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慧忠里对口朝外，是朝阳区比较典型的学区房。在过去的半年里，价格也大幅度下跌，我们计算了一下，整体下跌幅度大概在15%左右。
去年下半年，西城的德胜、海淀的上地、中关村、万柳的几个热点学区房小区，价格都出现了大幅度下跌。朝阳区的热点学区房表现情况，没有专门关注过。
今天拉了一下慧忠里的成交情况，做了简单的数据分析，发现朝阳区的热点学区房价格，同样出现了大幅度下跌的情况。
我们以面积45平左右的一居室作为分析重点。买这个小区的家长，大部分都是奔着对口学校朝外来的；小区品质，其实非常一般。因此，小区一居室的学区溢价比较高。买这种户型的家长，完全是奔着学位来的，就为了小孩入学，提前占个坑，不考虑居住情况。大致做了个分析，得出如下结论：
其一，慧忠里在过去11、12月份的价格，比上半年大跌17%,基本回到了2020年。
2021年1-7月份，慧忠里一居室的成交单价基本在11.87万左右，总价大概530万左右。其中，成交总价最高峰曾经到过580万；成交均价最高峰13.87万。整体加权平均后，成交总价530万左右，单价11.87万左右。
到了10、11、12月，成交均价基本下降到了10万出头。因为年底的成交数据比较少，根据部分成交价格情况，大致均价在10.2万左右，总价450万左右。
这个价格，比起上半年，下降了14%，下降幅度也非常大了。
我们又测算了下2020年下半年价格，发现2021年10-12月份的成交价格，基本跟2020年8-10月份持平。也就是说，2021年10-12月份的价格，又回到了一年前。至于2020年11、12月份的成交单价，就已经开始上涨，达到11万左右了。
其二，与2017年相比，目前慧忠里价格大概上涨10%。我们计算了2017年房价高峰时，慧忠里的一居室成交单价大概是9.4万左右。如今五年过去，慧忠里的价格确实超过了317高峰，但是涨幅只有区区10%左右而已。如果要计算投资回报率，肯定大大跑输其他投资产品。
慧忠里的房价上涨幅度，也具有一定的代表性。
过去五年里，北京相当一部分小区，上涨幅度超过317价格高峰，之后小幅上涨10-15%左右。
原本，房价涨幅要更大些。2021上半年，慧忠里一居室的涨幅，大致是2017年价格高点的30%。然而，调控政策稳准狠，一下子又把房价打了下来。
其三，北京补涨区域，大致也是超过317高峰10%左右。
其他几个热点区域的房价，发展轨迹跟慧忠里类似。以此类推，我们做个预测，目前北京的房价轮动补涨区域，比2017年高峰时，也就上涨10%左右。要想超过这个涨幅，有点难度。
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