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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
网上有人整理了12月份德胜、万柳区域的成交情况，供近期计划买房的人参考。
德胜、万柳，这两个区域，一个西城，一个海淀，都是北京热点学区房的代表区域。这两个区域的热点学区房成交情况，基本代表了学区房行情的走向，我们大致分析下。
先来看德胜区域，成交量67套，等到月底，预计成交量能达到90套左右，估计大致能跟11月份打平。11月份，德胜区域成交量是99套。
这个数字，是什么概念呢，我们可以分别与去年底、今年初，和今年下半年的成交量做个对比。
2020年11月，成交125套；
2020年12月，成交207套；
2021年1月，成交161套；
2021年2月，成交77套；
2021年3月，成交109套。
与高峰时段成交量207套相比，99显然偏少，但也基本回到正常成交量区间了。
与今年下半年的成交量相比：
2021年8月，成交38套；
2021年9月，成交18套；
2021年10月，成交41套。
与下半年的成交量相比，99套数字，显然是大幅度回升了。从这个角度看，也可以说德胜区域的成交量回暖了。
德胜区域成交量逐步攀升，大致有几个原因，我们之前也谈过。
其一，德胜片区房价大幅度跳水，平均下降20%左右，价格已经达到低点，对买家有足够的吸引力。
大家都知道，德胜被调剂出区的风险很高，尤其今年买入、明年后年入学的娃，风险尤其大。即便如此，为何还有人冒这个风险呢？答案就是价格跌的足够狠，已经跟旁边的新街口差不多，个别房子甚至比新街口区域还低。这样一来，买了德胜，如果没调剂，留在片区内，那就赚到了；如果被调剂出区，因为价格足够低，也比买新街口有优势。
其二，多校划片的政策风险已经完全体现在价格上，政策对房价形成的冲击基本被消化了。
去年的731政策和今年的调剂出区，对德胜片区的房价冲击都挺大，直接反应就是区域内房价大跌。政策形成的冲击以房子降价的形式被消化后，房价完成筑底，就会再度开始小幅回升。
二手房的价格，绝大部分是市场博弈的结果。虽然今年各地纷纷出台指导价，但二手房更多还是买家、卖家互相博弈的结果，不像新房一样，以ZF备案指导价为准。二手房的价格是靠卖家、买家一套套的房子交易，形成的价格共识。现在，德胜区域的价格共识，受政策冲击，大幅下跌。阴极阳生，否极泰来，触底自然反弹。
我们再看万柳区域12月份的成交情况，目前成交27套，预计到月底能成交40套左右。这个成交量，绝对称不上市场火热，也就是正常市场形势下的成交情况。
我们依然选有代表性的蜂鸟家园为例，这个月目前为止成交了7套，成交总价都在800万以内，成交单价最低的竟然到了15.4万。虽然成交的房子，多数存在一定的名额占用情况，但价格确实下跌了挺多。从2017年到2019年，蜂鸟家园的房价变化大致如下图：
2017年至2019年，成交均价基本在13万左右，价格比较稳定，没有什么大起伏。
变化出现在2020年6-7月份，蜂鸟家园的成交均价突然到了15.81万，比2019年上涨了2.5万，涨幅18.7%。
从2020年6-7月份，到2021年4月份，蜂鸟家园的房价整体上看一直在上涨，均价最高达到了顶峰，19.43万。
今年4月份之后，蜂鸟家园的房价开始震荡、横盘。自4月份至8月份，成交价大致上保持在18万左右。7月份的成交均价仅次于4月份，达到了18.78万。自8月份开始，房子成交均价开始逐月下跌。
8月份，成交均价依然达到了18.09万；到了9月份，就下跌到16.92万；10月份，成交均价更是下跌到15.39万。这个价格，甚至比去年6-7月份时的成交均价还要低。
12月份，蜂鸟的成交均价为16.27万，基本回到了去年11、12月份那个时间段，妥妥的价格回到一年前。
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