点击上方蓝字关注我们
本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
之前的文章里，我们更多关注西城、海淀、朝阳等区域的热点学区房价格变化情况。今天我们来看下一个非热点学区房的代表案例：融科橄榄城。
望京区域在2020年底到2021年，房价上涨幅度也非常可观。一方面是北京当地的人群纷纷购买；另一方面，广东、上海等地的投资客，也纷纷扎堆望京区域，也买了一批房子。以至于后来官方媒体都报道了望京区域投资买房遇到纠纷的案例。
融科橄榄城，因为本身临近阿里等几大互联网公司，基本是那个区域里环境比较优质的刚需小区。我们挑选了2020、2021年的部分成交数据，做一个简单分析。因为众所周知的原因，数据不可能齐全，管中窥豹，仅供参考吧。
说下筛选数据的原则：我们筛选的房子面积介于70-125平之间，70平的一居室，90-125平之间的两居室。这两类房子，基本是刚需上车房，或者是买房投资然后出租的房产。至于更大面积的成交数据，因为面积大、单价低、总价高，引起的数据偏差比较大，所以我们没有采用。至于成交的车位数据，也没有采用。
我们分两年，四个时期来看下这个小区的价格变化情况。
2020年上半年，这个小区的成交单价大概在8.9万左右。其中，一居室的成交单价基本在9万出头。两居室的成交单价在8.3、8.4万，到了6月底，两居室的成交单价也快速上涨，到了9.4万左右。到了6月底，房价已经开始上涨了。
2020年下半年，小区的成交单价为9.2万左右。其中，一居室的成交单价反而降了一点，只有8.7、8.8万。两居室的成交单价反而到了9万以上，最高的一套成交单价甚至9.8万。
2021年上半年，小区的成交单价在10.8万左右。一居室最高成交单价9.7万，两居室的成交单价最高已经到了12.3万。两居室显然比一居室更加抢手，价格上涨幅度也更大。
在2020年上半年时，两居室的成交单价是8.85万左右，到了2021年上半年，两居室成交单价已经达到11.28万，上涨幅度27%。
即便是按照一居、两居的成交均价计算，从8.9到10.8万，此时，整体上涨幅度大概在20%左右。这个上涨幅度，算是比较可观。
2021年下半年，成交单价更是达到了11.45万左右。当然，2021年下半年的数据量比较少，所以参考价值要更低些。即便如此，下半年的成交均价超过11万，问题不大。因为上半年两居室的成交均价，就已经达到了11.28万。只是，到了11、12月份，两居室的成交价也开始明显下降，12月份的一套成交单价只有10.6万，下降幅度明显。
总结一下：
其一，从2020年上半年，至2021下半年，融科橄榄城一居室、两居室的成交价格，上涨了大概20-27%左右。
其二，到了11、12月份，成交价格开始下降，恢复到了2021年上半年的水平，大致10.8万上下，上涨幅度20%左右。
为什么我们一开头就说五年来，房价原地踏步呢？原因马上揭晓。
我们按照同样的数据选择标准，又翻了下2017年上半年的成交数据，发现2017年上半年，这个小区的成交单价是10.75万左右。
从2017年上半年的10.75万，到2021年底的10.8万，五年过去，房价冰冻，原地踏步。
如果是在2020年买入，那就是踩准了点，房价依然有一定幅度的上涨，获得了一定的回报。
如果是在2017年上半年买入，那么此时，依然挣扎在解套和站岗的边缘，痛苦万分。
五年时间，楼市经历了翻天覆地的变化，然而房价却被冰冻了一般。
长鲸找房小程序，数据助力，买到心仪二手房。
现推出全程购房服务，超低中介费。帮你预防风险，规避损失！每天5个免费咨询名额，马上扫码添加微信！
房产贷款在线咨询
长鲸工作室，多年房产投资实战经验，精通办理抵押贷、信用贷等，提供购房策略、资金筹划全套方案，并为中产阶层提供杠杆优化方案等。