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今天北向休市，股市迎来了开门红，录成视频：
讲了讲今天最大的“利好”，和9月接下来要注意的节点。
也祝福大家，九月能有个可观的收获。
再说说房地产的最新动向。
1、首套认定范围扩大，2天7地宣布认房不认贷
对于首套房认定标准，《通知》指出：
“存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。”
能够申请存量按揭利率下调的贷款，主要就两类，一类是之前就满足首套标准的贷款；另一类，当时被认定为二套，但现在实际住房情况又符合首套标准的贷款。
就比如现在很多城市都明确的首套房贷“认房不认贷”，只要名下无房，不论是不是已经用贷款买过房，都按照首套住房执行住房信贷政策。比如广州、深圳、厦门和武汉等地的房奴们，可以行动起来了，能省一大笔。
北京也是开放了，这是全国限购最严格的城市，具有非常大的象征意义。
这个事儿，我很早就多次预测过了。
接下来，还得调整，我认为放开一线城市郊区限购是很有可能的下一步。
2、利率下调，但一线城市调整幅度相对更小
对于借贷双方商议的合同利率，存量按揭贷款利率调整后也不得低于原贷款发放时期的当地利率下限，也就是说不同城市的存量按揭利率下调幅度将有所分化。
拿北京和长春为例，2021年5月首套房利率下限分别为LPR+55bp、LPR+5bp，而首套房新发生利率分别为LPR+55bp、LPR+35bp，则 2021年5月在北京地区发放首套按揭贷款将无法享受存量按揭利率下调，长春地区则可以享受30bp的降幅。
说实话，三四线城市的库存多到你难以想象，碧某园不就因为这个暴雷了吗？现在三四线城市存款按揭利率下调，确实有利于部分房企的回暖，但三四线库存难以消化根本原因还未触及。
思考一个问题，你不买三四线的房子是因为三四线的房贷利率太高了吗？
3、调整最低首付比例与利率
首付比例方面，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。
利率方面，二套住房贷款利率的政策从LPR+60BP下调至LPR+20BP。
诚然，在“因城施策”框架体系下，各地会根据不同情况确定首套和二套房贷的最低首付款比例和利率下限。
但大的方向就是下调，没什么可怀疑的。
按揭贷款可为银行最优质且规模最大的资产之一，我算了一笔账，得到以下结论：
按2022年上市银行一般存款总额170万亿左右计算，本轮存量按揭利率下调影响上市银行息差8bp左右，对应上市银行净利息收入规模减少1834亿。
这波操作……难道是银行让利造福房奴？
别太单纯，预计存款综合利率需至少下调10bp用于对冲。也就是用存款的利息缓解房贷的压力，左手倒右手的操作而已。
本质上，是全体存款人在默默补贴罢了。
存款利息，未来还得降。