样一句话：

“2050年实现远期规划”那说明我们的远期规划是2050年，且是必须实现的节点，离现在28年，比一般意义上的远期还要远点。

上次海口价值体系分析贴还有个小伙伴怼我：

再结合新海港的描述看看：

机场加新海港的旅客吞吐量到2035年就要过亿了，“贸易人”这话虽然糙了点，但是规划想表达的意思，不就是这？

规划那么长，到底关注哪？
规划的前面虽然说很宏观，看上去天花乱坠的，但仔细想想，基本现在都能实现。举个例子：

既然客运以航空为主，那这些其实现在也是能做到的。
所以，我们的关注点在那些现在做不到，而规划里又点名要做到的。
再举个例子，美兰机场原本计划到2025年，达到满足年旅客吞吐量3500万人次（注意是达到满足不是达到）。而现在，规划写“设计吞吐量达”：

2035年这个目标讲直观一点，就大体接近于上海两大机场去年客运量的总和（6540万人次），而2035年离我们目前还有13年。
另外，要完成这个目标，美兰机场势必继续扩建。根据发改委《海南省2022年重点（重大）预备项目投资计划表》显示，海口美兰国际机场三期扩建项目投资金额为650亿元。不知道这个投资够不够用。
根据《海南自由贸易港口岸建设“十四五”规划（2021-2025）》，预计到2025年，海口美兰机场进出境旅客将达到367万人次；离岛至内地旅客将达到1800万人次。（这个才是实际要达到的数据）
我算了算，从2025年美兰机场境内外合计吞吐量约达2167万人次，至2035年达到6000万人次，平均每年增加300多万人次。看上去虽不是遥不可及的目标，但是如果像今年这种情况的话，能少减点就不错了。
BUT，美兰机场的配套是什么？

敲黑板：重点引入1号线和5号线！
以前我们的规划中，有些画出轨交但从来没有单独拿出来说过，这一次，不仅说了，还加了四个字“重点引入”。重点引入就是一定要有，但是什么时间会有呢？
如果2035年真的要达到6000万人次，那就相当于上海两个机场的总和，我们只算它一个机场的话，到3000万人次时配套个轨道交通不过分吧？测算了下这个时间点，大约在2028年。
我特意咨询了一下铁X院的专家，得到的回复是，建造一条地铁从立项到开通至少需要五年。

那就是说，如果从现在开始紧锣密鼓地加快立项、科学施工，2028年完成，并不是不可能完成的任务。
而且理论上，会先完成1号线。（毕竟是东西向主干线）
有了这个时间线，我相信想买房的人就不得不关注，我后面要提到的问题了，地铁概念！

轨交1号线大揭秘
地铁这东西离我们海口的小伙伴们有点遥远，加上前面又有不少城市地铁项目被叫停，我们海口的城市人口又不多，所以大家都没有真正重视起来。
自贸区是有不少，但海南自贸港是国家战略。最近要开大会了，海南在新闻出现的频率实在是太高了，我一个只有晚饭时间才看两眼电视的人，几乎每周都在央视1套和新闻频道见好几次，不是自贸港就是火箭发射。

看衰的人当然可以继续看衰，被骗多了产生应激反应很正常。
但稍有理智会分析的人都知道，海南在国家双循环战略中起到多大作用。虽然说现在不确定性因素有点多，但是我们中国人经历的大风大浪也不是一次两次了，还是那句话：
赌国运，我站中国！赌城运，我站海口！
不站的可以用脚投票，爱去哪去哪。
来吧，看看规划放出来的这个模糊无比的轨交线路图。今天先带大家捋一下1号线。别的更远期的先不管了，管也白管，到时候再说。

