〖天涯头条〗回首2011，畅谈2012——2012年222楼盘看楼记
12.6楼海早报：
1.12月6日白天至傍晚 阴天间多云，有零星小雨；东北风2-3级；最高气温22℃；相对湿度60%-85%。
2.昨天全市二手楼网签量为89套，签约量再次寻底。昨天全市新房网签量为41套，签约均价为18882元/平，无一新盘网签量达到10套，冠军签约楼盘是香山里，昨天网签了6套，还是双拼前的量，南山另一新盘泰福苑昨天网签了4套，二盘的合计量就是南山昨天全区的网签量，二盘签约均价为27697元/平。
3.罗湖和盐田二区，昨天都是0网签。福田区昨天网签5套，签约均价31690元/平，签约楼盘为君临天下。
4.宝安区昨天网签9套，签约均价13950元/平，参与网签的楼盘有三个，分别是果岭、观园、花半里，三盘网签量分别为5套、2套和2套。
5.龙岗区昨天网签17套，签约均价13489元/平，参与网签的楼盘多达8个，其中网签4套的楼盘二个，为学府道和双子座，网签1套的楼盘为4个，分别为清林径、大都汇、喜福汇、金域缇香。还有5套则由公园里和八意府刮分，二盘分别网签3套和2套。
6.今天无新股可申购，无新股上市。
1.12月6日白天至傍晚 阴天间多云，有零星小雨；东北风2-3级；最高气温22℃；相对湿度60%-85%。
2.昨天全市二手楼网签量为89套，签约量再次寻底。昨天全市新房网签量为41套，签约均价为18882元/平，无一新盘网签量达到10套，冠军签约楼盘是香山里，昨天网签了6套，还是双拼前的量，南山另一新盘泰福苑昨天网签了4套，二盘的合计量就是南山昨天全区的网签量，二盘签约均价为27697元/平。
3.罗湖和盐田二区，昨天都是0网签。福田区昨天网签5套，签约均价31690元/平，签约楼盘为君临天下。
4.宝安区昨天网签9套，签约均价13950元/平，参与网签的楼盘有三个，分别是果岭、观园、花半里，三盘网签量分别为5套、2套和2套。
5.龙岗区昨天网签17套，签约均价13489元/平，参与网签的楼盘多达8个，其中网签4套的楼盘二个，为学府道和双子座，网签1套的楼盘为4个，分别为清林径、大都汇、喜福汇、金域缇香。还有5套则由公园里和八意府刮分，二盘分别网签3套和2套。
6.今天无新股可申购，无新股上市。
作者：十年天崖路 回复日期：2011-12-05 23:03:32 回复
我看到是一个个被泡沫扭曲了价值观的可怜人！不过也可以理解，连红岭路大户这种高人都被泡沫扭曲了价值标准，居然认为深圳的房子价值能达到1万。其他人被泡沫洗脑也就很正常了！
===================
不是泡沫扭曲了价值，是一个正常发展的社会，泡沫是一定要预期的。
什么时候没有泡沫？经济很差的时候，因为经济差，大家都看不到未来，故没有泡沫，大家也不敢接触，因为今天的没有泡沫，就是明天的泡沫。反之，如果经济是发展的，那么今天有些泡沫，明天也会减少。
今天的深圳楼市，泡沫已经在300点附近，这是铁的事实，这个泡沫很大，不需争论。一年前这个时候，我发表了《阿安泡沫指数》，当时就指出，深圳楼市的泡沫已经突破了200点，没有了任何的投资价值，但仍会进入投机时代。要想楼市完全没有泡沫，那就只有在经济完全停滞或者倒退时才会出现。
故泡沫，和房价，要结合经济的发展来看。
我看到是一个个被泡沫扭曲了价值观的可怜人！不过也可以理解，连红岭路大户这种高人都被泡沫扭曲了价值标准，居然认为深圳的房子价值能达到1万。其他人被泡沫洗脑也就很正常了！
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不是泡沫扭曲了价值，是一个正常发展的社会，泡沫是一定要预期的。
什么时候没有泡沫？经济很差的时候，因为经济差，大家都看不到未来，故没有泡沫，大家也不敢接触，因为今天的没有泡沫，就是明天的泡沫。反之，如果经济是发展的，那么今天有些泡沫，明天也会减少。
今天的深圳楼市，泡沫已经在300点附近，这是铁的事实，这个泡沫很大，不需争论。一年前这个时候，我发表了《阿安泡沫指数》，当时就指出，深圳楼市的泡沫已经突破了200点，没有了任何的投资价值，但仍会进入投机时代。要想楼市完全没有泡沫，那就只有在经济完全停滞或者倒退时才会出现。
故泡沫，和房价，要结合经济的发展来看。
作者：重点解决分配问题 回复日期：2011-12-06 12:05:35 回复
作者：架头安 回复日期：2011-12-03 17:19:23
回复?
