〖天涯头条〗回首2011，畅谈2012——2012年222楼盘看楼记

　　
　　作者：robin2053　回复日期：2012-01-24 00:27:43　 回复

　　校长，您好，
　　我想请问您一下，我现在手上有一套南昌象湖的投资房，当时09年底7折利率买的期房，11年交房并拿到房产证。现在我个人看不清南昌象湖房子的走势，能否帮忙分析下，感谢！（如果未来是一个长期阴跌的态势，我就考虑卖了）。

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　　很抱歉，我不了解象湖房产的情况。

　　对于一个区域房产的走势，简单的判断方法是：未来的供求关系、区域透支的利好兑现速度、区域的支撑力、区域的入住率、区域邻近区域的属性

　　因为楼市是一个很复杂的东西，要对一个区域完全吃透，需要大量的数据作为参数参考，校长虽关心楼市十多年，但深入研究楼市的时间也就六七年。虽然阿安系列指数是通用的测算方法，但需要大量的数据作为依据。

　　目前校长对楼市的判断，是依据自己的一些指数，但暂时也仅能了解深圳

　　给你一个楼市价格的计算公式，文字式的，你可以参照一下：【阿安价格体系】=房屋基本价值+房屋居住价值+区域泡沫价值+房屋属性价值+被辐射价值。

　　各价值的量化工作，校长虽已经在草稿纸上画了2年多，但仍未完全形成公式，故只有文字式的供你参考。

　　对楼市走势的判断依据（见图），因此参照需要大量的数据作为计算依据，故校长暂时无法解说深圳之外的市场，请大家谅解


　　

　　2008年创建的《阿安刚需置业图》终于电脑化，在《年度谈》第5期发布会上，校长用手画作了讲演稿，随后《楼海》1期成员004Y—OO听者有心，今天制好了，谢谢004Y
　　

　　作者：我是微草　回复日期：2012-01-24 09:18:42　 回复

　　校长，谈谈万科清林径吧，一直想下手，一直在犹豫

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　　清林径，这个楼盘，校长定义为区域工作者居家盘，兼深圳人的养老盘。

　　如果你的需求是这二种，可以考虑

　　对了，据说2期和3期中间有条规划的公路，具体的，我也不知，你要有意，要去看看清楚，不要养老养在了北环边上，那就麻烦了。信息我也不全，你最好自己去打听一下。

　　

　　2012/1/25楼海早报：

　　1. 1月25日白天至傍晚：零星小雨转阴天；偏北风2-3级；最高气温11℃；相对湿度75%-95%；一氧化碳中毒等级为二级，表明气象条件较易引发一氧化碳中毒。

　　2. 天气寒冷，又遇春节假期，深圳楼市继续0网签。看本次0网签会持续多少天！

　　作者：1949年入的党　回复日期：2012-01-24 22:59:34　 回复

　　帖子看了大部分，到了最后几页有几个SB实在看不下去了。首先申明：本人不是楼主的粉丝，也没有进楼主的那个群，也不在深圳！！前几页那几个诋毁楼主的脑残你们不是开发商就是中介吧？？是不是触动你们的利益在这样在这狂叫？？
　　楼主前面说了很清楚了，楼主不是雷锋，资料需要收取费用。你不需要可以不买就是了，楼主拿刀架到你脖子上逼着你买了吗？？？？某党天天说 为人民服务，你去找某党办事的事情什么时候少收你们钱了？你们怎么不去叫呢？？
　　哪个脑残再把这个楼弄歪了，老子就C你们祖宗八代的女人！！
　　楼主请继续更新，我是个刚需，还需要多多了解。
　　另外顺便问楼主个问题：

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　　谢谢你的关注。楼市的问题比较复杂，今日之象，非一人所为。

　　未来一年，政策会持续！

　　1.关外我一直在考虑，对龙华感觉概念炒作太强，盛名难负。宝中的确不错，规划好，但一是价格高，二是怕飞机噪音。对宝安老区感觉不错，本人属于比较传统，喜欢富有生活情趣和气息的老城区的那类型。校长有什么好具体区位推荐吗？

　　2.我目前公司深圳南京都有公司，我几乎一年一半时间泡在南京，也很钟意南京老城市的那种闲适的人文和生活。目前在南京郊区，但有通地铁的地方能买一套也算可以，无压力的三房，但也就如此了。深圳铁定得租房了。但自己的工作和事业资源大多在深圳这边，南京不多。再说谁也不能保证一个公司干一辈子，如果离开现在公司，还是会呆在和归属深圳。可深圳现在寻找到喜欢和合适的房子怎么这么难啊，感觉越来越难，并且性价比不高。校长觉得我该如何取舍？
　　通过前边文章知道校长好像不赞成买东莞或大亚湾的方式，校长随便聊聊吧，权且给我多一种思考吧。谢谢！

