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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为百余家庭提供购房建议，分享楼市心得。
你觉得买房可以像炒股一样，高抛低吸吗？
最近听说一案例，李大柱（化名）2017年上半年出手买的房子，之后房价暴跌，大柱不幸高位站岗。当年，北京楼市317之后的大跳水行情，估计很多人都印象深刻。
大柱站岗暴跌的房价，终于涨了回来。时光荏苒，转眼五年过去了。
在忍耐了五年之后，看到房价终于涨了回来，大柱喜极而泣，然后做出了一个振动人心的决定：他把房子卖掉了。
听说接下来房价还要大跌，幅度可能高达30-40%，大柱非常担心好不容易涨回来的房价，再跌回去。所以，他就干脆把房子卖掉了，计划过段时间买套同区域类似的房子。
说明一下，大柱也是妥妥的刚需群体，不是投资客群体。
这种操作手法，之前也有人操作过，比如我们之前一篇文章里写的《年初千万卖出，年底700w买回，净赚300w》。净赚300万的这个案例，主角不是刚需，常年蛰伏在这一个小区，纯粹是为了投资。
对于大柱这种骚操作，我不看好。有几个问题，大柱肯定没有认真思量过。
其一，楼市行情走向。现在北京核心区域的房价基本涨回了17年高点，或者离高点还差一点。接下来，再次大跌的可能性比较小。短期内房价会有起伏波动，不会再像17年那样，大幅度跳水了。
北京房价之所以涨回来，一方面是当年调控政策的威力逐步被市场消化吸收，对楼市的负面影响变小，药用多了，会产生抗药性。另一方面则是跟放水有关，受疫情影响，放水不断，降息、降准等一套套工具全拿了出来，资产价格上涨，是必然结果。
因此，北京楼市接下来整体出现大跌行情的可能性，微乎其微，没必要杞人忧天。
其二，一卖、一买，交易摩擦成本高。卖房时，基本没有什么成本，因为税费、中介费，全部由买家承担了。但是，再次买回时，税费、中介费都得由大柱承担。
假设大柱卖房收到500万，再买回同样一套房子，有多少钱要浪费在交易过程中呢？中介费2.5个点，12.5万；税费，5万+；交易成本17.5万左右，房价的3.5%左右。
这就意味着，大柱再次买回时，哪怕500万原价买回，也亏掉了将近20万。房价至少下跌3.5%，才能保证不亏钱。
当然了，也有人会抬杠，万一房价真的再次大跌了呢？是的，可能性确实存在。
相比其他几个一线城市，北京的调控力度最大、房价被锤的最狠、去年涨幅也小于其他一线城市，都已经地狱级凄惨了，还要再下108层吗？
楼市可以做波段投资，至少需要做到这两点：
其一，楼市波段投资，需要有敏锐的楼市行情判断能力。既然是炒波段，最核心的一点就是准确判断楼市行情。对楼市行情比较敏锐，能够判断楼市的高点和低点，因为卖出和买入的时间点同样关键。一旦这两个时间点判断错了，就会大大的降低盈利水平。这种能力，不是光靠看几本书、翻几个公号文章、发几个微信咨询，就能习得。楼市判断能力，既需要理论思考，也需要实操验证，用实践锤炼理论。
其二，核算波段交易的摩擦成本。追着波段买房，在不限购、不限贷的黄金时代，曾经有人玩的很熟练，最夸张的情况，甚至有一个月内卖出又买入。然而，现在想短炒波段，需要付出相当的交易摩擦成本，比如中介费、税费等等。如果判断精准，获利覆盖摩擦成本毫无问题，并且可以获利；如果判断失误，摩擦成本甚至会吞掉大部分利润。
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