记者预计，万科将在１２月份上市的新项目包括万科璞悦山、万科红二期、万科天誉一期、万科翡丽郡一期、万科双月湾第二批单位。同时，由于商业物业不存在限购限贷的问题，万科也加大了商业物业的供应。１２月，万科的四个商铺将集中入市，包括万科红生活广场二期商铺、万科广场商业街、万科翡丽道及金域缇香的商铺。
--------------------------------------
万科这些盘的一个共同特点就是位置及偏,配套不全,万科在深圳很难拿到较好地段的土地,他们的运作模式基本上就是造城运动,在及其偏僻的地界低价拿一块地,然后将项目分若干期开发,前期用概念吸引投资客入场,用投资客的资金去完善配套,搞后续建设,花几年时间把人气做起来以后再卖给刚需,但是,这样的模式在目前的限购条件下,基本废掉了,因为投资客没法入场,刚需不愿入场,单单依靠万科自己的资金,花几年时间去做熟一个项目几乎是不可能完成的任务,因此,万科重心迁移广州,抛售这些项目,实际是战略转变,购买这些房子的刚需们真的需要思考一个问题,如果万科撤退,未来配套5年甚至10年都无法完善,你如何是好,自己住生活质量非常差,租出去基本不可能,因为深圳有大量农民房,租客们可能更愿意住配套齐全的农民房
限购如果长期不取消,必然出现一种情况,就是配套差的楼盘刚需们不愿购买,由于没人买,开发商会减少该区域地投入,配套就更加得不到改善,而地方政府土地卖不出去,也没钱搞该区域的基础建设,于是形成恶性循环
所以,明年刚需可能面临一个尴尬的局面,就是想买的房子降价很少,大幅降价的房子买完就后悔,所以,如何选择考虑清楚了吗
=====================
万科早期，用这类方法，是有一个原因，当时的价格相对低，泡沫小，投资客持有成本低，但随着行情的大涨，万科已经没有和前期“万粉”共享升值的耐心了，开价一个盘比一个盘高，代表楼盘就是金域东郡，一期就开了9000毛坯，开盘当天，仍是日光，但最后的结果，大家知道，四年后的二期送装的价格也只有9000元/平。
这一方法，还想让无数万粉去共享前期风险，缺少利润，是铁定行不通的。
作者：架头安 回复日期：2011-12-03 17:19:23
回复?