　　另外校长有什么寻找楼盘的快捷方式推荐没？是不是一定要自己一个一个楼盘去跑、去看？委托几个固定的中介可不可行？但很担心被他们忽悠。



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　　选择宝城是可以的，特别是工作在南山的置业者，可以作为首选。

　　我在上面说了一个《阿安价格体系》，你要看到这个，就知道，为什么校长不建议前往莞惠了。：【阿安价格体系】=房屋基本价值+房屋居住价值+区域泡沫价值+房屋属性价值+被辐射价值。

　　找好房子，没有捷径，通常来说就三个方法。1.多买多卖；2.和有盘源者建立良好的关系；3.自己多转多看。

　　预计和股市一样，一直在阴跌，偶尔小幅上涨，让人不断看到希望，一直到回调结束。

　　其实08年股市跌的很成功，没有造成恐慌，大家都是逐渐割肉的，没有扎堆。没有对经济造成打击。 这么宝贵的经验 估计会用在房事上。

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　　现在的楼市调控，阶段性的意义也是成功的，对不少刚需来讲，也是机会。

　　作者：平天之湖　回复日期：2012-01-25 18:57:59　 回复

　　@架头安 2012-01-25 09:54:48


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　　三天中有两天为零网签,往年也是如此吗?又或是今年的冬天特别冷

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　　去年是三天连续0网签，随后个位数网签，今年已经三天了。

　　第四天0网签
　　

　　2012/1/26楼海早报：

　　1. 1月26日白天至傍晚：零星小雨转多云；东北风2-3级；最高气温10℃；相对湿度70%-95%；一氧化碳中毒等级为二级，表明气象条件较易引发一氧化碳中毒。

　　2. 昨天深圳楼市接着0网签，这是连续第四天零网签，已经超过去年春节的三天零网签。

　　作者：kangyantai　回复日期：2012-01-26 09:17:02　 回复

　　@架头安 2012-01-26 09:02:38
　　2012/1/26楼海早报：
　　1. 1月26日白天至傍晚：零星小雨转多云；东北风2-3级；最高气温10℃；相对湿度70%-95%；一氧化碳中毒等级为二级，表明气象条件较易引发一氧化碳中毒。
　　2. 昨天深圳楼市接着0网签，这是连续第四天零网签，已经超过去年春节的三天零网签。
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　　安总,早上好,如果今年买二手房.哪个时间点好,就是现在吗

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　　买二手楼，讲究的是一种勤，又或者说是一种缘，特别是自住的，最好的时间点，就要看什么时候遇到性价比最高的房子，因为二手和新房是完全不同的，特别是成熟区域的二手楼。所以，没有哪个点最好，关健在于你要勤

　　作者：如果丝请黑丝　回复日期：2012-01-25 21:40:41　 回复

　　安校长你好，一直在关注您，新年快乐。我准备今年买房，目前有3个备选。
　　东方半岛，怡康，和中海怡翠

　　我感觉半岛的房子可能住着舒服，但是楼龄老，而且是开放式的小区。
　　怡康社区约等于没有，但比较新，位置配套也更好。
　　怡翠山庄环境最好，我非常喜欢，但地段和配套实在不敢恭维。这是我的个人看法，请校长指正。
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　　三盘基本分析，就是你说的这些。更多的说，东方半岛进布吉关近，但到地铁距离有些尴尬，房子不老不新。怡翠的小配套还是有的，毕间有条社区商业街，当然，好的配套就没有了，此盘园林绿化没的说，是10年前深圳关外的代表楼盘，当时吹的是5+2生活，此盘最大的不足是车位严重不够，作为一个如此具备休闲的楼盘来说，车位不足，配套不够，必定麻烦多多。怡康这个楼盘呢，或许好处就是地段，除此之外，无其它好处了，这算的上是同期关外容积率最高的楼盘了，楼下的商业不知现在开起来没有。

　　从居家讲，还是怡翠好些，从买来出租或者小二口过渡来说，或许怡康有优势。看你的需求出发点了。

　　作者：kangyantai　回复日期：2012-01-26 10:34:06　 回复

　　@架头安 2012-01-26 09:30:20
　　作者：如果丝请黑丝　回复日期：2012-01-25 21:40:41　 回复
　　安校长你好，一直在关注您，新年快乐。我准备今年买房，目前有3个备选。
　　东方半岛，怡康，和中海怡翠
　　我感觉半岛的房子可能住着舒服，但是楼龄老，而且是开放式的小区。
　　怡康社区约等于没有，但比较新，位置配套也更好。......
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　　安总,低于市场价比较多的笋盘,普通的中介应该都拿不到,或者不知道吧,是不是只有门店经理或区域经理以上的才知道??