别的图都异常清晰，只有它，模糊无比，你猜是为啥？（看破不说破）
我们首先从刚刚机场那张规划里得知，红色的是1号线。它西起海口站，冬至江东新区分两条支线。
我查阅了以前部分片区的规划及修编，有些透露过的站点跟新的这张规划图有出入，现以这张模糊的线路图（眼睛快看瞎了，又测又量），大致整理出来的最新的地铁一号线的站点，楼Sir这么辛苦分享，记得点赞+在看+进群聊天。
由西到东含两条支线，全线共计40站：（彩色代表换乘站或共线站，江东有些位置描述不出的，楼Sir就用临近的地名代替，并非广告）
1、海口站
2、海口国际免税城站
3、滨海大道/粤海大道
4、滨海大道/长滨六路
5、会展中心
6、长滨东三街/长滨三路辅路
7、长海大道/博养街
8、长北路/博养街
9、美林路/长怡路
10、美林路/长秀路
11、秀华路/永万路
12、秀英大道/秀华路
13、丘海大道/秀华路
14、海瑞大街/海濂路
15、海垦路/金岭路
16、金垦路/金宇东路
17、国兴大道/龙昆南路
18、国兴大道/五指山路
19、国兴大道/大英山东四路
20、国兴大道/美苑路
21、国兴大道/滨江路
22、琼山大道/白驹大道
23、灵山镇政府
24、美庄村委会
25、怡人庄
26、北侃村
南线：
27、海榆大道/新大洲大道
28、海榆大道中段
29、海榆大道近美兰机场路
30、美兰站
31、中国南方航空美兰基地
32、云美大道
33、演丰地区人民革命纪念园
北线：
34、黄华三角梅基地
35、海南琼洋日用化工有限公司
36、海口天鹅湖动物基地
37、海涛大道近桂林洋大道
38、海南师范大学
39、海涛大道/东寨港大道
40、东寨港红树林
再强调一遍：以上站点并非官方发布，仅楼Sir粉丝用于参考，不作他用！所以楼Sir没有做轨交图，不是因为懒！

轨交带来价格透支
轨交来了，对沿线楼盘肯定是个大大的刺激。
但这个刺激是有实效的，一般规划出来会涨一波，开工建设又涨一波，真的开通了，反而不会再涨了，为啥？这就叫价格透支。对轨交的预期，提前把本应该在落地后享受到的便利性给捆绑进房价了。
轨交是这样，重大规划也是这样。我讲点有人不爱听的，江东这个地方，个人觉得，看十年是挺不错的，但是如今它卖得比市区还贵，还没有市区的配套，这就是明显的透支未来。

| 能落地的规划，迪拜帆船酒店，楼Sir摄
但是不是就一定不能买呢？
也不是，如果你有长持的打算，或者不在乎一时涨跌，买那就挺好，毕竟最新的板块会最漂亮，爆发力最高。
而我个人偏好买一个开发度为50%以上的板块，这样的板块有两个特点：
第一，具有确定性，配套够用，立面也基本成型。
第二，具有成长性，虽然它的成长性不如开发度为20%的，但风险性更小，同时也比那些完全成熟很难拆改的板块更具有想象空间。
总结起来一句话：是那些现在能用，将来更好的板块。
再说回轨交，现在我们有了1号线的大致走向了，如果你有心仪的房子，可以大体看看是否临近轨交，如果是的话，恭喜你又捡到宝了。反正海口的房子五年不能卖，即使五年后造不出来，只要五年内有开工的预期，就会喜涨一波。
另外，40个站点，换乘站要好于普通站，离站点越近的房子越有价值，500米内最好，毕竟海口那么晒，走五百米已经是极限了。

便宜的房子很贵！
有时候我讲海口的房价不贵，大家嗤之以鼻，这就是选筹上的感觉偏差，因为：
海口贵的房子很便宜，而便宜的房子非常贵！
海口最好的板块三万左右，最差的板块一万四五，房价非常扁平化。
在限价17300元好几年之后，大家都习惯了：好的房子要偷偷摸摸地卖，而差的房子也觉得自己值一万多块！这才是海口最大的问题。
海口不是好房子本身有多贵，而是因为海口差的房子太贵了！
想要降房价，大量出点七八千的远郊盘，房价一下就砸下来。
但，海口是真没有便宜的房子，连安居房的锚定价都在17300，你买得便宜，只是因为有一部分钱是政府买单，而政府买单的这部分钱也是你自己用时间成本去换的。
所以，我们讨论房价的时候不能一概而论，如果让我给你建议，那我会说：低于均价太多的房子不要碰，因为它的价值被高估了。

| 迪拜夜景也就那样吧，楼Sir摄
尤其是年纪比较轻的小伙伴，有时候为了将来人口多，想买大一点的房子，跑去买个远大新。事实上这个房子你真的住不了几年就会换，哪怕买贵一点小一点，将来人口多了，可以用装修弥补，或者卖掉之后小换大也是好出手的。
日子不可常算，如果配套不好加上交通不便，你的生活会天天鸡飞狗跳。如果是地段比较好配套比较齐全的，哪怕小一点也可以给它弄得很温馨，都是有办法的。
买房一定想好自己要什么，没有十全十美的，如果有那一定是买不起的。
相反，如果是来海南休养旅居，那一定要买个漂亮的房子，远一点不怕，周边配套够用就行，不然，你折腾到海南的意义何在？
说哪算哪吧，累了，如果有喜欢听分析的，评论区告诉我，下次继续聊。马上大会了，我们要积极向上一点。撸起袖子加油干！

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