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德胜片区的房价，整体下降了大概20%左右。
一直说德胜的房价降了，至于降了有多少，没有一个客观的数据。我们取去年几个月份的数据，跟今年下半年的成交数据做个对比，看看德胜区域现在的行情到底如何，房价降了有多少。
数据来自网络统计，做了简单的整理、筛选。因为德胜片区涉及的小区比较多，这里我们不针对单个小区做数据比较，而是将所有成交情况，放到一起做比较。
其一，从德胜区域二手房成交量来看，经历了从高到低再到高的过程。下半年8-11月份，德胜区域二手房的成交量分别是38、18、41、44套。11月份的统计数据截止到20日，估计到月底，成交量还能增加一些，比如最终月成交量55-60套左右。
纯看下半年成交情况，德胜区域的二手房市场的确在逐步回暖。尤其是10、11月份的成交量，回升量挺大。但跟去年底、今年初的成交情况，完全无法相提并论。
2020年11月，德胜区域二手房成交量125套；
2020年12月，成交207套；
2021年1月，成交161套；
2021年2月，成交77套；
2021年3月，成交109套；
即使这个月德胜区域的二手房成交量达到60套，也只不过是去年同期的一半成交量罢了。这两个数据对比，再次证明了当下的北京楼市行情，与一年前完全不可同日而语，一个天上，一个地下。
其二，从德胜区域成交均价来看，下半年比上半年下降明显，下降幅度在15-20%。这个数据是把成交的1-3居全部汇总后计算的均价。我们先看下半年的成交价格，
8月，成交均价14.8万；
9月，成交均价13.71万；
10月，成交均价14.16万；
11月，成交均价13.51万；
从8月份的高点14.8万，降到11月的13.51万，下降幅度1.3万左右。注意，这是均价。去年11月德胜区域二手房的均价是13.74万，兜兜转转，德胜二手房价格又回到了一年前。
今年3月份德胜区域二手房成交均价达到了15.64万。13.51万的均价，与最高点相比，下跌了3.13万，下降幅度20%。
2020年12月、2021年1月，德胜二手房成交均价是14.3万左右；今年2月，成交均价则为15.3万左右。
考虑到这个价格包括了一居室、二居室、三居室，可能存在一定的偏差，我们以成交量比较大的一居室、两居室为例，做下对比。
先看一居室：
8月，一居室成交均价15.48万；
9月，一居室成交均价16.12万；
10月，一居室成交均价14.77万；
11月，一居室成交均价15.09万；
2020年11月，一居室的成交均价是15.3万。从均价看，一居室的价格也回到了一年前。一居室最高均价出现在今年2、3月份，最高点达到了17.5万左右。现在的价格，比起最高点，也下降了2.4万，下跌幅度14%左右。
再看二居室：
8月，二居室成交均价14.27万；
9月，二居室成交均价13.32万；
10月，二居室成交均价13.85万；
11月，二居室成交均价13.03万；
2020年11月，二居室的成交均价13.66万。现在的价格，比一年前还要低0.6万。二居室的成交均价最高点，出现在今年3月份，为16.18万。现在的均价，比最高点，下降了3.15万，下降幅度20%。
总结：
一、德胜区域的房价，的确下降了，降幅在15-20%左右，不同面积、户型等，存在差异。成交的主力户型，价格基本回到了一年前，甚至比一年前更低。
二、多校划片导致学生出区的因素，已经充分反映在价格里，后续价格可能依然会有起伏，但要想有更大幅度下跌，难度较大。
三、德胜的成交量在7月份跌至冰点，眼下的成交量，虽然跟上半年高峰难以相提并论，但已经开始回升。
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