武汉住宅容积率为啥这么高 高房价与容积率相悖 为何在武汉平行出现


武汉是一座非常奇怪的城市,武汉中心城区的高楼大厦非常多,容积率非常高,在核心中心城区,容积率超过5的楼盘有10几个。

武汉容积率非常低的楼盘,基本上绝大部分都在新区,什么光谷东、阳逻、新洲、蔡甸。
武汉三环内核心板块中,容积率最低的是南湖,宜居板块担当,跟南湖居住定位相关,都是最近十几年做得房子。

三环内其他板块绝大部分都是高容积率的小区,居住体验感跟鸟笼子一般,一个楼盘几千户,密密麻麻,不见天日,这样的环境,没有太阳,阴冷潮湿,容易滋生病毒,也有利于病毒传播。
那么,武汉住宅的容积率为啥会这么高?
目前,武汉住宅的容积率是什么水平呢?
在全国都赫赫有名,高得离谱。

三环内的主城区,容积率普遍在4以上,有的甚至达到了惊人的9,即使三环外的吴家山,容积率也在3以上,四环外的远城区,也很少低于2.
容积率,代表了一块地的建筑规模。

比如,一块地占地1万平方米,若容积率是2,就会建设2万方建筑,以100平/套计算,就可以住200户,若容积率是5,就可以住500户。
武汉中心城区社畜的悲剧是,面对动不动2-3万的房价,过着996的生活,拿出三分之二的工资还房贷,却享受着极致的刚需环境。
高容积率的悲剧,早就成为武汉人买房的常态。
高容积率和高密度的配合,才是真正低品质的社区。

比如,一块地占地1万方,容积率为3,总建筑面积为3万方,开发商若只建1栋150米以上的高楼,建筑密度其实不高,还有挺多绿化。
但是,由于城市限高,你必须建3栋80米的住宅,同样一块地块,有更多的建筑,高容积率,窒息感会更加强烈。

高容积率不止带来糟糕的居住体验,潜在的隐患也很多。

比如,一个板块配套的服务容量是5000户,提高容积率,硬是塞下2万户,上学难、看病难、配套不足的问题会显现出来,尤其是每天早晚高峰交通流量巨大,超负荷通道容纳能力,这么多年一直困扰着武汉人。
容积率有这么多的弊端,为何武汉三环内的中心城区容积率普遍很高?
开发商用更少的地,卖更多的土地收入。
武汉的土地供应,主要取决于土地卖出的价格和面积。

不论哪座城市都强调建设用地的供应紧张,在市场行情好的时候,土地的出让面积越小越好,与之对应的是土地单价越高越好,有利于控制土地价格,从侧面控制房价。
一个城市购房者能接受的房价肯定跟他的收入高度相关,上海的房价肯定会高于武汉的房价,在房价供需关系的确定下,楼面价基本都是确定的,虽然武汉有招拍挂制度,招拍挂制度,无形中推高了楼面价,让开发商的开发建设成本增加。

开发商用高楼面价买下了地,在曾经房价被严格控制的情况下,提高容积率,是让开发商在水涨船高的地价中,获利的最佳方式之一。
高容积率带来了超高层建筑,对于阶段性的武汉住宅市场,或许会得利。

比如武汉有江景资源,住的高能看得远,江景房和湖景房住超高层的观景体验都非常出色。
超高层带来的电梯等候时间会非常长,夏季供水问题,日照采光和消防问题,都是潜在的隐患。
武汉高容积率的根源所在,就是拉高亩单价,用更少的地卖更多的钱。至于住得舒不舒服,则考虑的因素中相对靠后。
高容积率的产生,与武汉的基建大发展息息相关。

武汉的基础建设需要大量资金,武汉的基建成本中,很多都是跨江大桥、江底湖底隧道、地铁,这些都是成本非常高的项目,非常烧钱。

武汉大量的城中村拆迁需要大量的资金,二十年前,武汉就开始大量拆城中村改造,现在遗留的城中村数量并不多,比广州深圳这些地方的城中村还少。
武汉过去的人均收入低,特别是10年前,容积率高楼面价低,房价可以相对便宜,让更多的老百姓能买得起房。

高容积率给武汉带来的是土地使用的高性价比,降低了住房舒适度,减少了城市的扩张和扩容,有利于环保和人口控制,不过,高容积率带来了一系列的问题,城市拥堵、交通压力、小孩上学难,医疗资源紧张,居住空间狭小,生活舒适度低等等。
容积率并不是单一的问题,它受多种因素影响和决定,如城市规划、土地供应,人口增长,需要多方面决策才能改善目前高容积率的问题。

从目前而言,高容积率只会是历史,在人口出生率逐步下滑的情况下,人们对住房的需要中,舒适度会远远超过高容积率,高容积率会逐渐走向历史的舞台。
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