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　　只能说门店经理和区域经理知道的会多些，但这个真说不好，哪个业务员接到，就是哪个业务员的，新手一般会告诉经理。

　　第五天0网签
　　

　　2012/1/27楼海早报：

　　1. 1月27日白天至傍晚：阴天间多云，有轻雾；东到东北风1-2级；最高气温17℃；相对湿度70%-90%；一氧化碳中毒等级为二级，表明气象条件较易引发一氧化碳中毒。

　　2. 深圳楼市继续第五天0网签，还要持续？

　　作者：默默风雨行　回复日期：2012-01-26 20:21:35　 回复

　　请问楼主2012年什麽时候适合买房?自住型。


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　　对刚需置业，自2008年起，阿安就以《阿安刚需置业图》为解说，此图共分三部分，现将其中一部分公开，作为各位刚需置业的参考

　　下图中的A和B点为不同刚需的购买点
　　

　　

　　作者：如果丝请黑丝　回复日期：2012-01-26 23:01:13　 回复

　　@架头安 2012-01-26 09:30:20
　　三盘基本分析，就是你说的这些。更多的说，东方半岛进布吉关近，但到地铁距离有些尴尬，房子不老不新。怡翠的小配套还是有的，毕间有条社区商业街，当然，好的配套就没有了，此盘园林绿化没的说，是10年前深圳关外的代表楼盘，当时吹的是5+2生活，此盘最大的不足是车位严重不够，作为一个如此具备休闲的楼盘来说，车位不足，配套不够，必定麻烦多多。怡康这个楼盘呢，或许好处就是地段，除此之外，无其它好处了，这算的上是同期关外容积率最高的楼盘了，楼下的商业不知现在开起来没有。

　　从居家讲，还是怡翠好些，从买来出租或者小二口过渡来说，或许怡康有优势。看你的需求出发点了。
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　　多谢老大回复啊！真是个热心人啊！
　　不知道倚翠的物业管理如何？听说怡康的物管很差，而且房子质量不好，还漏水啊？

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　　怡翠的物管，之前听说老东家要走，而业主不同意，不知近况如何。怡翠最麻烦的地方就是车位严重不足。车位严重不足，是中海开发的物业通病，包括棕榈园在内的多个中海物业存在这情况。

　　怡康的质量可能是一般

　　此房有4房2厅2卫2阳台1厨房1入户花园
　　主卧尺度为3900*6500=25.35
　　次卧尺度为3400*4500=15.3
　　客卧尺度为3500*2900=10.15
　　书房尺度为2800*3500=9.8
　　厨房和餐厅加起来是5600*2800=15.68
　　客厅尺度为4600*6900=31.74
　　入户花园尺度为4300*2900=12.47
　　客厅阳台尺度为2100*8000=16.8
　　餐厅阳台尺度为1700*5600=9.52
　　过道面积约为10平
　　好了，这套房子介绍完了
　　实用套内面积约160平，不加公摊面积，
　　请猜一下，此房的实际建筑面积是多少平米

　　

　　作者：kangyantai　回复日期：2012-01-27 20:52:39　 回复

　　@架头安 2012-01-27 20:07:55
　　此房有4房2厅2卫2阳台1厨房1入户花园
　　主卧尺度为3900*6500=25.35
　　次卧尺度为3400*4500=15.3
　　客卧尺度为3500*2900=10.15
　　书房尺度为2800*3500=9.8......
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　　对于行外人来说.找一套低于市场价比较多的合适的房子很难很难,就算是按楼主提示的方法也很不容易,楼主如果有好的房源,其实可以告诉我们,这样大家都方便,互惠互利

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　　我可不是推房源呵，只是觉得这个户型设计的有特色，作为龙年第一次和大家分享楼市的户型图罢了。

　　以后不敢再说具体楼盘了，看看上面的那个瑞泽佳园，只要一说，就一定有人说是托的。还是大家共享信息就好了，了解一下就可以了。

　　至于大家喜欢的房子，可以自己留心去找，会有的，只要花时间，一定会有合适的房源。

　　终于成交了2套
　　

　　

