次贷危机全称“次级抵押贷款危机”，是一场始于2007年的美国、最后席卷全球主要金融市场的、由美国次级抵押贷款市场动荡引起的金融危机。对华尔街来说，次贷危机的主要影响在于华尔街独立投资银行的覆灭，具体来说，包括：2008年3月美国第五大投行贝尔斯登因濒临破产而被摩根大通收购。9月15日，美国第四大投行雷曼兄弟公司宣布破产，而第三大投行美林公司则被美国银行收购。9月21日，高盛和摩根士丹利被美联储批准从投资银行转型为银行控股公司。
（1）次贷危机的根源在房地产信用滥用。
当2000年美国科技股泡沫破灭后，为提振美国经济，在格林斯潘领导下，美联储利率被一路调整，联邦基金利率从2000年5月16日的6.5%的高点，调整至2001年12月11日的1.75%，并在2003年的6月25日达到该轮降息周期的最低点1%。与此同时，贴现率由原来的6%，最低降至2002年11月6 日的0.75%。
货币利率的下调促使人们寻求货币之外的资产储备。人们对2000年股灾尚且惊魂未定，短期内自然不敢在股市上慷慨解囊。于是，房地产成为值得青睐的投资对象。随着美联储利率的节节下调，美国房价步步上升。在2000年-2006年成为美国房价增长最快的时期，年均增长率超过6%。亢进的房价带来对房地产的绝对信任，继而导致了对房地产抵押贷款的绝对信任。试想，对于接受房地产抵押的金融机构来说，如果房价的总是能够覆盖贷款本息，那么房贷者本身的还款能力又有什么关系？
于是大量身负巨债、没有固定收入来源的信用评级较低的人获得了房屋抵押贷款，针对他们的贷款利率较高，却被认为毫无风险--都被房地产本身的信用所抵消了。这就是次级抵押贷款。在最疯狂的岁月里，房地产的抵押率甚至达到100%，购买房产无需任何首付。银行办理抵押贷款的工作人员，就站在待售的房产前，“逮捕”面前的路人，只需取得他的证件和签字，一份买卖合同和贷款合同就被签订了，无辜的路人还没有明白怎么回事，就拥有了一套房子。当然同时，他也背上了一笔银行的巨债，而他可能连下一顿饭都还没着落。
在房价的上升过程中，贷款风险几乎难以被察觉。即使路人很快因为偿付不出贷款而把房产交还银行，银行的工作人员也会很快拉到新的路人，来办理新的买卖与贷款合同。当然，最重要的一点是，新价格是要高于原来价格的，于是房价与贷款账面金额的上涨，覆盖了原来贷款的本息，更带来账面上的利润。其本质是，银行通过这种贷款对倒，把房价上涨的账面效应转化为了利息收入，而由于基准利率很低，银行的利息支出很低，于是获得了极高的利润。这种好日子简直没有尽头。
一件耐人寻味的事情是，那些在售房产，多数原本就属于银行。据统计，全美有40%的房地产掌握在各种金融机构手中。2000年的股灾更让银行新添抵押资产无数，其中当然也包括房产。所以来看下整个过程，银行把自己的房产以零首付卖给了路人，其中甚至有流浪汉，并签订了抵押贷款合同，约定每月偿还一定数量贷款。等到一段时间后，甚至可能短至数月，路人就因经济问题断供，不再偿付贷款，银行收回房子。如果把偿还的贷款视为房租，他们自己都可能没有想到的是，这场荒唐的闹剧，其本质大约是银行以卖房子的名义出租房屋、以抵押贷款的名义收取房租而已。讽刺的是，这笔房租的征收对象，正是那些负债较高、收入较不稳定的中低层群体，颇有榨干穷人最后一个铜板的意味。
同时可以注意到，美国房地产市场的供给始终是充足的，甚至足以为那些低收入、低信用人群提供住所。在房产供应如此充足的情况下，金融机构通过上述手段，不断做高自己的所拥有的资产价格，明白这一点，对随后的房产价格大跌也就不会感到意外。
次贷危机前房价的大幅上升，本质是银行进行的另类对倒交易-----通过不断“逮捕”路人签订越来越高的购房合同和贷款合约，产生大量房地产资产的价格泡沫。但由于银行在这类对倒交易中调度了大量劳动力，数百万的劳动岗位与此相关，更因为房价变化具有巨大财富效应，使得次贷危机发生后的就业形势与经济形势恶化，促使美联储进行了长达6年的货币量化宽松，并引起各央行跟风，世界经济迎来了全球注水时代。