记者预计，万科将在１２月份上市的新项目包括万科璞悦山、万科红二期、万科天誉一期、万科翡丽郡一期、万科双月湾第二批单位。同时，由于商业物业不存在限购限贷的问题，万科也加大了商业物业的供应。１２月，万科的四个商铺将集中入市，包括万科红生活广场二期商铺、万科广场商业街、万科翡丽道及金域缇香的商铺。
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万科这些盘的一个共同特点就是位置及偏,配套不全,万科在深圳很难拿到较好地段的土地,他们的运作模式基本上就是造城运动,在及其偏僻的地界低价拿一块地,然后将项目分若干期开发,前期用概念吸引投资客入场,用投资客的资金去完善配套,搞后续建设,花几年时间把人气做起来以后再卖给刚需,但是,这样的模式在目前的限购条件下,基本废掉了,因为投资客没法入场,刚需不愿入场,单单依靠万科自己的资金,花几年时间去做熟一个项目几乎是不可能完成的任务,因此,万科重心迁移广州,抛售这些项目,实际是战略转变,购买这些房子的刚需们真的需要思考一个问题,如果万科撤退,未来配套5年甚至10年都无法完善,你如何是好,自己住生活质量非常差,租出去基本不可能,因为深圳有大量农民房,租客们可能更愿意住配套齐全的农民房
限购如果长期不取消,必然出现一种情况,就是配套差的楼盘刚需们不愿购买,由于没人买,开发商会减少该区域地投入,配套就更加得不到改善,而地方政府土地卖不出去,也没钱搞该区域的基础建设,于是形成恶性循环
所以,明年刚需可能面临一个尴尬的局面,就是想买的房子降价很少,大幅降价的房子买完就后悔,所以,如何选择考虑清楚了吗
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万科早期，用这类方法，是有一个原因，当时的价格相对低，泡沫小，投资客持有成本低，但随着行情的大涨，万科已经没有和前期“万粉”共享升值的耐心了，开价一个盘比一个盘高，代表楼盘就是金域东郡，一期就开了9000毛坯，开盘当天，仍是日光，但最后的结果，大家知道，四年后的二期送装的价格也只有9000元/平。
这一方法，还想让无数万粉去共享前期风险，缺少利润，是铁定行不通的。
国务院办公厅关于2012年部分节假日安排的通知
国办发明电〔2011〕45号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据国务院《关于修改〈全国年节及纪念日放假办法〉的决定》，为便于各地区、各部门及早合理安排节假日旅游、交通运输、生产经营等有关工作，经国务院批准，现将2012年元旦、春节、清明节、劳动节、端午节、中秋节和国庆节放假调休日期的具体安排通知如下。
一、元旦：2012年1月1日至3日放假调休，共3天。2011年12月31日（星期六）上班。
二、春节：1月22日至28日放假调休，共7天。1月21日（星期六）、1月29日（星期日）上班。
三、清明节：4月2日至4日放假调休，共3天。3月31日（星期六）、4月1日（星期日）上班。
四、劳动节：4月29日至5月1日放假调休，共3天。4月28日（星期六）上班。
五、端午节：6月22日至24日放假公休，共3天。
六、中秋节、国庆节：9月30日至10月7日放假调休，共8天。9月29日（星期六）上班。
节假日期间，各地区、各部门要妥善安排好值班和安全、保卫等工作，遇有重大突发事件发生，要按规定及时报告并妥善处置，确保人民群众祥和平安度过节日假期。
国务院办公厅
二〇一一年十二月五日
国办发明电〔2011〕45号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据国务院《关于修改〈全国年节及纪念日放假办法〉的决定》，为便于各地区、各部门及早合理安排节假日旅游、交通运输、生产经营等有关工作，经国务院批准，现将2012年元旦、春节、清明节、劳动节、端午节、中秋节和国庆节放假调休日期的具体安排通知如下。
