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北京土拍，是楼市的重要风向标。
观察土拍的走向，大致能看到楼市的走向。
2022年，北京第三轮集中供地土拍结束，一共18宗地块，有10宗地块底价成交。
好消息是：这次推出的18宗地块，全部成交了（都找到了接盘侠），没有流拍。
现在的北京土拍，就是带着镣铐跳舞。
土地集中拍卖和土拍溢价率上限，是2021年的新创举。
2021年4月18日，北京出台办法，规定了土拍合理价格，锁死了土拍溢价的上限。只要超过溢价上限，就得竞争政府持有产权份额，就有种种其他限制。
据说是为了避免缓解开发商的拿地冲动，一次拍卖土地越多，需要开发商缴纳的资金量就越大，这样就限制了开发商拿地规模。一场拍卖中，同一家开发商不可能同时参与多块土地拍卖，分散了开发商火力。
效果立竿见影。
作为对比，2020年，北京的土拍市场盛况空前，平均溢价率18.8%。其中，房山稻田地块公开出让，溢价率达到了41.3%。
正是因为20年溢价率太高，这才有了后面的集中拍地和溢价率上限的规定。
21年开始，土地拍卖，戴上了溢价率这套枷锁，从此，天价土拍地王就成了历史名词。
现在看2021年北京今年组织的三次土地集中拍卖，第一场火爆，第二场冷清，第三场冰冻。
即便如此，2021年，北京全年集中供地共揽金近1905亿元。
2022年，北京土拍形势更差，房地产行情自然也更差。
土拍成交金额，是观察土拍市场行情，最直观的因素来看，
2020年，土拍金额为1850亿；
2021年，土拍金额为1905亿元；
2022年，土拍金额为1480亿元。
22年，北京的土拍金额不仅没有摸到2000亿俱乐部的门槛，甚至都没有达到1500亿。
2022年，北京土拍成交金额大幅度下降，直接原因就是房地产开发商，尤其是民营开发商彻底被锤死了。
如今的房地产行业，尤其是民营开发商，多数在苟延残喘，吊着一口气而已，能继续活下去就不错了。民营开发商彻底躺平，处理现有项目、保证交房尚且自顾不暇，根本没有实力继续参与土拍。
今年的土拍，就完全变成了央企、国企开发商秀的舞台。虽然招牌硬、实力强，参拍的央企、国企也很冷静，不冲动竞拍，就像为了完成任务一般，求个及格就好，更好成绩就没必要了。
龙湖，作为民营开发商的代表，跟顺义国资联合，象征性的拿了一块地。
这一次，第三轮集中供地出让的18宗地块基本不再将“90/70政策”（住宅项目套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上）作为刚性约束条件，开发商在户型设计上将有更大的灵活度与发挥空间。
不仅如此，这批地块，不再竞报配建政策性住房面积，而调整为现场竞报现房销售面积。
取消90/70政策，自然改善户型、大户型更容易卖上高价；不再搭配政策房，也更好卖高价。
经过这一调整，热门地块的土拍故事，基本是这样的：
热门地块，触及溢价上限，央企出手拿地，建成豪宅出售，虽然有限价，刚需屌丝够不上，基本成了富豪的定向福利。
今年，你被定向福利了吗？
我是清华马龙，长鲸说房主理人，多年一线房产实战经验，市场行情分析、选房、过户交易，100%买家立场，二手房交易佣金大优惠。
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