　　2012/1/28楼海早报：

　　1. 1月28日白天至傍晚：阴天转多云，早晚有轻雾，能见度较差；偏东风1-2级；最高气温19℃；相对湿度65%-90%。

　　2. 深圳楼市终于于昨天结束了持续5天的0网签，结束这一任务的楼盘是位于布吉的荔山道，昨天荔山道网签2套，签约均价为22954元/平。或许，网签放量的那一天，也不远了。

　　目前，住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住建部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设，争取２０１３年实现全市、全省联网。

　　业内人士预计，今年上半年要实现联网的４０个城市，主要是一线城市和房地产调控的热点城市，西部地区城市相对较少。其中，北京、上海、天津、重庆等４大直辖市及除拉萨之外的所有省会城市应该都会被纳入。

　　实际上，从２０１０年开始，我国就启动了４０个城市的个人住房信息系统建设，并以全国信息互联互通为主要目标。多数城市在系统技术建设上，都预留了公安、民政、税收、土地、证券等数据端口。



　　住建部相关人士指出，个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在４０个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。

　　作者：luoda122　回复日期：2012-01-28 13:39:51　 回复

　　谢安校长！请教一个“小白”问题：什么是笋盘？一楼盘具备什么样的条件，就能称为笋盘？Kfs开发的新盘，有没有笋盘可能？谢了
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　　校长个人判断方法，低于最近市场成交价15%，低于银行正常贷款评估价15%，就可以称为当下笋盘。笋盘的价格是不断变化的，校长的参照物就是上面的【双十五】

　　作者：ilovena1210　回复日期：2012-01-28 12:39:14　 回复

　　安总，

　　可否贴一个2012年开盘的楼盘名称 ？和2011年还未销售完成的楼盘 ？

　　多谢！

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　　《楼市30天》确实期期有监控这些楼盘，为了不让《楼市30天》客户有意见，这里，校长就提供里面的部分信息，供你参考。
　　

　　作者：zhouzhoulive　回复日期：2012-01-28 14:33:04　 回复

　　想听听楼主谈谈广州楼市～

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　　校长正在完善深圳《楼海》，希望有一天，可以进驻广州，感谢关注！

　　

　　

　　2012/1/29楼海早报：

　　1. 1月29日白天至傍晚：多云间阴天，大鹏南部沿海地区雾气较重，能见度差；东北风2-3级；最低气温13℃，最高气温20℃；相对湿度60%-90%。

　　2. 今天是春节长假后的第一个工作日，校长也简单说一下《楼海》的情况：（A）.《楼海》将于2月3日恢复正常上课；（B）.校长08年创建的《阿安刚需置业图》将会在第65期《楼市30天》首次以电脑版发布；（C）.《楼海》2期现有成员9人=1人（校长）+2人（1期成员提前交纳13年学费）+6人（2期新成员），6位2期成员都将同步加入1期上课。

　　3. 昨天全市商品房新房网签15套，共有二盘参与网签，其中位于龙华的花半里昨天网签8套，签约均价13046元/平；位于南山东滨路的南山一品网签7套，签约均价31164元/平。随着长假的结束，深圳楼市的网签量将逐步恢复节前水平。

　　作者：杀出条血路　回复日期：2012-01-29 17:44:30　 回复

　　楼主有点我很好奇，南山中心区一些04，05年的房子均价1.5W,1.6W。位置不差。在CXBH,HYBH附近的都有。
　　宝中的感觉价格有些还高些。
　　关外的布吉片区那些1.8W,2W的房子虽然比较新，但是6年在整个房子手命中占比也就10%-20%吧。
　　如此计算，是不是关外高于1W都没什么价值，虽然关外号称环境好什么的，但是环境和商业都不会有中心区那么好。过年就很明显。罗湖国贸很多铺子初二就正常营业了，关外到了初六还是一片荒凉（布吉片区地铁附近）。

　　作者：杀出条血路　回复日期：2012-01-29 17:45:38　 回复

　　上面的关外环境好是指小区环境啊～补充一下

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　　南山价格低的二手楼，多有原因，比如无小区（独栋），户型太差等。

　　宝中价格高的几个楼盘，也有一些优势，比如地铁口、中心区、小区园林和户型有特色，加上有个前海概念，虚高确实是虚高的。

　　布吉呢，18000以上的，现阶段来说，基本都是钓水鱼。布吉一等的小区二手楼，一般也在15000左右的报价，但并不好成交，有些成交的实际价格，可能在12000+。

　　所以，区域不同，但要拿同类物业进行比较。要不，不好比。