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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
最近几天，网上开始看到：北京楼市回暖，最后的上车窗口期，再不上车就晚了，blabla类似的话。
作为依据，有人会列出来12月份的成交数据，比如某绿中介周成交量如何如何，作为回暖例证。乍一看，似乎挺有道理，能唬住不少人。
楼市的变化哪有那么灵敏，一个月跌，下个月涨，再下个月又跌。
其实很多人都是墙头草，缺乏对北京楼市的整体了解，听风就是雨，很容易被拨动。比如，今天网上不少大V又在说北京放松落户，有利于楼市，证据就是人社局对新发布的《北京市引进毕业生管理办法》进行解读，明确清、北、复、上交、浙大、中科、南大等7所高校本科及以上学历毕业生和“双一流”建设学科硕士研究生进京落户实行计划单列，不占用各区各单位落户指标。
其实，这是今年7月份的老新闻了，至于人社局的解释，也发生在7月份。一开始，人社局放出的解释通稿里，确实明确点名了这7所学校。结果，某论坛上自称“地青”的人士，向人社局打了投诉电话。然后，7所学校就从解释通稿里被拿掉了。现在登录人社局网站，看官方解释通稿，是没有7所学校名称的，只是保留了一个世界排名前200的标准。
对于不知前因后果的人，肯定会被今天这些大V的话忽悠一番。还真以为北京又出台了什么刺激楼市的新政策，其实就是炒冷饭罢了。
话说回来，为什么很多人那么在意楼市回暖了呢？
楼市回暖，最直接的潜台词是房价要开始涨了。或者委婉一点，至少房子降价空间变小，砍价变难了。
房子涨价，这才是牵动很多人神经的关键。
如果成交量持续增加，但成交价格保持不变，不管成交多少，关注的人也不会增加。再怎么喊楼市回暖，肯定不会有人去关注。
按照北京楼市的历史发展情况来看，成交量增大，必然会使成交价更坚挺，甚至引起价格上涨。所谓量在价先，当成交量足够大，供给量跟不上需求量时，房价就会产生上涨的迹象。
北京楼市真的回暖了吗？从最近两个月北京楼市的成交情况，看不到回暖迹象。11月份网签量也就是11851套，12月份的网签量，估计会跟11月份打平。
抛开其他所有因素，如果只把网签量这个指标作为观察北京楼市热度的因素，按照以往北京二手住宅成交情况，楼市热度大致有三条分界线：1.2万套，1.5万套，2万套。
月均成交1.2万套，市场正常。如果月均成交量在1.2万套左右，说明市场处于正常运行区间，不会有太大的波动。
月均成交1.5万套及以上，市场预热。如果月均成交量在1.5万套左右，说明市场已经开始升温，热力开始传递，随时可能向上增长。
月均成交2万套，市场火热。月均两万套，大家已经开始进入抢房状态了，此时，房价必然上涨。
按照北京楼市现在的情况，也就是正常成交状态罢了，距离市场预热尚且一大截。
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