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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
最近两年的北京楼市，行情分化很严重。以后买房，这一点要记清楚。
2020年下半年，我们就提出北京楼市分化严重，学区房价格最先上涨，并且涨幅凶猛；次新品质小区行情紧跟学区房，同样涨幅喜人；两不沾的房子价格，则很沉得住气，纹丝不动。
时隔一年之后，曾经涨幅凶猛的学区房价格，再度领跌，并且跌幅巨大，有的甚至跌回了一年前。与此同时，有的区域房价依然在上涨途中，价格刚刚超过317价格高点不久。有的区域，目前房价依然纹丝不动。
这一波的北京楼市行情，还未到结束时候，但就目前情况看，不同区域房价，分化很厉害。
以前，我们提到房价，会说板块轮动。北京楼市的上涨与下跌，也曾经存在明显的板块轮动。按照板块轮动的一般思路，来分析北京楼市的房价，楼市行情的表现应该是不同区域的房价，有的先上涨，有的后上涨，但最终所有区域的房价都上涨了。当房价下跌时，非核心区域领跌，跌幅大；核心区域下跌时间晚，跌幅小。
这一波北京房价行情，虽然也还有点板块轮动的趋势，但跟2015-2017年初的行情截然不同。
2015-2017年初那会，最先上涨的也是市区的学区房，并且持续几波涨幅。在学区房涨过一波之后，其他类型的房产价格才开始上涨。最终房产调控政策出台，房价到达顶点，然后学区房也好、非学区房也好，价格开始下跌。
从2020至2021年这一波楼市行情，房价变化趋势跟上一波行情相比存在比较大的差异。相同点，都是学区房领涨，然后蔓延至其他区域。不同点则在于，学区房涨的快，跌的快；涨幅凶猛，跌幅巨大；此时，很多区域房价依然纹丝不动。2017年则是，317房产调控政策出台后，非核心区域的房价最先下跌，然后蔓延至核心区域。
这一波北京楼市行情，核心区域的学区房和次新房，已经早早收兵，到了尾声。至于其他非强学区性质的房子和一般住宅的价格，行情依然在蔓延，但速度慢、幅度小，没有去年底到今年上半年房价大开大合的势头。
过去一年不同区域房价的表现，对于接下来购买房产的人，具有比较大的参考意义。
其一，学区房的涨跌双杀。学区房因为学校溢价，涨的时候凶猛，受入学政策影响，跌的时候也惨烈。如果是出于投资目的购买，需要认真权衡，把握时间节点和风险节点。如果是为了娃入学，那选择就很单一，没什么可以犹豫的空间。
其二，次新房依然受欢迎。品质次新房产，因为居住环境良好，不管何时，总是受人青睐。房价上涨幅度并不比学区房差太多。
其三，至今房价未涨的区域，为房价的滞后区。到了现在，房价依然纹丝不动，说明这样的区域，缺乏利好房价的突出特点，学区、品质都不沾边，价格也很平庸，购买时需要三思。
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