一、元旦：2012年1月1日至3日放假调休，共3天。2011年12月31日（星期六）上班。
二、春节：1月22日至28日放假调休，共7天。1月21日（星期六）、1月29日（星期日）上班。
三、清明节：4月2日至4日放假调休，共3天。3月31日（星期六）、4月1日（星期日）上班。
四、劳动节：4月29日至5月1日放假调休，共3天。4月28日（星期六）上班。
五、端午节：6月22日至24日放假公休，共3天。
六、中秋节、国庆节：9月30日至10月7日放假调休，共8天。9月29日（星期六）上班。
节假日期间，各地区、各部门要妥善安排好值班和安全、保卫等工作，遇有重大突发事件发生，要按规定及时报告并妥善处置，确保人民群众祥和平安度过节日假期。
国务院办公厅
二〇一一年十二月五日
深圳新闻网讯 （记者 董超文 实习生尹璐）住建部日前知会地方政府称，限购政策到期之后需进行延续。深圳的限购政策怎么执行？记者昨日就此事询问市规划国土委时，该委相关人士表示，深圳明年将继续严格执行关于限制购房的有关政策。
统计数据显示，目前全国共有４６个城市执行限购，其中政策有截止时间的城市有１１个，分别为福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。１１个城市中，除南宁截止时间为明年２月底外，其他城市截止时间都为今年１２月３１日。
深圳的限购政策始于２０１０年１０月１日。去年９月３０日晚，市政府办公厅下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定全市暂时实行限定居民家庭购房套数政策，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购２套住房；对于能够提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房。
统计数据显示，目前全国共有４６个城市执行限购，其中政策有截止时间的城市有１１个，分别为福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州。１１个城市中，除南宁截止时间为明年２月底外，其他城市截止时间都为今年１２月３１日。
深圳的限购政策始于２０１０年１０月１日。去年９月３０日晚，市政府办公厅下发《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，规定全市暂时实行限定居民家庭购房套数政策，本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购２套住房；对于能够提供在本市１年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购１套住房。
作者：fishbirdmoon 回复日期：2011-12-06 09:04:01 回复
如果数学好的人，完全可以把利率与房价的涨跌，做一个相关性分析（用线性代数即可），可以看看房价比利率滞后多长时间调整。。。。。。。。。。房价与利率的相关系数。
作者：fishbirdmoon 回复日期：2011-12-06 09:14:52 回复
从我个人的观察看，5年期以上的贷款利率，7%是个关键点！
在7%以上，房价会逐渐下降，但有6-12个月的滞后期。
在7%以下，房价会逐渐上升，同样有6-12个月的滞后期。
============
利率对房价的作用，确实很大，这个必须承认。但周期，远非如此
深圳00-03年的房价是如何走的，当时的利率又是如何的。
作者：qft7700 回复日期：2011-12-06 17:22:43 回复