（2）次贷危机的酝酿与形成在金融市场。
房地产抵押贷款不仅受到银行的追捧，在美国政府的鼓励下，房地产贷款进一步获得了政府信用。例如“两房”，即房利美(Fannie Mae)与房地美(Freddie Mac)，就是由政府担保的、为购房者提供低息住房抵押贷款的股份制公司。在几乎不破的房地产信用与绝对不破的政府信用双重保障下，抵押贷款是“真正的零风险资产”，而次级贷款以其高收益，成为个中翘楚。
银行为了在监管体系下扩大抵押贷款业务，华尔街为了从中分一杯羹，双方在抵押贷款资产证券化方面达成了默契。抵押支持证券（MBS，Mortgage-Backed Security）是资产支持证券（ABS，Asset BackedSecurity）的一种，资产证券化的根本目的是把贷款这一银行的表内业务，转化为表外业务。通过证券化，把间接融资变为直接融资。银行与华尔街让监管层与政策制定者相信，与贷款相关的主要风险与报酬都已转移，借贷关系直接建立在MBS的持有者与贷款人之间，而不再通过银行了。这样，银行得以将自己的资产负债表大大瘦身，以满足监管指标，其效果类似于《40、银行存贷款业务》中，把存贷款业务转变为担保业务。当然银行不可能真的置身事外，他们需要负责把贷款收回。事实上，ABS本质上是一种债券，是一种银行以它的贷款资产作抵押担保的债券，它被移出银行的资产负债表只是一种会计滥用。有了MBS，抵押贷款的规模不再受到银行监管的限制，快速而稳步的扩张。
MBS的基础资产是房地产抵押贷款人未来的还款，这一现金流在打包为MBS时，往往以20年甚至30年以上的还款期计算金额，而这些贷款人很多根本无力负担这笔贷款，常在一、两年内断供。也就是说，银行打包了一笔未来30年的还款现金流拿到现在来出售，经济体系整体多出一大笔债权资产，其债务人却连下顿饭在哪里还没着落。
金融市场对次级贷款的利用远不止于此。聪明的华尔街投资银行家们认为，按照当前模式操作的MBS不可能有任何风险，风险全部会被房价上涨所消化，而由次级抵押贷款的产品具有更高的收益。如果能够“借入”较低利率的资金，来购买次收益较高的次贷MBS产品，应该可以享受到“无风险利差”。不过，华尔街就是华尔街，正如他们不会承认ABS是一种债券一样，他们不会老老实实地把自己举债行为称为借款的，他们管这个叫“金融创新”。
华尔街的投行家们把买来的MBS进行分级出售，称之为CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证）。举例来说，如果总体次贷MBS的利率为5%，华尔街说，我们把其中信用比较好、风险比较低的部分作为优先级，利率也相应较低，为4%，数量占90%，剩下信用较差的部分作为劣后级，利率较高，为13%，数量占10%。这样，分级过后的CDO的总收益为4%*90%+13%*10%=4.9%，华尔街一分未出，净赚0.1%的利差。
不过0.1%利差是不可能满足华尔街的胃口的，即使自己一分钱未出，纯属空手套白狼。刚才已经指出，华尔街察觉到MBS是无风险的买卖，也就是那劣后级13%的收益也是无风险的，为何要卖出而不是自己享用？
由此，华尔街买来100元的5%利率的MBS，包装成CDO，并以90元卖出其中4%收益的优先级产品。这样，总体看华尔街只出资10元，MBS会带来5元的收益，CDO优先级部分会有3.6元的利息支出，净收益1.4元，收益率14%。
不不不，14%的收益率实在是太丢人了，最不思进取的投行人也不会接受这么低的收益率。导致收益率低的“祸首”在于，华尔街不得不为此支出了10元的本金。既然是无风险，为何不让别人帮忙把本金出了？于是，该投行以5元的价格出售了一份保险，购买了这份保险的人，将在对应1000元的次贷资产出现风险时获得赔付。有些人认为，既然是次级贷款，出现1%的违约是极有可能的，若以0.5%的保费购买1%的违约补偿，必然是划算的，于是支付了5元保费。这样的保险，通常是以CDS（Credit Default Swap，信用违约掉期）的面目出现。
