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本科清华，留学美国，定居帝都，房产投资实战经验丰富，为数百家庭提供购房建议，分享楼市心得。
刚需群体置换房子，选择往往很尴尬。
比如，类似下面的提问，有挺多：
非京籍，工作居住证，目前两套房，一套朝阳奥森附近，卖掉后到手500万；一套房顺义，不想卖，用于积分落户攒积分。
小孩在2023年升入小学一年级，打算置换到海淀上学，初步设想有两种方案：
1、买个改善房子，预备个海淀学籍。买个小区环境好的房子，也就是次新三居室，学区马马虎虎。这样，居住体验好，学籍也在海淀，如果以后娃学习成绩好，想在海淀升学，还占了个海淀学籍。
2、买好学区，选择购买中关村学区或海淀学区的800W的房子。但是基本是老破小，小区环境差，居住体验差，谈不上舒适度。同时，按照现在多校划片的政策，未必能进入期望的学校，有可能会被调剂到其他学校，存在一定的调剂风险。公房，但是会牺牲居住体验，并且1911后不一定保证去中一，有一定风险。
类似的问题，不只一个人提过，字里行间，显然选择改善房+海淀学籍的可能性更大，因为这个方案听起来风险小。绝大多数人，都是风险厌恶型，只要条件允许，很少有人喜欢冒险。
上面的案例，再次说明了北京的刚需置换改善群体，很尴尬。因为认房认贷政策限制，哪怕卖掉房子，重新买房，被认定为二套，贷款金额非常有限。规定变相的强迫买房人高首付、低贷款。
所以，置换学区房或者改善换房，买房人往往会面临很鸡肋的选择。学区房往往是老破小，环境稍微好点的小区超了预算。居住条件不错的小区，环境倒是挺好，对口学校又差了。
上不上、下不下，高不成、低不就。尤其是多校划片政策，给买学区房又加了一道紧箍咒：多校划片，随机摇号，谁也不知道自己会被调剂到哪所学校。
不确定性增加了，意味着风险增加。买了学区房，有可能进不了预期学校，为风险掏钱买单。
这种案例，还是挺多的。如果有两个方案，A方案一针见血，解决核心问题；B方案拐来绕去，隔靴搔痒。但是A方案需要承担风险，B方案则看似稳妥。这时候，B方案往往会成为大多数人的第一优先选项。
只要做选择，就有机会成本。
一个人不可能同时选择两条路，试验哪条更好走，中间就跳到好走的那条路上。
直奔主题，看似有风险，往往风险更低，成本可控可接受。
拐来拐去，看似成本低，往往机会成本更高，沉没成本更高。
都是折腾，都要耗费时间精力，干脆来一针见血吧。
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