点击上方蓝字关注我们，点赞、转发、在看
本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富。
上个月，我们写过一篇文章，海淀热点学区房蜂鸟家园，有一套50平米的大开间，600万成交，与上半年最高成交价相比，暴跌300万，下跌30%。
这类房子，属于可以抄底捡漏那类，只是个案，不能反映小区整体成交情况。问题来了：蜂鸟家园的成交价，在过去一年、最近五年来，到底发生了什么变化呢？暴跌300万的成交个例，对于买房人来说，可以当做房价风向标做参考，但没法为买房人提供确切参考。
因此，我们整理了过去一年蜂鸟家园房子的成交价格情况，并从最近五年中选取了几个时间片段，作为对比。这样测算出来的小区房子成交价格变化趋势，可以为买房人提供一个趋势性参考。
说下数据筛选的标准，最基础的数据就是每个月各套房的成交价格。在选择数据时，保留了小户型一居室的成交价格，删掉了大面积的成交价格。在此基础上，计算出各个月份的的成交均价。需要说明一点，成交均价是个单纯价格，算数平均，没有体现户型、朝向、满二与否、学位占用与否等等细节。
我们先看最高均价和最低均价。从曲线图上可以看出，成交均价最高点出现在2021年4月，均价是19.43万；成交均价最低点出现在2018年6-7月，均价13.21万。
2017年至2019年，成交均价基本在13万左右，价格比较稳定，没有什么大起伏。
变化出现在2020年6-7月份，蜂鸟家园的成交均价突然到了15.81万，比2019年上涨了2.5万，涨幅18.7%。
从2020年6-7月份，到2021年4月份，蜂鸟家园的房价整体上看一直在上涨，均价最高达到了顶峰，19.43万。
今年4月份之后，蜂鸟家园的房价开始震荡、横盘。自4月份至8月份，成交价大致上保持在18万左右。7月份的成交均价仅次于4月份，达到了18.78万。自8月份开始，房子成交均价开始逐月下跌。
8月份，成交均价依然达到了18.09万；到了9月份，就下跌到16.92万；10月份，成交均价更是下跌到15.39万。这个价格，甚至比去年6-7月份时的成交均价还要低。
从成交数量来看，9月份成交了4套，10月份成交了8套。10月份的成交量，还算比较活跃。
从成交均价的角度看，蜂鸟家园小户型的价格，跌回18个月之前了。
事实真的如此吗？15.39万的成交均价里，文章开头提到的那套房子起到了很大作用。如果把这套房子拿掉，那么上个月的成交均价是15.99万。
去掉了个案干扰因素的影响，从价格角度看，蜂鸟家园小户型占坑房的成交均价确实跌回到一年之前了，甚至比一年前的成交均价还要低一截。
北京房子价格在下跌，但没想到下跌这么厉害。北京楼市的金丝雀，反应确实灵敏。
过去的几年里，只要北京楼市开始启动上涨，必然是小面积学区房开始先涨。最近的一次就是去年7-8月份，在北京其他区域房子没看到什么行情的时候，蜂鸟价格就开始启动上涨。同样道理，当北京楼市开始下跌，也是强学区占坑房开始先跌。2017年是如此表现，2021年，同样是如此表现。
房产贷款在线咨询
长鲸工作室，多年房产投资实战经验，精通办理抵押贷、信用贷等，提供购房策略、资金筹划全套方案，并为中产阶层提供杠杆优化方案等。