真就搞不懂，为什么中国人买房不可以按收入比和租售比来定价呢，看来中国人真正的的只有做房奴的命了，许多人穷尽一家三代的储蓄来支付首付款，并且20%高收入家庭月结余8500元中，必须拿出6000元来供房，而且一供就是20年，就是为了成就某些投机炒房客、某些利益团体的暴利和不劳而获，难道人生除了房子，就没有其他的支出了吗，难怪讲那么多中国人勤奋节俭一辈子，生不起，读不起，病不起，住不起，最后还有死不起，真是应了那句 “中国有风险，投胎需谨慎”
=====================
呵呵，如果时光倒退8年-12年，那时的中国人买房，特别是深圳人买房，不仅讲究租售比，还讲究月供所占收入比。所以，不要说中国人怎么了，是近些年的中国人怎么了，呵呵。
真就搞不懂，为什么中国人买房不可以按收入比和租售比来定价呢，看来中国人真正的的只有做房奴的命了，许多人穷尽一家三代的储蓄来支付首付款，并且20%高收入家庭月结余8500元中，必须拿出6000元来供房，而且一供就是20年，就是为了成就某些投机炒房客、某些利益团体的暴利和不劳而获，难道人生除了房子，就没有其他的支出了吗，难怪讲那么多中国人勤奋节俭一辈子，生不起，读不起，病不起，住不起，最后还有死不起，真是应了那句 “中国有风险，投胎需谨慎”
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呵呵，如果时光倒退8年-12年，那时的中国人买房，特别是深圳人买房，不仅讲究租售比，还讲究月供所占收入比。所以，不要说中国人怎么了，是近些年的中国人怎么了，呵呵。
作者：dergo888 回复日期：2011-12-06 17:41:51 回复
延后限购令至明年年底，意味着给房产税的征收准备工作争取了足够的时间，另外也为保障房的竣工入市赢取了时间
作者：dergo888 回复日期：2011-12-06 17:44:59 回复
各位高手出来点评一下，发表以下你们的宝贵意见吧，不在乎看多看空，各抒其见
=================
限购令延期，调控政策不松动，这些，基本是定了的。从10年1月算起，本轮调控，当时本校的预期是3年不会松，现在依然维持当时的观点。
作者：lyl002 回复日期：2011-12-06 10:15:08 回复
东鸿雅居预计12月17日开盘，目前可看样板房，起步价6900/平，均价9000/平，现可免费申请VIP卡，持卡可享受额外97折，按揭享受98折优惠，其中6900/平再享受开盘额外97折后相当于6693/平，入伙时再返还总价一成装修费现金，首批推出104套是66-86平的两房，均可改为3房、4房，南北通透带落地窗，据悉86平的赠送面积高达20平，66平赠送有4平米，详情可咨询售楼处！
============
呵呵，此盘开盘均价7字头，本校一个月前就预测了，没有意外。起价6字头，均价7字头，深圳新房价格进入7字时代，是从此盘开始，还是从此盘结束？
作者：橙色路灯 回复日期：2011-12-06 09:56:59 回复
房子做为一个长达几十的居住用品来说
稳定价格政府有不可推卸的责任
政府不做就必然要有市场来做
一个波动很大的市场
就会有人站在高位上做牺牲品
所以这是很不公平的
=================
对于居家者，如果是理性消费的，就当买车了。对这些群体，多少有些不公平。
如果是非理性消费的，及有意参与投资投机行为的，就不能用公平不公平来形容了。毕竟，投资投机，没有公平可言，有人赚，就必有人亏。
房子做为一个长达几十的居住用品来说
稳定价格政府有不可推卸的责任
政府不做就必然要有市场来做
一个波动很大的市场
就会有人站在高位上做牺牲品
所以这是很不公平的
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对于居家者，如果是理性消费的，就当买车了。对这些群体，多少有些不公平。
如果是非理性消费的，及有意参与投资投机行为的，就不能用公平不公平来形容了。毕竟，投资投机，没有公平可言，有人赚，就必有人亏。