于是，在上述产品的组合下，该投行的收益率达到28%，更激进的金融创新将带来更高的收益。不过注意，这些收益率都是在“无风险”假设的基础下测算的。
现在场内的金融产品，包括100元的MBS，90元的CDO，以及5元的CDS，合计195元。金融产品的余额达到了基础抵押贷款金额的195%。而这里给出的只是最为基础的组合，在最疯狂的岁月里，出现了CDO的CDO，以及CDO的CDO的CDO，以及CDO的的CDO的CDO的CDO ，CDS的CDO……令人眼花缭乱的掉期、保险、期权等金融产品被“创新”出来，在华尔街进行倒卖。鼎盛时期，相关的金融产品（实际上是金融产品中的债权部分）余额达到数十万亿美元。而当时全部的房屋抵押贷款余额也仅在1万亿上下。
从CDO的创造过程可以看出，其本质是投行发行的以持其有的MBS作抵押的4%利率债券，而MBS是银行发行的以其持有抵押贷款资产作抵押的5%利率债券，而抵押贷款，又是可能利率为6%购房者以房产抵押的借款。于是在房地产信用上，被层层构建了上述了金融产品。更荒唐的是，除了连固定工作都没有的购房者，上述债券都被表外化了，没有人承认自己负债累累。
次贷危机的结果是，随着房价的下跌，房地产上涨所带来的账面效应转化为金融体系利润的会计魔术再也无法施展，银行不可能再把最初的击鼓传花游戏玩下去。2006年6月，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%，这导致金融机构负债端的利息支出大增，与此同时，房价上涨速度却无法再更进一步加快，抵押贷款风险初露端倪。2007年房地产抵押贷款违约开始不断出现，相关的MBS，CDO等金融资产价格出现巨幅波动。各大投行通过上述交易安排，实际上以杠杆方式持有了巨量抵押贷款资产，而所谓的保险只是投行增加杠杆的手段而已，随着这些抵押资产违约减值，损失触目惊心。只有摩根大通在最后关头倒戈，通过购买保险头寸的方式大量做空次贷购买保险头寸进行对冲，损失才较小。随后，美国政府出手维稳“两房”，动荡开始缓解，人们几乎以为危机已经过去，直到2008年9月美国雷曼兄弟公司申请破产保护，次贷危机进入新一轮发酵。
从整体层面看，由于次贷危机只发生在了金融与房地产领域，次贷危机的实际损失，除了房价下跌产生的账面浮亏外，主要是华尔街过去数年间计提的巨额奖金。这也是华尔街造成的巨大不公之一，他们的“聪明才智”造成了大量的亏损，却收获了难以想象的报酬。不过，华尔街中很多人自己也购买了相关产品，最后血本无归，其中典型如雷曼兄弟公司，更是湎于自己创造的资产毒药中，终于破产。
次贷危机最大的余波在于，它促使世界各地尤其是万里之外的中国出台了史无前例的“四万亿”经济刺激计划。这一刺激计划直接导致中国房地产接过美国房地产上涨的接力棒，开启了为期数年的房地产疯狂。
人们应该从次贷危机的发展与结局看清金融工具与金融市场的零和属性，一些人的盈利，无非是另一些人的损失。华尔街的奖金，就是最后受损失的投资者掏的腰包，但投资者并不知道他们的钱化作了别人的奖金，他们以为损失是由于资产价格泡沫破灭产生的，这就是账面效应的烟幕弹作用。事实上，由货币守恒可知，在美联储印钞机不停歇的情况下，货币总量只增不减，于是刨除了账面效应后，这场从繁荣到危机的戏码，只是一场货币的再分配，也就是说投资者的损失，除了过程中虚假的账面收益最终消失不见，原来的本金部分只是流入到了其他人的腰包。
对华尔街的很多人来说，他们未必不明白其中的零和道理，但是“他们不在乎”，只要能从比他们笨的人手中赚到钱，无论是利息差、管理费、中介费还是交易收益，他们都会拼命攫取、何乐而不为。
账面迷梦终有破灭的一天，次贷危机如是、1929年美股崩盘如是、20世纪90年代日本股市崩盘亦如是。然而执迷的人们不肯醒来，即使无数次梦碎，还要一代人接着一代人、一场接一场梦做下去。