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今天，有个粉丝问：未来五年，德胜房价能涨到17-19万吗？
提问的粉丝很纠结，一方面，他认为德胜的老破小现在价格已经是高位了，买了担心站岗；另一方面，又担心未来五年，德胜老破小价格继续上涨。时间设定为五年，原因很简单，粉丝的娃28年入学。
正如对话里回答的：现在买德胜，28年入学肯定没问题，到了那会，学位就非常充裕了。此外，五年内，德胜区域的价格继续上涨，这点也毫无疑问。
至于说，未来五年，德胜的老破小价格突破17-19万，概率有多大呢？我们可以测算下。
取一组历史成交数据，做个对比。2021年8-11月份，我们统计了每个月德胜区域的成交数量和成交价情况。先看一组整体平均价，不区分面积大小因素：
8月，成交均价14.8万；
9月，成交均价13.71万；
10月，成交均价14.16万；
11月，成交均价13.51万；
从8月份的高点14.8万，降到11月的13.51万，下降幅度1.3万左右。注意，这是均价。2021年11月德胜区域二手房的均价是13.74万。
就在2021年3月份，德胜区域二手房成交均价达到了15.64万。
13.51万的均价，与最高点相比，下跌了3.13万，下降幅度20%。
考虑到这个价格包括了一居室、二居室、三居室，可能存在一定的偏差，我们以成交量比较大的一居室、两居室为例，做下对比。
先看一居室：
2021年8月，一居室成交均价15.48万；
2021年9月，一居室成交均价16.12万；
2021年10月，一居室成交均价14.77万；
2021年11月，一居室成交均价15.09万；
目前一居室的成交价均价早就达到16万了，最高挂牌均价在18万左右，至于为什么没有超过18万的房子，答案很简单：价格被限制了，超过一定价格的，中介网站不予显示。
五年后，一居室老破小的成交单价达到19万，只需要上涨15-20%左右就达到了。平均到每年，上涨幅度3-4%。
德胜的一居室占坑学区房，要实现这样的上涨幅度，手机前的你自问：有难度吗？
2022年2月，德胜区域的小户型成交单价基本在17万左右。
有两套占坑小一居，价格已经超过、逼近了19万。其中一套是新风南里，35.6平，成交价696万，单价19.55万。另外一套六铺炕二区，面积40平，成交价747万，均价18.68万。
不用等五年时间，现在的一居占坑房，已经到了19万了。
再看二居室：
2021年3月，两居室成交均价16.18万。
2021年8月，两居室成交均价14.27万；
2021年9月，两居室成交均价13.32万；
2021年10月，两居室成交均价13.85万；
2021年11月，两居室成交均价13.03万；
2022年2月，两居室的成交均价在15万左右。
五年内，两居室的成交均价要想超过19万，需要上涨30%，平均到每年，6%。
各位自行判断实现的概率大小吧。
最后，说几点感想：
其一，优质的教育资源是有限的。虽然现在想方设法教育均衡，只要学过一点辩证法，就能知晓，均衡是相对的、短暂的，不均衡是绝对的、长期的。优质的教育资源，长期来看，分布是不均衡的。
其二，老破小学区溢价高，有风险。从居住属性看，德胜区域的好多老破小，基本没有太大的买入价值，居住体验也差。因为教育资源丰富，所以房子价格也随之水涨船高。房价，有一部分是居住对价，也有一部分是学区溢价。
其三，学区房的成交价是市场博弈的结果。学区房，有家长认可，才会有学区溢价。家长的认可，也就是共识，支撑了老破小的超高价格。40平米，700万，放在很多城市，完全不可想象。有700万，好房子肯定能买得到，为何要浪费在40平米的老破小上？
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