无人互动，呵呵，下线，
怪事，回贴为啥不见？？？是什么原因？
今天，我们来说说万科在深圳吧
之所以说，万科在深圳，那是因为，深圳新盘中，万科的盘最多，最耀眼，最吸引深圳人关注。不得不说，万科的影响力，还是很强大的。那么万科在深圳的楼盘有哪些呢？本校长初略算了一下，正在销售和即将销售的万科新盘有：万科金域缇香、万科天誉、万科清林径、万科公园里、万科红、万科璞悦山、万科金色领域、万科翡丽郡。这些楼盘，从东到西，遍及关外不同区域，数量之多，深圳无发展商可比。那么，看完上面8个楼盘后，本校长有什么话要说呢？
1. 各盘所处位置，周边环境普通。
2. 各盘户型，开始复制化，甚至样板房也在内。
3. 样板房展厅化。
4. 后期比前期价格便宜些。
5. 打动刚需，园林绿化比房子建的快。
6. 商业项目同步销售。
现在，本校长来和大家一一讲解这些。先说第1点吧，万科的这些楼盘，说实话，地段都不咋的，不要说是深圳的好地段，就是放在区域来说，也未必算的上是好地段。而众多楼盘现在的周边环境，更是工业区化。当然，仅仅只从楼盘所在的小区域来讲，或许还是有可圈之处的，比如金域缇香在坪山新区算好位置、天誉在龙城算可以的位置、翡丽郡在沙井算过的去的位置。而细数这些楼盘，和地铁可以沾的上边的楼盘，也就只有天誉和万科红了，虽然深圳的地铁已经有一百多个站点了。而象万科红，虽然到地铁据说不远，但边上的工业区何时才可以改造，或许是刚需更为关注的。对于公园里、清林径、金色领域这类盘，配套更是期待在梦里。
第二点要说的是，这些楼盘的户型，开始简单化，复制化。最典型的代表就是西部的二个楼盘，金色领域和翡丽郡，这二个楼盘，户型基本差不多了，完全开始复制，固定化。以89平户型为例，深圳许多楼盘89平户型设计是不断创新，但在万科的楼盘中，89平的户型和五年前，八年前，没有本质的变化，无任何升级可言。不管是在天誉、公园里、万科红还是金色领域和翡丽郡，这些楼盘的89平户型和以前的金色半山89平户型没有任何本质的变化，当然，金色半山也不算早。之所以说，这类户型普通，那是因为，这些楼盘的89平户型，全部都是三房二厅1卫1阳台设计，呵呵，了解本校的人都知道，本校曾多次强调“三衣”，如果对比本校的“三衣理论”那么，大家就知道，万科的89平户型，实质就是2房2厅1卫2阳台了，把其中一个生活阳台，放大一倍，就多了一个房间少了一个生活阳台罢了，而二房二厅二阳台一卫在深圳楼市历史中，是多少平米，想必不必再说了吧。当然，万科金域缇香的88平复式还可以，算是万科这些楼盘中，唯一户型升级了的。而万科红的50平和76平也算是有些创新和进步了。但整体而言，万科新盘的户型，缺少创新，缺少进步。另一类重复的户型就是125平或145平这类的三房或四房，这一户型，不仅在复制，还在延续万科自金域华府以来的横厅设计，对于横厅设计，优势也明显，那就是厅看起来会大气一些，过道面积会大幅减少，将过道面积虚拟在厅内空间，给人以良好的视觉效应，从营销策划层面来说，本校长以为，这个是值得认可的。但是，本校始终以为，房子是用于居家的，不是用于欣赏的，对于面积到了125平甚至145平，还不能做到南北通透，或者类通透，无疑是失败的，或者说是美中不足的。横厅设计，严重阻挡了中大户型的通风，并且私密性也受到破坏，房间的格局布置在使用中，会出现好看不好用的实际情况。故本校，自始至终的认为，横厅适合营销，有利的将过道虚拟在厅内，给人以良好的视觉效果，但对通风、私密等实际居住来说，并不适宜。这些，有兴趣的，可以参照《阿安居家指数》中的系更居家指数。如果仅仅是这二点，说这些户型缺少创新和不人性化，那是不行的，最至命的是什么？是将上面二种户型N单元的重复着“品”式“田”字组合，这样的组合，本校就不细评了，以免大家说我有意为难人家。
