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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
2021年的北京楼市，一句话概括：从大涨，到大跌，涨的凶猛，跌的迅速。北京楼市从烈火烹油之盛况，到残垣断壁之衰落，都经历了一遍。
马上年底了，我们简单写个北京楼市二手房市场的总结。
2021年前10个月，北京二手房网签量16.5万套，预计全年成交量18.5万套左右。11月份到现在，二手房网签量7000套出头，预计到月底能到1万套。不出意外，12月份，网签量预计也是1万套左右。所以，2021年，二手房的网签量基本就是18.5万套左右了。
从网签量来看，2021年的二手房网签量是自2017年的最近五年里，网签量最高的一年。
2017年，受严格的调控政策影响，二手房网签量只有13.3万套。如果把买房划分个等级，比如分为Easy、Hard、Hell三种模式，那么2017年之后，北京买房一下子进入地狱级难度。
2018年，政策带来的巨大冲击逐步被市场消化吸收，二手房网签量达到了15.3万套，算是有点回暖。
2019年，二手房网签量则只有14.1万套。
2020年，北京楼市开始升温，价格上涨，二手房网签量也达到了新高16.9万套。
2021年，北京楼市继续沿着2020年的火爆情况，成交量继续攀升，预计全年达到18.5万套。
2021年，是最近五年来，北京楼市最火爆的一年，毫无疑问。
从月份成交量和房价的角度看，2021年的北京楼市，又分为泾渭分明的两个阶段：1-8月份和9-12月份。
前8个月，北京房价上涨迅速，成交量大增，属于北京房产市场的快速上行期。那段时间，市场基本处于抢房状态，房子供不应求；但凡出现一套合适的房子，很快就被买走。楼市的温度，很多人都感觉到了。
后四个月，因为调控政策继续加码，比如继续收紧购房资格，收紧购房的贷款支持，以及海淀中介协会推出的指导价政策等等，一下子就把房产市场打了个半死。一方面房价开始出现暴跌，比如万柳的蜂鸟家园、上地东里、中关村区域等等，最夸张时，房价甚至暴跌300万，下降幅度20%多。从房价大涨到房价暴跌，中间也就间隔了6个月而已。另一方面则是成交量开始暴跌，市场一下子变得奇寒无比。自3月份到10月份，二手房网签量走出一道快速下滑曲线，10月份的网签量与3月份相比，直接腰斩还要多一截。
2021年，北京房价的变化曲线，跟成交量的变化曲线，大致保持一致。在二手房成交量保持高位的时候，房价同样处于高点；当成交量大跌时，房价也开始暴跌。当然，考虑到不同区域的房价涨跌时间因素，有的区域的房价下降并不明显。
北京楼市的这波行情，来的慢，去的快。2015-2017年那波行情，持续了两年之久。这一次，前后时间估计尚不足一年。好比汽车发动起来，刚提起速度来，突然一个急刹车，车速马上又降下来。
急刹车一来，北京楼市自然就后劲不足，马上熄火了。
从现在到年底，应该采取什么样的买房策略呢？
其一，抄底捡漏。房价进入下行周期，开始阶段房价急跌，从而出现捡漏机会。如果其他各方面条件都准备好了，那就关注目标区域变化情况，该出手时就出手，捡漏获利。比如前阵子蜂鸟家园、上地东里都出现了降价300万的暴跌急卖房子，作为买家，如果能买到，铁定是抄底捡漏了，根本不用担心抄在半山腰。
其二，观望楼市，不要贸然出手。有个小区，价格已经出现暴跌了。更多的区域，依然处于买家和卖家博弈阶段，卖家不肯继续降价，买家不肯掏钱购买。对于房价依然在多空博弈阶段的小区，如果摸不准价格，就不要贸然出手，可以静待机会。
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