伙伴们，大家好。
去年9月份北京放松了房屋的限购政策；
主要是针对120平以上的大户型。
我当时跟着政策的风向标入手了一套三居，又顺手把自己的小户型挂了出去。
没想到半年之内无人无津，直到上周才终于有人向我询价。
原以为对方只会砍个十万八万，谁知道竟然直接砍了20%。
一刀下去，我拎着包就走了。
完全没有了卖房的兴致……
但是通过这一次的买与卖，我发现市场上出现了明显的两极分化。
小房子的价格不断跳水，而大房子的价格却在一路上涨。
为什么会变成这样呢？
我们先从小房子的尴尬境地开始说起。
随着80后和90后这波人的成家立业，小户型已经不再像从前那么吃香。
特别是一些“老破小”的房子，价格跳水非常厉害。
因为这波人基本上都已经奔着改善住房去了。
很少有人再看得上小平米的“蜗居”。
不过这也只是小房难卖的原因之一。
另外一个原因，就是去年12月北京放松了120平米以上房子的限购。
导致大户型立马就变成了香饽饽，不但房价稳定且一房难求。
并且率先上车的这波买房人竟然都用不着贷款。
说明这波人手里头不差钱，而且他们认为大房子更加保值。
但是大户型价格的上涨，却是政策调整时没有预料到的结果。
原本国家是想要让利给刚需买房的人群，控制打压那些非刚需人群。
但是没想到抢先上车的都是有钱人。
而真正有刚需换房需求的人，他们的小房子赔本卖了，也赶不上大户型这趟车，两头都输。
而现在北京上海的楼市只剩最后一道底线，就是全面放开限购。
周五香港取消了执行13年的购房印花税，意味着外来购房者可以省去房价30%的税费。
消息一出，这两天香港楼市都抢疯了。
之前的楼市有多低迷，现在的抢购就有多疯狂。
香港吸引的不仅是当地人的购房热情，也直接吸走了一线城市的买房需求。
这也给北京上海的楼市政策加了一把推力，究竟限购放还是不放呢？
不过，我们国内的市场体量实在太大了，情况也更加复杂。
所以即便国家政策放开，也要试探性地观察效果，以免引发更大的波动。
比如通过挤牙膏的方式逐步调整政策，让有刚需的人慢慢脱手。
而且过程中还得观望一段时间。
这也解释了为什么我们国家的政策调整得如此缓慢。
但有一点是确定的：
当前房地产市场的需求结构的确是发生了很大的变化；
购房者的年龄结构也发生了很大变化。
而因政策和市场因素导致的房价分化；
在未来的调整中也会非常地具有挑战性。
所以，未来救楼市的政策应该依然还会不断出台。
只是这轮救市的目的只是稳，而不是拉。
稳住就会停手，涨上去则可能会继续打压。
不过这也只是国家稳房市的一个方面。
另一个方面，就是大力推动保障房的建设。
然而保障房的建设却有可能会对低端市场造成冲击；
尤其是那些老旧的低价小区，吸引力可能就没有那么大了。
不过这种事儿在一线城市和三四线城市的影响不太一样；
一线城市收到的影响会更大一些。
当然住建部也意识到：
光靠保障房政策确实不行，还得看具体的供需情况。
比如有的地方就尝试着拿保障房的资金去买新建的商品房；
这样既能解决住房需求，又不会浪费资源。
说实在的，房价稳定不光得看市场供需；
还得看政策管理和市场预期；
另外市场情绪对房价走势的影响其实很大。
过去的限购政策，不一定能按住房价上涨；
同样，放松或取消限购也不一定能让房价不跌。
房价波动很大程度上得看市场真实需求和投资者情绪这两头的博弈。
所以在制定房价政策上，国家面对的挑战不小。
你不可能任何政策都能让所有人满意。
比如，房价平稳对刚需购房者是好事，但对投资者可能就没有那么吸引人。
但是市场上的刚需还是有的，只是得有点儿外界刺激才能出手。
至于学区房市场，学生人数减少意味着需求一定会慢慢减弱。
这一点从我们的人口数据上，能够看到很多东西。
大部分人在拿到人口数据时，可能不太会思考这背后的逻辑。
但是这里面其实大有学问。
比如从数据上来看，六零年左右北京的人口数量曾经达到过顶峰。
再比如以2000年为例，原本那一年应该是被众人追捧的“千禧宝宝年”；
然而有意思的是，北京2000年前后的新生儿人数就一直处于下跌趋势当中。
从1990年的14万降到了2001年的6万，降了一半。
而回看1975年前后也正是北京新生人口的低谷期，显现出人口数量的代际影响。
而1980年到1990年十年的生育高峰，也对应了2010年到2015年的新生儿增长。
这一阶段的人口高增长也带来了2017年前后那几年的幼儿园紧俏。
幼儿园学费暴涨，国家大力支持公立幼儿园。
可惜2017年之后新生儿就快速下滑，以至于很多幼儿园刚开业没两年，就迎来了闭园潮。
所以如果当年投资开办幼儿园的人对人口数据没有清晰的认知，恐怕会亏惨了。
如果再进一步去思考，我们可以预见到了2025年左右。
虽然我自己也正在出手学区房，不过我也不得不这么说，未来学区房的需求可能会遭受重创。
毕竟人口高峰已经一去不复返了。
2023年各地小学新生入学人数迎来最高峰，之后就会逐步下降。
和幼儿园一样，新增起来的学位，很快就会面临富余了。
虽然人口变量是个长期趋势，但和新生人口关联最近的就是学区房。
所以看数据不仅会揭示人口变化的趋势；
更会为我们理解房地产市场提供新的视角。
其实在财经领域，理解事物的本质是至关重要的。
如果我们不去扒拉数据后面的关系，也就找不到事物发展的门道。
一切的价格都源于供需，而人口数量则是影响需求端最重要的要素之一。
所以分析人口数据，至少可以抓住需求端最重要的变量。
除了需求，还有供给。
这两年三四线城市的房价比北京上海的房价下跌更加猛烈，除了需求差异以外，跟供给也有很大关系。
2015年以后的棚改货币化带来了房地产最后的疯狂。
三四线城市那几年新房供给大幅度增加，很多小县城都建起了豪华的新城。供给量惊人。
但北京四环里的新房却几乎绝迹。
如果拿北京上海重庆成都进行比较，北京的土地供应量也是各个城市中最低的，重庆则高了近10倍。
这恰恰是这么多年重庆房价一直处于洼地的根本原因。
而很多炒房人也因为没分析供需关系。
盲目认为重庆房价低，所以值得投资，纷纷折戟。
所以伙伴们：
财经看得不光是热闹，还得往更深的层次里挖。
这样你才能站在供给和需求的十字路口；
瞅准机会，抓住机会。
在复杂的市场里游刃有余，做出靠谱的决策；
才能学会用财经看透本质。
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