接下来，我们说说第三点，样板房展厅化。什么是样板房展厅化？先了解一下，展厅是做什么的？展厅就是把某件物品的原状或一定比例的放在一个大厅内展览，而样板房展厅化，就是把某栋楼宇的某个户型或几个户型，集中放在一个展厅或者一个场地进行展示，介绍。样板房展厅化，并不是万科首创，也不是今年才有的新鲜事物，早在十年前，卓越地产就有过样板房展厅化，在08年这一类样板房就更多了，如招商依山郡、中海玫瑰园等楼盘，当时都有过样板房展厅化。而在后面，这一类楼盘就越来越多了，比如万科第五园前面有几期就用过。这一次，万科样板房展厅化的楼盘就有天誉、万科红、璞悦山。那么样板房展厅化，是什么原因造成的呢？一般来说，最直接的原因，就是建设进度赶不上销售计划，又或者销售计划突然提前所致。这个原因，终极原因，想必大家都知道为什么了。还有另一个原因，可能就是层排或邻排可能造成的通风、采光、私密等影响，而样板房展厅化，可以有效避免这些不足。
第四点，其实就是降价。对于降价，大家都知道了，本校就不详细解说了，简单说一下。比如金域缇香，2007年的销售均价是9000毛坯，二个月前的销售均价是11000-12000元/平，最新的签约均价是9000元/平。而对公园里、清林径、金色领域这些楼盘，和高点的销售价格比，也都下调了10%以上。万科敢于降价，勇于降价，是销售策略，也是顺应市场，是没有办法的事情。
第五就是，为了打动刚需，园林绿化比房子建的快。到万科各个楼盘，总会发现，房子没有封顶，但绿化已经搞好了，特别是万科天誉，竟然搞了个临时绿化和水景带，据说这些到时会全部拆了的，只是为了告诉客户，这是未来的场景。不得不说，万科深知，好的园林和绿化是营销的一个基本前提，摆在那里的园林和绿化，足以让置业者动心三分，故不管是走到万科哪个楼盘，总会用园林，绿化来打动置业者。
最后再说说万科的同步销售策略，即商业项目同步启动。一个楼盘，住宅和商业物业都要销售，这是很正常的事，并不为怪，但是，一个楼盘，住宅部分和商业部分同时启动销售策划工作，还是不多见的，而象万科这样，多个楼盘的住宅和商业部分同时启动销售前期营销工作，更是见之少又少，可以说，万科此举，足以说明，回拢现金刻不容缓了。
之所以说，万科在深圳，那是因为，深圳新盘中，万科的盘最多，最耀眼，最吸引深圳人关注。不得不说，万科的影响力，还是很强大的。那么万科在深圳的楼盘有哪些呢？本校长初略算了一下，正在销售和即将销售的万科新盘有：万科金域缇香、万科天誉、万科清林径、万科公园里、万科红、万科璞悦山、万科金色领域、万科翡丽郡。这些楼盘，从东到西，遍及关外不同区域，数量之多，深圳无发展商可比。那么，看完上面8个楼盘后，本校长有什么话要说呢？
1. 各盘所处位置，周边环境普通。
2. 各盘户型，开始复制化，甚至样板房也在内。
3. 样板房展厅化。
4. 后期比前期价格便宜些。
5. 打动刚需，园林绿化比房子建的快。
6. 商业项目同步销售。
现在，本校长来和大家一一讲解这些。先说第1点吧，万科的这些楼盘，说实话，地段都不咋的，不要说是深圳的好地段，就是放在区域来说，也未必算的上是好地段。而众多楼盘现在的周边环境，更是工业区化。当然，仅仅只从楼盘所在的小区域来讲，或许还是有可圈之处的，比如金域缇香在坪山新区算好位置、天誉在龙城算可以的位置、翡丽郡在沙井算过的去的位置。而细数这些楼盘，和地铁可以沾的上边的楼盘，也就只有天誉和万科红了，虽然深圳的地铁已经有一百多个站点了。而象万科红，虽然到地铁据说不远，但边上的工业区何时才可以改造，或许是刚需更为关注的。对于公园里、清林径、金色领域这类盘，配套更是期待在梦里。
第二点要说的是，这些楼盘的户型，开始简单化，复制化。最典型的代表就是西部的二个楼盘，金色领域和翡丽郡，这二个楼盘，户型基本差不多了，完全开始复制，固定化。以89平户型为例，深圳许多楼盘89平户型设计是不断创新，但在万科的楼盘中，89平的户型和五年前，八年前，没有本质的变化，无任何升级可言。不管是在天誉、公园里、万科红还是金色领域和翡丽郡，这些楼盘的89平户型和以前的金色半山89平户型没有任何本质的变化，当然，金色半山也不算早。之所以说，这类户型普通，那是因为，这些楼盘的89平户型，全部都是三房二厅1卫1阳台设计，呵呵，了解本校的人都知道，本校曾多次强调“三衣”，如果对比本校的“三衣理论”那么，大家就知道，万科的89平户型，实质就是2房2厅1卫2阳台了，把其中一个生活阳台，放大一倍，就多了一个房间少了一个生活阳台罢了，而二房二厅二阳台一卫在深圳楼市历史中，是多少平米，想必不必再说了吧。当然，万科金域缇香的88平复式还可以，算是万科这些楼盘中，唯一户型升级了的。而万科红的50平和76平也算是有些创新和进步了。但整体而言，万科新盘的户型，缺少创新，缺少进步。另一类重复的户型就是125平或145平这类的三房或四房，这一户型，不仅在复制，还在延续万科自金域华府以来的横厅设计，对于横厅设计，优势也明显，那就是厅看起来会大气一些，过道面积会大幅减少，将过道面积虚拟在厅内空间，给人以良好的视觉效应，从营销策划层面来说，本校长以为，这个是值得认可的。但是，本校始终以为，房子是用于居家的，不是用于欣赏的，对于面积到了125平甚至145平，还不能做到南北通透，或者类通透，无疑是失败的，或者说是美中不足的。横厅设计，严重阻挡了中大户型的通风，并且私密性也受到破坏，房间的格局布置在使用中，会出现好看不好用的实际情况。故本校，自始至终的认为，横厅适合营销，有利的将过道虚拟在厅内，给人以良好的视觉效果，但对通风、私密等实际居住来说，并不适宜。这些，有兴趣的，可以参照《阿安居家指数》中的系更居家指数。如果仅仅是这二点，说这些户型缺少创新和不人性化，那是不行的，最至命的是什么？是将上面二种户型N单元的重复着“品”式“田”字组合，这样的组合，本校就不细评了，以免大家说我有意为难人家。
接下来，我们说说第三点，样板房展厅化。什么是样板房展厅化？先了解一下，展厅是做什么的？展厅就是把某件物品的原状或一定比例的放在一个大厅内展览，而样板房展厅化，就是把某栋楼宇的某个户型或几个户型，集中放在一个展厅或者一个场地进行展示，介绍。样板房展厅化，并不是万科首创，也不是今年才有的新鲜事物，早在十年前，卓越地产就有过样板房展厅化，在08年这一类样板房就更多了，如招商依山郡、中海玫瑰园等楼盘，当时都有过样板房展厅化。而在后面，这一类楼盘就越来越多了，比如万科第五园前面有几期就用过。这一次，万科样板房展厅化的楼盘就有天誉、万科红、璞悦山。那么样板房展厅化，是什么原因造成的呢？一般来说，最直接的原因，就是建设进度赶不上销售计划，又或者销售计划突然提前所致。这个原因，终极原因，想必大家都知道为什么了。还有另一个原因，可能就是层排或邻排可能造成的通风、采光、私密等影响，而样板房展厅化，可以有效避免这些不足。
第四点，其实就是降价。对于降价，大家都知道了，本校就不详细解说了，简单说一下。比如金域缇香，2007年的销售均价是9000毛坯，二个月前的销售均价是11000-12000元/平，最新的签约均价是9000元/平。而对公园里、清林径、金色领域这些楼盘，和高点的销售价格比，也都下调了10%以上。万科敢于降价，勇于降价，是销售策略，也是顺应市场，是没有办法的事情。
第五就是，为了打动刚需，园林绿化比房子建的快。到万科各个楼盘，总会发现，房子没有封顶，但绿化已经搞好了，特别是万科天誉，竟然搞了个临时绿化和水景带，据说这些到时会全部拆了的，只是为了告诉客户，这是未来的场景。不得不说，万科深知，好的园林和绿化是营销的一个基本前提，摆在那里的园林和绿化，足以让置业者动心三分，故不管是走到万科哪个楼盘，总会用园林，绿化来打动置业者。
最后再说说万科的同步销售策略，即商业项目同步启动。一个楼盘，住宅和商业物业都要销售，这是很正常的事，并不为怪，但是，一个楼盘，住宅部分和商业部分同时启动销售策划工作，还是不多见的，而象万科这样，多个楼盘的住宅和商业部分同时启动销售前期营销工作，更是见之少又少，可以说，万科此举，足以说明，回拢现金刻不容缓了。